城市外来人口租房区位选择研究的理论框架

王洋

摘要：在传统理论框架基础上，针对外来人口这一特定群体和租房这一特定行为的区位选择特点，从社会空间视角出发，构建城市外来人口租房区位选择研究的理论框架，开展理论创新。以期为研究我国特大城市外来人口租房区位选择的影响特征与内在机制提供理论支撑和研究路径参考。关键词：租房区位选择;社会空间;外来人口;理论创新;理论框架

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2019）09-0069-72 收稿日期：2019-07-28

1引言

城市内部的住房区位选择是城市地理学关注的经典议题，影响因素复杂多样，是学术界一直探索的前沿问题。当前国内外学术界对住房区位选择的理论和实证研究都更多地关注购买住房领域，或者不区分购房和租房进行笼统研究。而事实上，租房户和购房户之间的区位选择动机及其驱动机制存在很大区别。相比于购房户，租房户的居住选择往往具有“过客心理”。事实上，租房已经是我国北京、上海、广州等特大城市居民解决居住问题的重要方式，上述城市的租房户比重分别达到了31.77%、36.14%、36.98%（2015年人口抽样调查数据），中国特大城市的“租房时代”已经到来。但当前学术界专门针对租房户的居住区位选择研究还比较薄弱。当下有必要尝试构建社会空间视角下城市外来人口租房区位选择的理论框架，开展理论创新，为研究我国特大城市外来人口租房区位选择的影响特征与内在机制提供理论和研究路径参考。

2城市外来人口租房区位选择的传统研究思路

城市外来人口租房区位选择的研究属于城市居住选择的研究范畴。基于传统理论，城市外来人口租房区位选择的研究逻辑可以总结为将住房的外部环境特征（例如区位、交通、景观、公共服务、邻里特征）与住户（家庭或个体）自身特征（如择居者的人口统计学特征、生活方式偏好、家庭生命周期、心理因素特征等）相匹配，并通过市场因素（如居住成本、房源供应情况）和制度因素（如住房政策等）的调节和影响，进而形成住房区位选择机制的研究框架（见图1）。

这个研究框架本质上是住房供需匹配的过程中，在居住成本的控制下，住户寻求居住效用的最大化。从住房外部环境特征看，主要集中关注实体（物理）环境的影响。例如，就业可达性、公共交通便利程度、学校、实体建成环境等对居住区位选择有显著影响。住户自身特征的影响因素较为复杂，可归纳为住户的人口统计学特征、生活方式与心理因素、生命历程与住房生涯3个视角。人口统计学特征对住房区位选择的影响体现在不同种族、职业、收入阶层、年龄、家庭环境的居住区位偏好明显不同，并体现为“同种族、同阶层聚居”的特征。住户的生活方式倾向及其通勤方式等因素对于居住区位选择有显著的解释作用。此外，个人的心理因素、原有居住经验、社交网络对住房区位选择行为的重要性被进一步重视。家庭自身特征因素的另外一个非常重要的研究视角就是基于住房生涯、生命历程、家庭生命周期等时间因素（或重大事件因素）的研究。不同年龄段具有不同的生活状态和生活事件，使其居住区位的要求有所差异。例如小孩出生、结婚或离婚、工作地点变化等家庭事件会改变对住房的区位选择。在住房市场因素的作用方面，租金或房价等居住成本因素是住房区位选择过程中一个非常重要的变量。租金既从支付能力上体现住户特征，又是住房外部环境特征的集中反映，这直接决定了住房区位选择。社会制度等宏观社会背景因素对个体住房区位选择也产生了不可忽视的调节作用和影响。

