目标成本管理在房地产企业的应用研究

张苏闽

摘 要：对企业的发展来说，想要增强竞争力首先要做好成本管理工作，尤其是房地产企业的目标成本管理。为此本文从目标管理理论出发研究如何促进房地产企业做好成本管理工作，以促进建筑企业工程造价的降低，为企业的发展谋求更有利的发展环境条件和优势。

关键词：目标成本管理;房地产企业;应用措施

传统意义上的房地产企业在成本规划与管理上，存在与市场环境格格不入的地方，主要表现在成本的核算和控制上出现的问题，导致成本控制存在不合理的现象，使得项目工程的成本在行业中的竞争力明显的降低。为此本文坚持从市场的角度出发，通过目标成本管理的相关理论，研究在当前社会背景下，房地产企业进行项目成本管理该采取怎样的策略。

一、房地产企业的特征概述

（一）房地产开发的特征

从房地产的开发规模上来看，开发规模大，因此，也面临着开发时间长、投资额度高以及建设周期长等问题，然而，高风险也意味着高回报和高收益，房地产行业也属于开发效益相对较高的产业。但是从我国的市场经济发展的环境来看，房地产行业始终受到国家宏观政策的影响，对民生以及社会稳定有着重要的影响。房价持续走高时，国家会出台相应的政策提高对房地产市场的宏观调控，如我国在十二五期间大量的建设了保障性住房，旨在解决人民群众的住房问题，同时，各项宏观调控措施所产生的综合效益和累积效应，在当前的房地产市场发展中则开始逐渐的产生和出现[1]。

（二）房地产产品的特点

中國是一个重视“家”观念的国家，受到传统观念的影响，拥有一套商品住房几乎是每一户家庭的梦想，为此在这种观念以及所带来的市场需求影响下，房地产的产品也呈现出了市场需求的紧迫性特征。但是总的来说，房地产产品从客观层面来看，则具有位置固定性的特征，基本上其位置是固定不变的，位置的差异也会导致房地产产品价格上存在的差异。另外，房地产产品还具有数量上有限性的特征，因为，土地资源不是取之不尽用之不竭的资源，而是稀缺的资源。因此，房地产的开发的土地也是有限度的，所生产的房产产品自然也是拥有数量限制的。房地产产品在供求上存在区域性的特征，如果土地位置是固定的，那么房地产也具备了区域性的特征，一个城市的房地产过剩通常无法将另一个城市房地产供给不足的问题有效的解决。房地产产品的特殊性，决定了他本身的长期实用性和保值、增值行的特征，从长远的角度来看，土地价值总体上呈现出价格不断上升的趋势，受到区位条件因素的影响，土地的价值也会因此而发生一定的改变。

因此，顾客在购买房地产产品时通常会考虑多种综合性的因素，只有在多种的综合因素达到了自身的期望值之后才能够作出相应的消费决策，为此房地产项目的开发始终要坚持市场化导向的原则，坚持顾客满意的原则，为此才能够提高企业的竞争力。房地产企业做好成本管理要经历复杂且系统的工作流程才能够最终达到理想的效果，为此房地产企业要以全局的角度和战略的高度出发来对项目开发中的成本进行目标化的控制和管理，改变传统成本管理中存在的问题，积极的采用先进的、高效的成本控制管理方法。

（三）我国房地产开发项目成本构成要素分析

房地产在进行项目开发时，通常成本费用主要是由这几个部分组成：第一，土地费用，土地费用在构成上包含了土地出让金、土地征用费和拆迁安置补偿费三个部门，而想要获得土地经营权还需要经过招标、拍卖以及挂牌才能够实现，通常情况下，土地费用在房地产的一个项目开发总成本中的20%～50%;第二，前期工程费，具体包含了项目开发之前所要做好的准备工作，例如前提的可行性研究、地质勘察报告、前提调研策划规划等准备工作所耗费的工程费资金，通常该部分的资金消耗比例低于10%;第三，建筑安装工程费，具体包含了房屋建设中所产生的建筑工程费、设备购置费、安装工程费用等，该部分的资金比例在全体成本资金中的比例约为40%，是重要的组成部分;第四部分是市政公共设施费用，该部分主要包含了公共配套设施建设费以及基础设施建设费，基础设施建设费具体涵盖了电信、电力、污水、自来水以及燃气、绿化等建设费用，功能共配套设施的建设费用具体涵盖了为居民提供的配套性建筑场所，主要为非营利性的功用设施和营利性的功用设施，如学校、商品等，该部分的资金比率约占总体资金比率的10%～20%。其余的费用还包括了贷款费用、管理费用、税费以及其他的费用[2]。

二、我国房地产开发项目成本管理的现状

现阶段，我国的众多房地产项目在建设上更多的注重对建筑产品的成本控制，但是往往容易对市场的需要进行忽视，并且，在市场前景比较好时还会忽略建筑产品在投入产出上的比例。同时，房地产企业在事前成本管理控制上较为薄弱，成本的决策和控制普遍存在缺乏制度性、规范性的特征，成本的计划缺乏严肃性、科学性。而成本的管理在一定程度上也存在盲目性的问题，导致房地产企业在成本管控方面出现了下面的问题。

（一）成本规划时忽视了市场发展的实际情况

房地产产品来说，顾客需求上的差异对其价格带来了影响，房地产企业会依照市场需求的相关差异来对目标客户和房地产产品的品味进行初步的预订和规划。在市场供不应求的环境下，企业则容易对市场发展的实际情况产生忽视。而当市场情况和国家宏观政策出现变化时，房地产企业则需要首先环顾市场情况变化，并由此来做好房地产企业的成本管控工作。

