新形势下房地产企业投融资方式的创新研究

李苗苗

摘 要：房地产企业对我国的经济贡献率占据很大比重，是我国经济领域的支撑性产业。同时房地产业资金密集，是高投入、高风险和高产出的产业，因此资金对于房地产业是关键支柱。在新形势下，企业投融资方式对于房地产的顺利发展起着起着重要作用。创新投融资的方式具有时代必要性，通过扩大融资渠道、加强资金链管理等措施，不断适应新形势下的房地产企业行情的发展。

关键词：房地产企业;投融资;方式创新

房地产业是改革开放以来迅速崛起的行业，在国民经济的发展中占据重要地位，体现了经济的支柱行业作用。房地产业的健康持续发展需要大量资金的投入和支持，因此投融资问题成为房地产企业可持续发展的关键制约条件。目前我国房地产企业的投融资方式存在缺陷和不足，新形势下房地产企业的投融资方式并结合房地产企业投融资活动的创新势在必行。结合房地产企业投融资方式的发展现状与困境，提出了解决的新渠道和新方式。在充分利用房地产基金融资的同时，发挥经营性物业贷款融资方式等。

一、房地产企业投融资方式创新的必要性和必然性

在当前社会经济发展背景下，房地产业也发展迅速，为国民经济的增长提供了助力，为此强化房地产企业投融资方式创新尤为必要。房地产企业投融资方式制约了房地产业的持续发展。在新形势下，随着国家对房地产的关注和重视，出台了相应的政策、制度确保房地产的稳定发展。房地产企业的投资融资方式是稳定企业的关键途径。房地产企业自身的合理革新，才能使得企业获得更多有效资金，为房地产的开发、运行提供足够的大量的资金支持。房地产企业投融资方式的优化和创新具有应时性，体现了深远的现实意义和价值。

目前我国房地产企业的融资方式较多，传统的融资方式，比如银行贷款、上市融资、信托融资等渠道，这些传统方式在新时代背景下，缺乏市场活力和竞争力。这些方式的共性是融资思维比较固化，融资手段比较单一，融资程序复杂等，因此在优化改善这些传统融资渠道的同时，创新适应市场和国际环境的融资方式是时代的选择和市场的必然。国家政策对房地产的重视和融资规定对房地产的倾斜，体现了国家层面的制度创新发展。只有进行有效的创新才能打破传统模式的弊端，突破融资的壁垒和困境，革新出新一轮的融资方式和模式。传统的银行贷款模式存在一定的风险，以房地产企业的土地或房产做抵押凭证，阻碍了房地产项目的开发。随着经济全球化发展，人们对住房的需求量大幅度增加，房地产的投资量也随着市场的变化不断增加，需要更多的资金周转。开发商和银行之间处于复杂的状态中，市场风险是两者矛盾的出发点，加大了房地产企业融资难度，受到很多因素的阻碍与限制。

二、新形势下房地产企业投融资方式的创新途径

在新形势下，房地产企业投融资方式在传统和现代之间徘徊，传统模式的落后和缺陷激发新的融资手段的出现和生成。房地产企业综合实际市场情况，不断优化自身企业的素质，对融资方式进行大胆创新和适应，才能让这些政策在房地产企业融资活动中体现活力和生命力。

2.1扩大融资渠道和方式

房地产企业在传统融资渠道的基础上，尝试新的融资路径。在银行贷款、上市融资等融资形式时，积极寻找符合现代化的融资渠道。房地产开发商与经营商可以通过协商进行融资，或者与银行签订协议，降低融资的门槛和难度;中小型房地产企业之间可以采取联合的方式进行项目的开发，实现资金的共同利用，降低了融资的难度，达到合作共赢的目的。融资过程中的风险是不可避免的不可控因素，企业之间的交流协作、资金的共享等可以弱化风险的影响力和破坏程度。通过创新融资手段，转变对手的敌对竞争意识，变成合作的伙伴关系，共同承担风险保障资金流的稳定，保障房产开发有足够的资金支撑。房地产企业的投融资方式需要结合企业现实背景和市场需求尝试新的融资模式。房地产基金融资是一种基于房屋资金的大批量的零散注入的资本，对专业化要求较高。由于贸易和经济的全球化，在海外资金和资本不断积累，规模逐渐扩大。国内房地产基金受到政策的限制，法律制度的规定，地产基金可能成为房地产融资的新途径。当前优质产业的紧缩，配合资本雄厚的企业有助于产业的转型与升级，提供更多的再循环资本，同时也可以避免风险。

2.2加强资金链的管理，激发市场创造能力

在市场经济充分发展的前提下，房地产行业的发展道路曲折，格局也发生了较大变化。在市场经济和国家制度的宏观调控下，合理科学的资金链管理方式是资金融通的前提和基础，有利于房地产资金的持续回流。房地产企业在开发新的项目时，聘用专业融资人员进行资金交流和咨询，通过专业化的合理化的分析和预测中，掌握基础数据的科学性，预测和规划项目的建设进程和流程，估测资金的支出与回笼的时期，基于多重因素制定并完善有效的融资计划和融资结构。其中关键因素是房地产企业的角色担当，规划所需要的资金时间与基金数量，根据时期的不同确定融资方式的不同。经济供给侧改革的时代背景下，房地产企业认真反思传统的、固有的发展模式，不断优化思路和策略，提升企业创新能力和创新方式，尽可能的快速的适应生产市场，在市场竞争中占取有力的地位。房地产企业在建筑过程进行创新，比如房屋建设材料和原料，可以采用環保材料，符合当前的市场需求和消费者的诉求。在大数据背景中，努力结合数据化和智能化的高新技术，开发智能化小区，提升建筑的优势和房产的吸引力，争取在企业行业中占取先机。融资方式的创新，提升自身竞争力和价值是最直接和最关键的渠道。在融资的同时加强企业的开发能力，有针对性的生产和创造，精准定位市场，实现资金链的科学合理管理。

2.3利用多种方式结合的模式获得融资

传统单一模式的融资方式导致融资过程繁琐、融资资金较少等，新时代背景下，房地产企业可以融合多种手段融资。比如房屋预售获得资金，是简单的、可操作性的融资方式。这一方式的优势体现在申请模式简单、成本较低，同时也存在一些限制要求和规定。预售的房屋条件是必须的要求，在国家政策中，购房限制的推出，引发房产的利润压缩。房地产企业的融资活动很大程度上取决于金融机构。商业银行更容易于房地产融资进行业务合作，通过商业银行放款的形式为房地产企业融资。主要途径包括住房的贷款、经济适用房的贷款、商品房的贷款等，由于没有利息预提的所得税和外债额度的强制，正是这类融资活动体现了银行贷款的优势。此外，可以通过上市进行融资。这是比较有挑战性和难度的途径。房地产企业通过将公司的所有资本进行划分，流通的方式借用股票的形式来实现，直接获得资金的融入。房地产企业面临的上市困境在于成本较大、审批较难，这样的模式导致房地产企业难以达到融资目标。

三、结语

在经济社会全球化的趋势下，房地产行业的蓬勃发展，隐藏着房地产的泡沫风险。政府的宏观调控政策规范了房地产行业的发展。投融资方式的创新，可以不断提高房地产规模的扩大，融资渠道、资金链的管理等都是在融资过程面对的难题和瓶颈。房地产企业和银行的结合和互动，可以采用资金重组的方式解决房地产资金紧缺的难题，实现互惠共赢的目的。

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