房地产开发施工现场管理中的难点与解决方法分析

雒玉平

摘要：房地产开发是一个复杂的建筑项目，在开发前办理手续繁琐，开发中施工现场问题多发，并且施工周期长、变数大。再加上国家对于房地产新政策的下发，制定限购措置，抑制房地产开发商的过度开发，故而房地产开发项目的工程效益也是通过建设周期来计算，为保证房地产开发项目的顺利进行，施工过程中顺利，最终收获到施工结束的经济效益。首先保证能够及时的发现并解决房地产开发施工现场管理的各种问题。通过对于房地产信息的接触与了解，对房地产开发施工现场管理中出现的问题做了深度解析，并提出合理化的建议。希望对房地产建设顺利进行有所帮助，愿房地产开发商取得最终的收益。

关键词：房地产开发;施工现场管理;难点;解决方法

一、房地产开发施工现场管理的意义

在现有的房地产开发行业，建筑的施工企业与房地产的开发公司属于独立分管的情况，开发商首先在已经购买的土地上作出建筑规划，再将具体的建设工程交给具有相关资质等级的建筑公司进行施工。作为建筑物原始建造的资金购买者和建筑完成后最初拥有建筑者，建筑商的建筑工程质量直接关系到开发商的利益，所以，对建筑施工方进行有效的管理可以提高开发商受益程度。由此，房地产开发商对施工现场的管理有着极其重要的实际意义，同時监督好建筑施工现场，提高建筑物的质量等级，也是对后续购买入住的居民人身安全与生活幸福感的保证。

二、施工现场管理难点分析

（一）施工进度管理

房地产施工的进度问题会大量的浪费时间、浪费金钱以及消费者的耐心，如果进度较慢影响交房时间，在法律方面又是不小的难题。而房地产施工进度拖延主要是因为以下原因：（1）市场了解不足，在房地产项目的施工前期，没有对市场进行充分了解，没有执行完整而详细的可行性计划，从而拖延了房地产施工项目的整体进度，或者是规划了多个计划性方案，也会因为对于市场的调查不充分，所规划的目标不明确，事先编写的计划方案的可行性低，导致管理不到位，拖延整个施工进度;（2）决策机制不明确，决策机制的问题可以直接影响着施工过程中的现场管理。决策的可行性差，目标不明确会导致房地产开发建设、房地产成品销售都难以成功开展。决策问题就是施工管理的重中之重，距离说明，如果在施工中发生调整建设、施工事故等情况，没有有效的管理机制下达策略，则会导致工程的长期拖延或者停工，造成更大的经济损失，在前期准备不足的情况下，决策机制就显得尤为重要。所以在施工时不论是前期的准备还是施工阶段管理人员的决策都是尤为重要的，施工时管理人员的工作重心应放在施工的关键点中，进行细化管理，加强定期的监督与检查来控制施工的总体进度。

（二）施工质量管理

施工的质量是影响利用的重要因素，现在很多的开发商存在对市场情况了解少，决策凭借脑海中的想当然以及以往的施工经验进行，不制定完整的可行性报告。施工前期的准备过少，致使管理层下达的决策可行性低，浪费过多的时间与经历，并直接导致在施工过程中现场管理的困难性。在房地产施工过程中，质量问题存在发现不及时、及时不处理等情况的发生，这也是影响工程质量的根本原因，房地产的施工质量是根据图纸设计、工程施工、实际勘测等多方面的综合，要保证并提高工程施工质量，需要全方面的协调各个施工单位，不能在一个环节掉链子，从而对影响施工质量的不良因素进行有效的控制。

三、提升房地产开发施工现场管理水平的有效方案

（一）加强项目进度控制，促进资源合理分配

对施工进度的有效控制是保障房地产项目质量的基本要求，要加强对施工进度的控制，应在施工管理过程中明确项目经理的作用，并在项目经理的领导下，对施工进度进行有效的控制。施工项目开始前，项目经理应与开发商和建筑团队进行沟通，在合同允许范围内，对项目施工图设计和工期规划进行审计整理，进入施工现场后，要确认方案的可行性，并将整个施工方案分割为多个建设模块，将各个模块的交付期标记为工程节点，在每个工程节点内，对项目做好基本的控制管理，保障施工人员严格遵守工程设计周期进行作业。在整个项目推进过程中，应注重对各环节的控制和协调，并对误差进行调整;协调的作用在于对整个参与施工过程的多个部门和团队进行有效的沟通和管理，进而避免资源浪费，促进各部门资源的合理分配。组织管理的重要性在于促使施工管理现场的分工明确，避免因涉及部门过多导致的管理混乱，通过制定周密的管理计划，使施工企业脱离粗放化管理局面，加快落实质量管控，保障施工项目按期角度，将施工项目进度控制上升到一个新的层次。

（三）有效规划工程项目资金，降低造价成本

工程造价控制一直是房地产项目开发的难点，做好工程造价的有效控制，降低施工成本，有以下方法：（1）在房地产项目开发过程中，严格限制因管理疏忽导致的设计方案变更，这要求施工管理团队在项目开始前对施工图进行全面的审核，详细勘察现场施工环境，对方案的可行性做好调研，选择最优设计方案，进而避免项目进入施工后，由于各种主观或客观原因使房地产项目规划的被动修改，由于工程设计变更导致造价的变更和管理混乱，导致造价成本难以受到有效控制，需要在项目经理和造价管理人员的共同控制下对方案变更进行管理;（2）一旦需要进行方案变更，务必在项目经理、开发商、工程监理人员的共同参与下进行，进而使工程项目变更具备统一性，为项目资金调整预留余地。

（三）提升施工管理人员专业能力，加强团队建设

房地产开发施工现场管理应在项目完全专业化的情况下完成，不仅需要施工人员具备高水平的专业施工工艺和技能，同时对施工管理人员的综合素质提出了较高的要求，对施工管理人员而言，不仅需要具备专业的管理学理论储备，使其对进入施工现场的各部门进行有效的沟通与协调，实现对资源的合理调配和控制，同时施工管理人员要具备一定的施工技术，使其分担适当的技术管理职能，在施工现场，对建设过程进行必要的指导，以保障施工质量与工程进度。另外，房地产企业应定期举行能力测试与培训活动，检验施工管理人员专业素质，加强团队整体专业化程度。

（四）做好节点控制，提高施工进度

所有的工程项目做好节点计划都可以很大程度上减少不必要的浪费。方便管理人员更好的管理项目工程的进行程度。因此提高建设计划的管理可以使房地产开发企业的粗放性管理进入到一个相对细致化的管理转变，是一种有效提升工作效率的管理方式。对于施工现场的管理工作，要事先根据施工环境做好具体的计划，对施工的关键点进行拟定和预测，按照计划对整个工程项目进行监督，避免拖沓周期，浪费资源的情况发生。并且由于施工现场的影响因素很多，做好应急预案也是很重要的，尽最大可能保证施工周期的如约进行。管理人员也要对每天的施工情况进行必要的检查和记录，并安排好下一个工作日的计划和施工进度，严格控制好工程的进度。这些计划的设定都是根据实际施工的情况以及施工的劳动资源进行的分配和调整，所以施工工程的节点设置也要和前期的整体的工程计划紧密联系。

四、结语：

房地产开发项目中，现场的施工管理是一项十分艰难又十分重要的系统化工作，对于整个工程的建设有着不可忽视的重要作用。为了更好的管理施工现场的工作进度，就一定不要忽视管理工作的复杂性与多样性，只有了解清楚管理工作的特点，才能系统合理的安排具体工作内容，从而保证工程的顺利进行。

参考文献：

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