房地产项目前期开发中的成本控制与管理

张湛

摘要：在目前经济新常态发展的大背景下，我国的房地产市场要想在激烈的环境中求得生存和发展，就得在工程项目建设中既要重视项目开发成本，又要保证工程项目的进度和质量，才能以最合理的成本取得最大的经济效益及社会效益。但是，在目前的很多房地产开发项目中，有些开发企业只注重对项目施工中的成本控制，忽略了对项目前期的成本控制，从而增加了整个项目的开发成本，给房地产企业造成了巨大的经济损失。因此，本文结合房地产前期开发工作的内容，提出了加强对房地产项目前期开发成本管理的一些建议，以此来提高房地产项目的整个成本管理工作。

关键词：房地产项目;开发成本;项目管理;前期设计

成本管理是房地产项目管理中的一个重要组成部分，它贯穿于项目的开发、实施、完工、验收等各个环节，通过加强对成本的管理和控制，能够极大的提高施工进度，它对整个项目的顺利完工具有非常重要的作用。而在成本管理中，项目的前期开发成本又主要包括可行性研究报告、项目定位、项目规划、项目设计以及投资估算等这几个方面的内容，而前期的成本管理最终会体现在投资估算上。由此可见，假如项目的前期成本没有得到很好的控制，就会影响整个项目后续工作的开展，严重时会使得整个项目的成本管理失去控制，最终损害了房地产企业的利益。但目前，有些企业在实际工作中，并不重视项目的前期成本管理，特别是在一些工期非常紧张的情况下，他们只想着尽快完工，并不重视项目的前期工作，更没有考虑到项目前期设计和成本核算的高准确率和高效率是保证场地施工质量和进度的关键因素，所以，如果不重视前期的成本管理工作就会严重影响项目的后续工作开展以及企业的可持续发展。

一、房地产项目前期成本控制的重要意义

加强对房地产项目的前期成本控制和管理工作主要有以下几方面的意义：一是提高房地产企业的效益;二是提高对项目施工阶段各项成本费用的控制;三是为项目的后续投资决策提供数据分析。

（一）提高房地产企业的效益

加强房地产企业的成本管理，除了要控制各项费用的支出，减少对各种原材料等资源的浪费，更重要的是能够实现企业的经济效益和社会效益这一目标，更好推动企业的长远发展。因此，对项目的前期成本管理与企业的效益密切相关，相辅相成。

（二）提高对项目施工阶段各项成本费用的控制

通过前期的成本管理，可以为项目的施工阶段提供科学的数据支持，在施工时，通过查看前期可研报告中项目总投资预算以及已经发生的各项费用，就能根据可研报告的批复合理控制整个项目的支出，并通过动态成本反映出项目存在的问题，从而建立财务的成本预警机制和对策，从而避免造成支出过大，严重脱离实际成本的现象，进而实现对项目成本的控制和管理。

（三）为项目的后续投资决策提供数据分析

在房地产项目前期开发中，加强对成本的管理，可以合理控制并减少无效成本的支出。在前期决策阶段，所发生的费用主要有可行性研究、市场调查、环境影响评价、图纸设计等各项费用，这些费用在整个房地产开发中所占的总费用并不高，但却直接影响着整个项目的运行成本。同时，通过对项目前期的投资回报率、内部收益率、投资回收期、净利潤率等指标进行合理的分析，也给房地产企业的投资者提供了科学的决策依据。

二、加强房地产项目前期成本管理的合理化措施

（一）提高企业决策者对前期成本管理的认识

近年来，通过对房地产项目的设计管理、成本控制以及施工现状的调查与了解发现，有些房地产企业对前期开发阶段的成本控制重视程度不够。例如，由于有些房地产企业对项目前期开发阶段的成本管理缺少必要的了解，他们认为只要后续的施工阶段能够满足施工要求和控制好成本管理就可以了，前期的费用在整个项目中所占的比重很小，不会花费多少成本，他们就不够重视;还有的企业表现在为了节省资金，就忽略了对项目前期的设计费用等内容，这些都不利于项目的后期发展。所以，针对这种情况，房地产企业要提高对项目前期成本的核算和认识：一是提高企业决策者对成本管理的思想认识，从项目的设计、可研报告、环评、立项、土地规划、能源评价等前期工作就注重成本管理，为项目施工阶段更好的节省成本打下基础，并将成本管理思想贯穿和应用到项目管理的全过程;二是提高设计人员、施工人员等管理技术人员对成本管理的认识。由于项目的前期工作除了领导层定决策外，具体实施的人员就是相关的设计等专业技术管理人员，因此，只有这些专业人员转变了思想观念，认识到了成本管理的重要性，才能从源头上节省成本，提高工作效率和整个项目的质量。

（二）找准房地产项目开发的市场定位

房地产企业在开发前一定要对项目周边的地理位置、环境要求、居住人口、学校等情况进行综合的市场调查和分析，根据市场调查才能确定项目开发的规模、建设标准以及目标客户群等信息，只有确定了所建设项目的市场定位，才能明确项目的规模和标准，进而确定楼盘在未来的建设投资资金和销售价格等信息。因此，房地产开发企业在开发设计之前一定要考虑当地的实际经济发展水平以及文化风俗等情况，避免出现高标准建设后房子价格太高而卖不出去的情况，这样就会浪费了资金和资源，给企业带来严重的经济损失。

（三）加强对项目前期成本的核算工作

很多房地产项目在实际开发建设中经常会出现投资过大，资金链断裂，实际支出与投资预算严重不符的情况，所以，针对这种情况，房地产企业要加强对前期成本核算的审核以及考核工作，要对项目开发做全面的风险评估，将各种风险降到最低，从而用最少的投资获得最大的收益。主要可以做好以下工作：一是在设计环节，要将技术和经济相结合，制定出科学合理的设计方案，有效节约施工阶段的成本，从而保证项目后续按照预算和工期顺利建设;二是严格执行目标成本控制方案。在经过全面系统的预算后，提高项目实施的合理性和科学性，从而避免因盲目开发而产生不必要的开发成本;三是选择优秀的设计单位。在选择设计单位的时候，房地产企业不要贪图费用低或资质不高的公司，而要选择一些优秀的、正规的设计公司，才能避免因设计质量不合格而导致方案再次修改，避免出现因返工而增加设计成本的情况。

三、结语：

房地产项目要经过前期开发设计、决策设计、项目施工再到验收竣工等阶段，在每一个阶段都会产生不同的费用，形成一定的建设成本。因此，在激烈的房地产市场竞争环境中，房地产企业要想提高市场竞争力，增加企业的效益，就不得不加强对各个阶段的成本控制和管理。而项目的前期开发设计又是整个项目建设的基础和开始环节，所以只有做好了前期的开发设计工作，从源头上合理的控制好成本，才能保证项目的后续建设严格按照预算执行。因此，房地产企业要在提高对项目前期开发成本认识的基础上，找准房地产项目开发的市场定位，加强对项目前期成本的核算工作，严控各个阶段的成本，才能顺利完成项目建设，创造最大的收益。

参考文献：

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