（二）成本决定价格

房地产项目开发所生产制作的商品房本身具有商品属性，是能够带到市场上进行售卖的。同样，既然为商品，就必然要遵循相应的价值规律，即产品的成本决定了价格。而房子作为特殊的商品，在定价上则要综合多方面的因素，成本导向必然会朝着顾客导向的方向发展，旨在让顾客满意并为之买单，以愿意支付的价格来进行产品的购买。

（三）成本核算和成本控制是成本管理的关键

对建筑单位来说，房地产在成本管理的过程中较容易对产品价值创造的过程进行忽略。在经济发展不断好转的环境下，人们的生活质量也在不断的提升，房产作为商品在消费购买上呈现出更为理性的特征，买商品房也会从价值的角度来看是否能够买得值。

（四）忽略成本管理的全过程性和动态性

房地产项目建设开发是一个长期的过程，为此在项目成本管理并非是项目开发建设之前进行控制，而是贯穿于项目建设开发的全过程，并且会随着具体情况的变化而产生变化，为此成本管控也存在动态化的特征。但是当前不少房地产企业在进行项目开发的成本分析时，通常在项目决算的关键环节，则容易忽略项目开发的真实性，其主要將成本控制的重点放在了施工过程的成本控制和设计优化上，往往忽视了策划阶段的成本规划和项目成本的事后控制。

（五）要增强合同管理和采购管理

对建筑单位来说，在项目开展的过程中为了维护合同双方的权益，则会以合同的方式来确定下来，由于建筑项目的动态化特征，因此，合同管理的工作量巨大，如果不妥善保管合同，则对后期工作容易产生多种影响。另外，采购也是建筑单位开展工作的一个重要活动，提升对采购的管理对成本控制尤为重要。

三、房地产企业加强目标成本控制管理的措施

目标成本法指的是以市场为导向，对存在独立制造过程的产品实施的利润计划和成本控制管理的具体方法。目标成本法的原理在于可以更为高效的完成供应链管理的目标，最大限度的负荷客户的需求，继而能够从战略的高度来做好成本管理分析和成本控制，确保成本管理同企业经营管理全过程中资源消耗以及资源配制协调起来发展，从而能够更好的适应供应链管理的目标成本方法。企业做好目标成本管理则要应用到目标成本法[3]。

对企业的发展来说，目标成本管理首先要坚持价格引导的成本管理原则，通过竞争性的市场价格将期望利润减去，继而能够获取成本目标，价格主要是由于市场上竞争情况所决定的，但是目标利润主要是由公司和所在行业中的财务状况所决定的。目标成本管理注重对顾客需求的关注和满足，并且对产品的设计流程更为关注，致力于确保成本控制的最优化。房地产企业进行目标成本控制，可以从下列几个方面展开。

（一）设计阶段的目标成本控制

在设计阶段，在单项设计完成以后，要及时对组织设计、成本和工程等相关的人员做好图纸的会审工作，并及时的从中发现错误，尽可能的将其中存在的设计缺陷消除。另外，还可以尽可能的降低后期所出现的大量工作变更，来及时的对设计超目标的成本，做好对该部分工作的优化处理，对设计过程中存在的浪费问题应更为严格的控制。

（二）招标阶段的成本控制

责任成本管理是影响目标成本的重要因素，为此要坚持推动成本管理制度和参考部分技术经济指标，及时的制定出不同责任部门、责任人具体负责的责任成本。同时，还要签订责任成本任务书，推动责任成本的量化、详细和具体化，并将责任计划书落实到具体部门或者人的身上，不同部门所要承担的责任依照自身的岗位特征来定。不过应尽可能的避免人人有责，而主要由负责或者牵头的部门。

（三）施工阶段的成本控制

在项目的建设施工阶段，会产生大量的资金消耗，为此做好该阶段的施工成本控制尤为关键。一方面，签证的变更，会导致项目建设的成本增长，还会对施工的进度、工期产生影响，为此要要协调好工作量，对项目成本进行有效的控制，确保施工质量的提升，继而增加施工的效率。在处理签证变更的问题时，要对相关的审批流程进行严格的把控和执行，在签证变更执行结束以后，要尽快的办理完工确认的相关手续，随后对签证变更工作做好结算处理，继而能够实现施工阶段成本的动态控制和管理。

（四）后评估阶段的成本控制

成本管理的一个难点还在于对成本准确性的预测，通过后评估的方式来改进成本控制管理的效率。所以在项目竣工结算完成之后，要对项目做好总结、评价和分析，并整体上对项目的成本情况做好评估工作，通过对经验教训的总结，继而对成本指标要素进行分析，推动公司数据库的丰富和完善。

房地产行业是我国国民经济发展的支柱和命脉，对国民经济的健康稳定发展产生了重要的影响。然而改革开放以来我国市场经济的飞速发展，让房地产企业也面临了更为严峻的生存环境，房地产企业数量的增多，导致行业内部竞争力的持续增大。目标成本管理在组织和管理全过程中发挥着重要的作用和优势。从目标管理的手段、方法和理论层面来看，高效的目标成本管理应用在房地产企业中，可以有效的推动房地产项目成本控制管理水平的提升，继而增强房地产企业的综合竞争力。

参考文献：

[1]王琳.房地产项目成本管理中安装工程的成本控制[J].居舍，2019（18）：145+183.

[2]姜亚莉，张延辉. GIS技术在房地产开发项目选址中的应用[J]. 地理科学研究，2016，5（04）：262-267.

[3]郑剑.目标成本在房地产项目管理中的应用探讨[J]. 安徽建筑，2017，24（3）：272-273，289.