浅谈土地供应及其对房地产市场价格的影响

刘永强

摘要：近幾年来，随着经济改革的步伐越发快速，土地供应的形势也越发紧张起来。土地出让的数据逐年下滑，导致供应与需求不平衡，从而抬高了地价与房地产市场的价格，更使得土地供应与房地产市场出现了较大的危机。面对这一现象，笔者试从构件基于市场需求的土地供应和房地产市场组件协调机制，希望能够为解决这一问题提供思路。

关键词：土地供应;房地产市场价格;房地产市场

房地产市场价格和土地供给之间的关系相当密切，从土地出让数量下降分析供需失衡现象，对解决房地产市场价格波动很有意义。本文将以乌鲁木齐作为实证对象，分析土地供应及土地供应对房地产市场价格影响的相关问题。

一、土地供应对对房地产市场价格影响因素分析

（一）土地供应量与房地产市场价格的关系

土地供应量与房地产市场价格之间是互相影响的，两者之间的影响体现在两个角度，首先是土地供应的总数量关系到房地产市场产品供应总量的数量，即当土地供应数量不足时就会导致房地产市场产品供应总量与种类的降低，从而抬高房地产市场价格;其次则是从主体心理预期来思考，经济发展与消费的需要将会对房地产市场价格施加影响，从而改变房地产市场供求关系。一般来讲，土地供应量的数量决定着房地长市场产品数量，两者通过容积率指标来体现这种影响关系[1]。

（二）土地供应价格对房地产市场的影响分析

土地供应价格与房地产市场的价格是一种双向影响的关系。无论是土地价格还是房地产市场价格，两者都具有权益价格的属性。而土地价格主要由土地需求来决定，这意味着土地需求将会直接引导土地价格的变动。房地产市场价格的变化则由土地供应与土地需求共同绝对，一般来讲，当房地产的土地需求增长的时候，会导致土地价格的上涨，而当土地价格上涨到一定程度就会促使房地产厂商投入更多的土地要素，从而刺激增长土地需求。土地价格升高是源自于房地产价格高，而并非是房地产价格高由土地价格高来决定。

（三）土地供应方式对房地产市场价格的影响

土地供应方式对房地产市场价格影响主要体现在其方式的不同上，土地供给有挂牌出让、招标出让、拍卖出让与协议出让等方式，土地公开出让的方式往往会引发极大的竞争，从而导致房地产市场价格的突然暴增，另外这种方式的土地供给方式还会降低交易成本，降低土地价格[2]。

（四）土地供应结构与房地产市场价格之间的关系

土地供应结构对房地产市场价格的影响主要体现在房地产开发结构与产品结构上，一方面是因为土地供给用途的结构将会造成房地产产品供给结构的变化，另一方面土地供应类别将会对房地产市场产品结构进行重组，还有土地供应数量也会对房地产市场结构造成一定的影响，这三者共同影响了房地产市场价格。

二、从乌鲁木齐看土地供应对房地产市场价格影响的具体表现

根据大量资料表明，目前乌鲁木齐的房地产业处在开发市场全面加速与消费市场稳定上升的阶段，在这一阶段下，乌鲁木齐的城市建设要求一定的土地需求，随着用地需求的逐年上涨，乌鲁木齐的中心城区土地供给数量也在逐渐上升。从近年来乌鲁木齐的中心城区土地供应总量来看，2015年为398.25万平方米，2016年为418.56万平方米，2017年为496.91万平方面，呈现逐年递增的发展态势。乌鲁木齐的土地供应总量的逐年增长从一定程度解决了房地产市场供应需求紧张的问题[3]。虽然整体形势比较不错，但从细节来看仍然有很多有待解决的问题。

