浅谈房地产住宅项目实体展示区开发计划管理的创新研究

刘辰

摘要：对于住宅项目实体展示区来说，它既是独立存在、运作的工程，又与被展示项目密不可分。而目前项目实体展示区的开发尚无统一规范，且因开发时间紧迫、工序复杂，迫切需要以完善的计划管理方法进行统筹。

住宅项目实体展示区的计划管理，主要是以项目管理的模式，应用计划管理的方法，依托被展示项目的整体计划管理体系，进行项目计划编制及流程控制的过程。首先，要确立实体展示区的开发目标;其次，根据开发目标编制开发计划，并进行各项资源的合理配置;最后，执行开发计划，并对计划的执行情况进行监控与纠偏。

关键词：房地产;住宅项目;实体展示区;计划管理

近年来，因环保、效率、统筹等多方面要求，成品房住宅项目逐渐登上市场，与之配套的实体样板间、展示区的开发热度也不断攀升。同时，项目异地展示区因成本高、与实体效果差异性大、后期资产处理繁琐等问题，也饱受诟病。因此，为响应政策号召，增强客户体验，降低开发成本，提高资源利用效率，大部分开发商纷纷开始着手实体展示区的研发实施。

一、背景分析

（一）成品房发展的现时需要

2017年以来，中国房地产市场风云多变，为深切贯彻十九大确立的“房住不炒”的政策基调、不断深化供给侧结构性改革，多地陆续出台了多轮房地产调控政策，房地产业迎来史上“最强调控”。在此形式之下，清水类住宅项目在各大城市陆续退出市场，更加环保、高效的成品房、精装房项目，受到各地政府大力推崇和消费者的追捧。

从消费者角度来看，当今中国正处于全面深化改革、努力实现民族伟大复兴的浪潮之中，各行各业均保持高速发展的快节奏。对于房地产住宅市场而言，购房消费者呈现年轻化、集约化的特点，因缺乏装修的时间和精力，现今的消费者对于毛坯房的需求持续降低，而更偏好于“拎包入住”的成品房。

（二）成品房与实体展示区的联系

成品房是项目实体展示区开发的充分条件。伴随着成品房、装修房而来的，是实体样板间的建设。实体样板间因其直观性、真实性及参考性，对消费者、政府及开发商都有重要的价值意义。

然而，为增强客户参观体验，仅仅是建造几间实体样板间是不足的。景观园林、地下车库、楼栋外立面等作为住宅项目的重要组成部分，亦有必要打造展示样板并同实体样板间一起对外展示。将以上部分进行整合，并以售楼部为客户终端，便形成了项目的实体展示区。

（三）开发商对实体展示区的需求

展示区对住宅项目而言，是展现项目形象的窗口，也是开发商对外宣传的实体媒介。传统的展示区具有异地化、迅速呈现、昭示性强等特点，曾一度深受房地产开发企业的青睐。然而，随着政策及市场情况变化，传统展示区开发成本大、资源回收率低、与实体效果差异大等种种缺点也逐一暴露，带来了营销费用过高、成本控制困难、客户投诉量大等一系列问题，越来越多的开发商开始将目光转向实体展示区。

二、住宅项目实体展示区开发计划管理

（一）住宅项目实体展示区范围

住宅项目实体展示区范围包括：售楼部、实体样板间、展示楼栋外立面、展示区景观园林、展示部分地下车库五大方面。

其中，售楼部优先采用小区规划中无地下室或地下室面积小的独立商业。若规划方案中并无此种业态，则选择易于施工的底商作为售楼部，尽量避免异地建设售楼部，以降低营销费用、避免后期资产处置不便。

