房地产开发项目全过程成本控制

贾玉荣

摘 要：随着我国房地产市场的规范化程度在不断提高，其发展粗放的发展现状得到了很大的改善，对于其精细化发展提出了更高的要求。房地产开发项目需要投入大量的资金，成本控制是其不可或缺的重要组成部分，成本控制科学与否，对于整个项目的成败具有直接的影响。鉴于此，本文对房地产开发项目全过程成本控制进行了分析，以供参考。

关键词：房地产;开发项目;全过程;成本控制

对于房地产企业而言，成本控制必须贯穿于房地产开发的全过程，成本的下降直接带来企业利润的增加;对于购房者而言，成本控制可直接体现在房屋单平方售价的优惠上，而在房地产市场，价格的优惠是购房者最为看重、最为在意，最能直接影响其购房决策的因素

一、房地产开发项目的成本控制影响分析

房地产项目建设过程中的成本控制影响着房地产建设过程的方方面面，包括：对房地产项目质量的影响、对房地产项目工期的影响、对房地产项目过程中资源消耗的影响、对房地产整体规划的影响等。对房地产开发项目的成本控制能够更好的对项目过程进行一定的优化，更好的对整个开发项目进行监控，优化各个步骤的流程等。

（一）房地产项目质量

对房地产项目的成本控制直接影响项目的质量。房地产成本控制直接影响着房地产质量的形成过程。房地产成本控制决定着在整个项目过程中材料的选择、资源的消耗等关键因素，而这些因素直接决定着房地产项目的质量。在房地产质量上应该首先满足用户的需求，在此基础上，还应该尽量做到安全、舒适、美观、大方。

（二）房地产项目工期

对房地产项目的成本控制直接影响项目的工期。项目的工期和项目的投资之间有着直接的关系。时间成本在工程建设过程中的本质为占用资源所支付的利息。时间成本在项目中能够间接的影响很多相关的成本，工期发生改变，会带来一系列成本核算过程的改变。因此，在进行房地产成本控制的过程中，应该注意到对房地产项目工期的影响，避免为追求单一因素的变动而增大投资。

（三）房地产项目过程中的资源消耗

房地产项目的质量是在建设过程中逐渐形成的，在这个过程中伴随着资源、材料的消耗，因此上，在房地产项目中的成本控制决定着项目过程中的资源、材料的消耗。在项目过程中，材料的占用和资源的消耗是同时进行的，而且通常占房地产项目成本的较大部分，因此，对房地产项目的成本控制对材料、资源的消耗有着显著的影响。同时也要注意工程质量的达标，不能仅仅关注资源、材料的节省，而达不到相应的工程质量的标准。

二、房地产开发企业成本控制中存在的问题

在房地产企业的成本核算及成本控制过程中，还存在着许多需要改善的问题，其严重的影响了房地产企业成本控制过程的管理效果。

（一）部分房地产企业成本控制意识相对薄弱

在现阶段的一些房地产企业项目开发成本核算过程中，通常由会计进行计算，由于一些房地产企业缺乏成本控制意识，使得一些企业对于市场环境的变化不能够引起足够的重视，使得房地产企业在成本控制及核算过程中处于较为落后的地位，在项目实施过程中，如果不能及时的进行成本核算及成本控制，将会对项目的开发带来严重的影响。

（二）房地产企业缺乏全面性及系统性成本控制体系

在一些房地产企业的项目成本控制过程中，各个阶段的项目控制成本不能够与项目的建设周期结合起来，在开发成本核算和成本控制过程中，不能够进行动态管理，使得房地产企业在成本管理和成本控制过程中缺乏全面的、系统的成本核算及成本管理，这也就导致房地产企业无法得到更为准确的成本核算及成本控制结果。

三、房地产开发项目全过程成本控制措施分析

（一）投资决策的成本控制

投资决策是房地产开发项目前期的一个重要环节，其主要作用在于确定房地产项目的建设地址、标准、规模，对于项目进行定位，確定融资方式等。房地产开发项目投资决策的科学性、准确性直接决定着整个项目的成败。因而，确保投资决策的准确与合理，是确保成本控制取得预期效果的前提与基础，是前期成本控制的要点之一。在该环节需要尽量减少投资决策的失误，以避免后续房地产开发项目的成本失控，造成不可挽回的损失。根据项目的资金规模和市场需求，科学地确定项目的规模与定位，制定合理的项目标准，才能够将成本缩减至最低。

（二）设计的成本控制策略

对于房地产项目而言，设计阶段是重中之重，也可以说，设计的节约是最大节约，它直接确定工程造价，而所谓的预结算只能计量而并无法改变工程造价本身。由此可见，成本控制一定要以设计阶段为重点，这是最有效控制房地产投资的根本所在。往往一份优秀的设计方案，不仅可以创造经济效益，还可以取得良好社会效益，就像很多城市的地标性建筑，往往能起到示范作用。为此，进行项目投资控制，一定要从这一环节上高度重视，例如实行设计方案招投标制度，通过专家评估达到设计方案的最优化，保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因此而产生的直接经济损失;实行限额设计，房地产项目的限额设计是建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施;加强对设计图纸的会审与审查工作。对图纸质量组成评审委员会认真仔细复核，以免出现返工现象，造成不必要的资金浪费。

（三）施工阶段成本控制

施工阶段是建设工程成本控制的重要阶段，通过科学合理的材料、人员、机械等资源配置，对施工现场发生的所有涉及成本费用变化的事项进行有效控制，作为房地产开发企业，项目施工阶段的第一步就是选择一个有实力、有经验的施工单位，同时，组建自身的监管团队，全程参与到项目建设过程中。一是制定行之有效的施工周期。合理的工期可以将人力、物力资源的闲置浪费程度降到最低，将可同时跟进的子项工程整理整合，将施工周期压缩到最短。二是人工费的控制。施工期间需要按劳动定额合理使用劳动力，减少非生产用工和无产值用工，同时，制定严格的外包队工资结算制度，执行各种工资实效，避免资金的流失。三是材料费的控制。要加强施工材料购置、存放、使用的管理，材料购置要按照既定施工横道图，提前分析即将发生的材料使用需求，实行实效储备，减少积压损失;材料存放要专人管理，避免材料的遗失，及时维修、清点保管;租赁的要及时办理退租手续;材料的使用要按计划进行分配，各施工工种之间不得交叉借用、占用材料，避免使用混乱。四是要加强现场的安全文明施工管理。现场施工的安全文明施工既是对劳动者的人身保障，也是对工程质量的保证，须尽量杜绝施工中安全事故发生所带来的停工整顿、罚款、赔偿等一系列经济损失。五是每个关键进度节点都需要进行成本分析，并与目标任务相比较对照。如有偏差，立即组织研究找到原因，提出调整方案，进行补救。

四、结束语

近几年来，随着我国房地产企业的快速发展，国家对于房地产采取了一系列的调控手段和长久机制，这就要求房地产企业必须根据相关的政策加大开发过程中的成本成本控制，改变以往的管理机制，健全成本核控制体制，使得房地产企业能够得到长久发展，获得更多的经济效益。

参考文献：

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作者身份证号码：370305198105283448