（一）居住用地供应数量下降导致房地产价格上升

最近几年，乌鲁木齐的商品房市场始终呈现供不应求、供远小于求的情况，即使乌鲁木齐地方政府部门已经进行一系列整改的措施，增加大量居住用地供给量，但随着大量农民工涌入城市以及其他二三线城市的人口涌入，增加的居民用地供给量已无法满足市场的需求。这一现象直接导致房地产开发商竞争的激烈，促使土地成交价不断攀升。当开发商拿到了土地，为了弥补之前竞拍的成本，会增大商品房销售的价格，当商品房价格上涨之后，又会反过来刺激促使土地价格的上涨，导致恶性循环现象的发生，土地价格与房地产市场价格都严重上涨，阻碍了房地产市场的健康发展[4]。

（二）供给比例失调，住房困难已成事实

供给结构比例失调不仅发生在乌鲁木齐市，在很多城市都有着这样的现象。具体表现为中低价商品住房供小于求，高价商品房空置率过高。这一现象的发生不利于房地长市场的长远布局，应当对商品住宅用地进行宏观调控，增加保障性的住房用地，避免中低价位商品住房与高价位商品房的差异，从而解决低收入家庭难以住房的现象。

（三）供应管理不到位导致囤地与炒地现象的发生

乌鲁木齐的房地产商非法囤地与炒地现象相当严峻，这主要是因为缺少土地供给后续监督。很多开发商招标得到土地后却不建设项目，将土地闲置待价而沽，再拍卖出更高的价格。房地产市场价格的非正常高涨与地方政府管理不足有着不可分割的因果关系[5]。

三、土地供应与房地产市场价格协调建议

（一）土地供应计划的完善

土地供需平衡对稳定房地产市场价格的平衡相当关键，而土地供应计划又关系到土地供需平衡。在制定土地供应计划的过程中，应当对住宅用地进行严格把控，对土地供应的节奏要符合市场需求。

（二）土地供应模式的创新

从乌鲁木齐目前面临的土地供应与房地产市场价格窘境来看，需要加快改变政府单一集中性供应土地的形式，不断扩大土地供应的来源，实现土地供应形式的多样化，实现市场供应平衡。具体可以改变土地供应“双轨制”，将批租模式改变成年租模式，并改善地价税等。这样做可以有效促进土地增值，使土地市场更加健康地发展。另外值得一提的是，土地供应方式的创新需要对土地招标、拍卖与挂牌进行严格的监督管理，避免出现土地流失的现象。

（三）土地供应结构的完善

乌鲁木齐房地产市场在发展过程中，应当加强土地供应结构的布局变化，从市场供应角度来制定土地供应总量、结构与布局的情况，确保土地正常需求，避免不合理需求的发生。此外根据住宅用地以及商服用地的需求，也应当根据实际的情况来具体供应[6]。

（四）强化土地供应管理

要想实现土地供应管理效率的上升，必须要加强地方政府对房地产市场影响控制的协调发展目标，完善土地供给管理机制。一方面，要加强地方政府土地管理部门改革强度，实现土地产权管理和土地经营分离，构建土地管理、经营、监督三权分立的体制。另一方面，需要规范土地使用管理，加强对土

地供给管理的监督。

四、结语：

构建土地市场与房地产市场的良性互动关系是实现土地供给与房地产市场协调发展的基础。应妥善处理两者之间的关系，促进土地供给市场与房地产市场的健康协调发展。

参考文献：

[1] 佚名. 浅析土地新政策对房地产市场发展的影响[J]. 中华建设， 2018， No.158（07）：72-73.

[2] 王蓓. 当前土地供应及其对房地产价格走势的影响[J]. 环球市场信息导报， 2017，34（37）：17-18.

[3] 王庆芳. 浅谈不动产价格的影响因素及决策建议——以房地产行业为例[J]. 纳税， 2018， No.195（15）：214-215.

[4] 余桂秋. 土地供应及其对商业地产市场价格的影响研究[J]. 商场现代化， 2017，56（14）：253-254.

[5] 周文平， 汤玉， 马金金. 各类住房土地供应与房地产市场的关系探析[J]. 中国市场， 2017，34（25）：15-17.

[6] 甘惠. 中国城市土地供应对商品住房价格影响的理论分析与实证检验[J]. 经济资料译丛， 2018， No.175（1）：28-42.