（二）住宅项目实体展示区开发计划管理范围及目标

1、 管理范围

实体展示区的计划管理共涉及策划定位、招标采购、规划设计、工程施工、开放管理等五大环节，管理的专业范畴包含营销、招采、设计、工程、物业等方面。

2、 管理目标

实体展示区开发计划管理的目标，是以合理的计划组织、资源配置，在项目首次开盘销售前，完成实体展示区的整体开发并实现对外开放，以实现充分蓄客，为项目销售提供保证。

较保守的进度目标为，自项目获取起，3个月售楼部开工，8個月售楼部及前场景观对外开放，9.5个月展示区全面对外开放。

展示区按照先开放售楼部，再开放实体样板间的节奏进行开发。其中，售楼部需在开盘前3个月开放，实体展示区在开盘前1.5个月开放。

（三）住宅项目实体展示区开发计划管理模型

根据专业分工及实施范围，可针对住宅项目的实体展示区开发情况，建立一套独立的开发计划管理模型。模型建立的步骤如下：

1、由房地产企业专业计划管理部门组织各职能部门、项目部，按照开发顺序，梳理项目实体展示区从启动到最终开放的所有工作任务，并列明每项工作的工期及初步的逻辑关系;

2、计划管理部门按照重要程度及隶属关系，对各项工作任务进行级别划分，将全部工作任务分为里程碑、一级、二级及三级节点;

3、明确各项计划节点的所属环节、责任部门，并明确完成标准以方便后续计划实施过程管理;

4、根据最终目标要求，对计划模型进行微调，合理穿插工序、配置资源，确保开发计划管理模型能够满足初期制定的计划管理目标。

为方便对实体展示区开发计划管理模型有更直观的认识，下面以成都市某房地产开发商实体展示区开发计划为例，梳理关键开发计划节点如下表：

实体展示区开发计划管理模型需做到各项节点描述准确，阶段划分明确，责任部门具体，完成标准清晰，需具有较强的实操性和指导意义，以便开展后续计划的过程管理。

（四）住宅项目实体展示区开发计划管理特点

与一般开发项目的计划管理类似，实体展示区开发计划管理主要包括计划的编制、执行、考核与调整。但又因实体展示区自身的特征，其计划管理也具有相应特点。

1、计划管理周期短

受开盘限制，实体展示区开发周期一般不超过7个月。因而对于计划编制要求迅速，一般从启动到评审通过，不超过3天时间;计划节点要求细致，需细化到如材料选型定样等末梢工作，以便加强过程控制;执行要求偏差小，要确保各项计划能够保质保量按时完成。

2、计划节点穿插多

因实体展示区的开发工期较为紧迫，为及时达成预期目标，避免造成资源浪费，需要做好各项计划节点的穿插。需控制的关键有：

（1）策划定位环节快速推进。实体展示区策划定位、总体规划、目标成本下达是后续一系列工作的前提，需在项目获取前即启动，超前谋划，项目启动后稍作微调后即可完成。

（2）各项专业设计同步推进。实体展示区建筑、精装、景观等各项专业设计工作需同步开展，既能有效缩短总体设计周期，又能保持展示区各专业板块的整体协调性，避免设计反复及二次变更。

（3）工程分段实施。售楼部、实体样板间、地下车库等部分分段施工，景观园林拆分为售楼部前场部分、样板区后场部分，减少相互干扰，全面推进工程进展。

（4）精装修尽早介入。为今早启动实体样板间精装施工，通常选择首开楼栋的2、3层作为样板间落位;根据水泥硬化时间，在主体施工至7、8层，实体样板间的精装修工程即介入。

3、计划考核严肃，计划刚性强

因计划的松弛时间很小，原則上，实体展示区开发计划不允许调整，且需进行严肃考核。若上游节点未按时完成，下游节点责任部门需与上游部门协调，通过采取增加单日工时、人力、费用等资源的方式进行抢工。计划监管部门统筹协调配合。

三、结语：

住宅项目实体展示区开发计划管理是应时代需求而生的新型专项计划管理模式，能够在有限的时间下，快速统筹资源、推进工作实施，是确保项目实体展示区开放的有力手段。通过对实体展示区开发进行有效的计划管理，可以确保开盘目标的顺利实现，促进项目内部收益率、利润率等关键指标的提高，也为项目的后续开发提供参考样板，减少各种变更风险。

参考文献：

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