我国房地产市场金融风险影响因素分析

张钰仪

提要：准确的分析影响房地产泡沫的因素，提出抑制房地产泡沫和防范金融风险的对策，对我国守住不发生系统性金融风险的底线具有重大意义。本文对房地产市场金融风险影响因素进行了分析研究。

关键词：房地产;泡沫;金融风险;影响因素

一、引言

近年来，我国房地产泡沫再次逼近新高，房地产金融风险也已逐渐累积至较显著的高位。当前，为了防范化解重大风险并守住不发生系统性金融风险的底线，我国应对房地产市场进行调控，调节供求关系以抑制房地产泡沫，完善健全金融监管机制以防范化解房地产金融风险，并疏通房地产泡沫对房地产金融风险的引导机制。

由于市场环境波动及自身风险因素，为房地产行业融资的金融机构及其他市场主体面临较大的资金损失可能性，这导致了房地产行业金融风险的产生。作为国民经济的支柱产业，由房地产行业的市场泡沫所引致的房地产金融风险会影响到该行业的各个方面，包括众多上下游产业、房地产开发商、居民购房者、金融机构等市场参与者等。因此，本文将从不同角度来分析房地产金融风险影响因素。

二、我国房地产泡沫引致金融风险的机制

作为资金密集型行业，相对于普通制造业，房地产行业凭借其特有的房屋预售制度和住房按揭制度，对银行业产生了更强的资金依赖性。房屋预售制度使房地产开发商的投入资金实现提前回笼，提高资金利用效率，而按揭贷款使得消费者在资金有限的情况下提前释放购房需求。这两者相结合，使房地产业催生较传统制造业更为明显的金融特征。正是这种金融特征使房地产业紧紧绑定了金融业，从而催生房地产金融风险。与传统工商业中的消费现象不同的是，由于房屋本身作为大件商品，购买房屋具有相对较高的资金需求。因此，不仅开发商依赖于开发贷款来进行开发建设，购房者在购买房屋时也依赖于按揭贷款，这种双重杠杆作用使房地产具有了金融属性。再者，在房地产行业当中，银行体系主要面对着由购房者的购房意愿所产生的住房抵押贷款。因此，银行体系决定了购房者所获得的信贷资金规模及杠杆高低，进而影响到房地产行业的发展。房地产业与银行信贷的紧密关系致使逐渐累积的房地产泡沫对银行业产生影响，这种影响主要表现在资金信贷方面。由于房地产行业的资金链较为脆弱，开发商需经过预售机制来进行预先开发。房地产开发商拖欠建筑商货款、而建筑商又拖欠材料商货款的现象在开发过程中时有发生，这导致资金链风险累加。一旦房地产泡沫破裂，引爆房地產金融风险，引起一连串连锁反应将影响到银行的资产质量，危及金融体系的稳定。

房地产业具有先导性的作用。在经济繁荣时，房地产业时常表现出领先繁荣。在银行业等金融机构的大力支持、投资者的广泛参与以及正反馈机制和羊群效应的作用下，房价出现了持续上涨的情况，最终积累成泡沫。当泡沫破灭时，一方面是购房需求突然减少引起房价的下跌，那些在高价成交的房地产价值缩水，引发购房者的断供现象;另一方面开发商销售不景气、库存房增加，巨额资金捆绑沉淀在待售楼盘上，银行业将由于对房地产的过度支持而面临呆账坏账的风险。金融机构的房地产贷款处理为金融衍生品，使得银行业的风险扩散到整个经济体中，从而导致经济体整体性金融危机。房地产泡沫对一国经济的危害大小与房地产市场对银行资金和金融体系的依赖程度直接挂钩，依赖程度越深，泡沫的危害越大。

我国由于金融改革较滞后，金融市场欠成熟，房企和购房者的融资渠道较为单一，以银行贷款为主要来源。当房地产价格上涨至极限点位并开始下跌时，房地产商品价值的大幅波动将使已购房居民的按揭还款压力增大，使未购房入市的居民持币待购等待抄底。房地产企业的资金回笼周期延长，对此，企业通常选择以借新贷还旧贷的方式来缓解资金压力。然而，在房价下行时，银行同时面临着企业还贷压力和居民按揭还款压力同时增加的两难局面，对于信贷审核的要求更加严格，间接增加了企业与居民的融资成本。如此恶性循环下，最终导致出现企业、银行、居民三方均受损的严峻局面。

三、房地产金融风险影响因素

1、房价波动情况

房价波动情况是引发房地产金融风险的一个重要因素。每当房价上涨时，其良好的保值功能和巨大的收益率促使理性投资者和逐利投机者一齐涌入房地产市场，而我国居民购房往往伴随着银行的信贷支持。商品房平均销售价格来衡量房价，“房价增长率”指标反映房价波动情况。

2、资金信贷状况

通过资金信贷状况，可以从信贷资金规模、结构合理程度对金融风险进行评价，该视角是用来评价房地产企业和居民家庭在资金信贷方面可能面临的信贷风险。房地产开发贷余额与个人住房贷款余额分别衡量了房地产企业和居民家庭在房地产开发投资中所占用的银行信贷资金规模，中长期贷款余额与金融机构各项贷款余额则衡量了我国银行整体信贷资金的增长情况。

3、居民购房能力

作为购房主力军，居民部门对房地产的消费和投资无疑隐含着房地产金融风险。在正常情况下，一套房的总价与居民一生收入中的占比应当是一个合理的比例。而当房地产价格超过了居民的购房承受能力时，所产生的高杠杆、高负债。“房价收入比”指标可衡量居民部门的购房能力，若房价收入比过高，居民购房所需的周期更长，购房负担更重，就会导致房地产市场产生更多潜在的金融风险。

4、银行资产质量

银行的资本充足率、不良贷款率是衡量银行的资产质量时较常见的指标，而与房地产金融风险直接相关的指标是房地产不良贷款总额，它能够较好地衡量我国房地产金融在银行体系中的风险暴露程度。

5、房企财务状况

房地产企业的偿债能力是常见的主要考虑因素，它与房地产金融风险高度相关，直接影响到房企能否按时如数归还银行贷款，而资产负债率指标常用于衡量企业的偿债能力。此外，房地产企业的盈利能力也直接影响着其偿债能力，而利润率指标是衡量盈利能力的常见指标。

6、宏观经济环境

自 1998 年开始，我国宏观经济持续发展，多年来的经济状况有着较大的改变。在衡量房地产金融风险时，各项指标的浮动变化都会或多或少地包含了通货膨胀的因素。

参考文献

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[2]  卞林，李政.金融系统性风险的度量与检测研究[J].南开学报，2016（4）