浅谈物流地产发展概况及品质提升措施

摘 要：电商发展突飞猛进，近五年来线上零售额复合增长率42%，带动快递业务量连续三年增速超过50%，并推动物流地产的快速发展。而物流地产项目的品质提升活动能形成企业优良管理作风，也能培养有质量意识懂技术的管理团队，更能创造一定的经济效益。

关键词：发展概况;品质提升;措施

一、 物流地产发展概况

（一）市场格局

1. 外资物流地产（占有80%市场份额）

一超：GLP 3300万平方米，258个物流园区，行业标杆。

多强：安博，嘉民，盖世理。

2. 内资物流地产

主要有宇培、中储、平安、京东、菜鸟、苏宁等。

（二）促进仓储业发展的主要因素

内需消费增长、物流技术发展、电商业务发展。

（三）物流地产趋势

租金上涨、工业地价上涨、高端仓库依然紧缺。

（四）物流地产需求类型

电商、零售商、物流公司、消费品零售商。

（五）物流地产全国布局

1. 京津冀、环大湾区、长三角为首选布局城市。

2. 国家物流枢纽城市。

3. 重要的生产地及集散地也是布局重点。

二、 品质提升的目的

（一）形成企业优良的管理作风

1. 建立品质提升专项活动

在活动中，检查组针对各项目重要分项工程实体质量提出问题和建议，如何提高地脚螺栓预埋精度专项提升，以项目部、承包单位和监理单位成立QC小组，首先分析问题（可以采用鱼刺图法），针对问题制定具体改进措施，人员分工落实，及时检查措施落实效果，形成实测数据，最终进行综合、总结并推广，通过该活动能有效提高项目团队质量问题分析及解决能力，同时，也能给其他项目在后续实施提供优秀案例。

2. 要求项目部组织自查

项目组织和落实自查制度能有效提高质量管理水平，自查深入更能避免重大质量问题发生，也能在实施过程中发现设计图纸不完善和不足的地方。如轻钢结构第一个内开间吊装完成后，及时组织检查其位置是否正确，因其正确校正和设置支撑后，其余构件会在很大程度上自动调直和校直。发现问题，及时分析原因，改进钢柱和钢梁的吊装方法。

（二）培养有质量意识懂技术的管理团队

品质提升活动首先是企业领导层决策落实的具体体现，给企业管理层和合作单位熟悉质量规范、企业质量管理规定及质量标准创造了机会，更能给质量管理部门和现场实施人员在质量管理能力上得到提升。这些人以后必然也会把这种思想和习惯带到其他工程项目，从而影响更多的人和项目，起到“春种一粒粟，秋收万颗子”的作用。

（三）品质提升创造一定的经济效益

品质提升活动表面上看是投入加大了，但在保证质量后却节约了投入，总体成本并未提高反而有所降低。例如：物流项目月台挡土墙以往常规做法是混凝土挡墙外有抹灰和涂料，但在后期运营期间，抹灰层往往被货车碰损导致脱落，品质降低，运营投诉较多。采用先进的模板体系，挡墙达到清水混凝土的效果，墙面不用抹灰和涂料，缩短工期，减少了工程的直接费和后期维护费用，提升了园区整体观感。

三、 品质提升具体措施

（一）组织保障

设定完善而科学的部门——质量管理部，并建立一套自上而下的信息交流畅通、反馈及时有效的质量保证体系。

质量管理网络是由公司总经理领导，形成公司、专职部门（质量管理部）、项目公司（项目部）、合作单位三级联查联控机制。

（二）总部对项目的管控

对项目管控按照PDCA实施，可分为事前质量策划、明确目标、方案制定、过程检查和持续改进等，使部门对项目的管控能够实效、系统，做到“急项目之所急，想项目之所想”。实践证明，总部质量控制是项目品质提升巨大的促进力量。

（三）对各承包商的管理

根据项目体量大小、周期长短，如何确定合理承包形式、选择合格的分包商，对工程顺利进行至关重要。

每个年度对所有承包商的履约能力进行评价和排名，实现末位淘汰制和重大质量安全事故一票否决制。

（四）进行交底和培训

新开工的项目，在开工伊始就将项目工程质量管理纳入有序状态，总部质量管理部门就对项目进行交底和培训，如质量计划、品质提升计划编制、品质提升实施要点等。

（五）现场检查

1. 日常检查

每个月对重大项目和每季度对在建所有项目进行质量全面检查。重点围绕现场施工质量管理（土建工程、机电安装、装饰等实体）、工程样板制度落实、实体实测实量、观感质量、安全文明管理等方面开展检查。通过工程实体、进场物资、各类工程资料检查，比对工程实体与图纸、合同、规范的一致性、符合性，及时发现消除问题隐患，评价工程实体质量，反映项目管理团队的质量管理状况、项目承包商合同履约情况及监理管理情况。

2. 现场协助和指导

当公司有某一工程出现重大质量问题，比如近期双层坡道库二层楼面一次成型楼面平整度要求在3mm～2m以内，项目实施后发现难以完成。总部及时派人至该项目蹲点协助项目进行质量管理工作，并做全面质量诊断，帮助项目处理问题。

3. 交付前预检

在项目交付运营部门之前，质量部门可根据交付标准和验收标准对项目进行预检查，有效提升了后期交付运营部门好评率。

（六）内外部质量管理交流

1. 组织公司项目内部观摩学习。

2. 组织外部优秀项目观摩，比如普洛斯中国项目。

3. 搜集整理项目施工亮点，及时将好的方案、措施、工法或存在的问题传递到其他项目，组织召开项目亮点交流研讨会，共同进步。

（七）项目复盘

每一个项目的管理经验、施工经验和管理得失都是一笔宝贵的财富，每做完一个工程都有一个项目复盘。针对公司各个项目经常出现的质量问题，编制质量通病控制具体措施进行宣贯。

四、 结语

在品质提升的实施过程中，定制度、找规矩，形成了从严、从精、从细的管理作风，使过程控制要素落到实处，提高总部和项目现場管理人员创“过程精品”的意识，促进物流项目质量管理工作再上一个台阶。

作者简介：

沈震，苏宁置业集团有限公司。