3城市外来人口租房区位选择研究的社会空间视角

目前学术界专门从社会空间视角分析居民住房区位选择的成果依然不多。而事实上，社会空间是决定住房区位选择过程中不可忽略的重要因素。新马克思主义和结构学派的研究者认为社会环境和对社会环境的认识是居住决策过程中的一个重要因素，社会结构体系是个体居住选址行为的根源，社会空间统一体理论的典型代表cassel和Mendelsohn认为居住区位选择与社会空间具有相互作用的关系。上述理论都认为社会环境影响了个体选择，是居住决策过程中的一个重要维度，个体选择也影响了社会空间。社会空间既决定租房供给特征，也影响租房价格，还决定了广义上的区位条件，进而影响着居民的租房区位决策。对于社会环境较差的区域，租房者大多采取回避的态度。对住房区位选择，在某种程度上可以看做是居民对其所处社会环境的选择。居民往往倾向于选择与自己具有相近社会属性（例如生活背景、职业、经济水平、教育程度、社会地位、文化层次、种族特征）的人群集聚区作为居住地，即“同质居住”，社会空间特征影响的邻里满意感也是居民择居过程所考虑的重要因素。由此可见，社会空间视角是研究外来人口租房区位选择的重要切入点，需要进一步重点关注。

4社会空间视角下城市外来人口租房区位选择研究的理论框架构建

梳理、整合不同学派、不同视角下的住房区位选择理论，在传统理论框架的基础上，针对外来人口这一特定群体和租房这一特定行为的区位选择特点，从社会空间视角出发，构建适用于我国特大城市外来人口的租房区位选择理论框架（见图2）。

由于“社会空间”概念较为宽泛，指标较为复杂，需要明确界定概念，并对社会空间开展“好坏”或“水平”的定量测度，建议以社区尺度为社会空间的基本评价单元，将“社会空间”概念聚焦于以下5个具体指标：①社区职业特征（白领社区、工人社区、公务员社区、科研人员社区等）②社区教育层次（高学历社区、低学历社区等）③社区收入阶层（高收入社区、中产阶级社区、低收入社区）④社区户籍特征（本地人口为主的社区、外来人口为主的社区、混合社区、特定籍贯省份社区等）⑤社区年龄特征（老年人社区、青年社区等）。这些指标实际上更多地是体现社区总体的“社会环境”和“社会阶层”。在理论和认识上，这5个指标也最有可能是社会空间指标中对租房区位选择影响最为明显的因素。

以社会空间为导向的理论研究逻辑是：以目前学术界普遍采用的“匹配（住房外部环境特征与租户自身特征的匹配）+控制与调节（市场因素和社会制度的控制与调节）”理论框架为基础，将社会空间视角引入，并将其作为具有不可或缺的影响因素，体现为：①在住房外部环境特征方面，将社会空间视作比实体空间更为重要的环境特征加以考虑，并且社会空间本身也可以体现和塑造实体空间;②在住户自身特征方面，根据“同质聚居”“与优质社会空间为鄰”的租房选择倾向，社会空间是与住房自身相互作用的核心因素决定着租房选择;③在市场环境和制度因素调节方面，社会空间结构与住房租金空间结构具有相互作用，也影响着租赁房源的供应情况，社会空间结构本身也是社会制度的产物和空间体现，也会对制度因素产生影响。这显示出社会空间对传统学术界认可的理论研究框架中的3个重要子系统都有不可忽视的作用和影响。因此，通过上述路径将社会空间纳入城市外来人口租房区位选择的理论框架，并将其作为重要因素。

5结语

在当今我国特大城市的“租房时代”下，本文聚焦于外来人口租房这一特定领域，针对现有研究对社会空间在住房区位选择中所起作用的认识不足，区别于传统研究思路，把社会空间作为不可或缺的因素纳入传统理论研究框架，将对目前城市地理学居住选择领域的研究形成理论视角的补充。基于该理论可以开展一系列的实证研究，总结规律，并与国外经典理论和研究框架对话，探讨其适用性与不足，进而阐明和完善社会空间视角下我国特大城市外来人口租房区位选择理论，为我国城市住房建设和外来人口市民化提供理论参考和政策启示。