新一轮限贷限购政策对房价的影响分析

罗丹雪

[摘 要]政府为了抑制投机性房产需求，逐步加强对限购限贷政策的实施和完善。近年来，限贷限购政策已经成为抑制房价上涨的重要手段之一。第一轮限购政策的效果比较明显，第二轮限购政策扩大了城市的覆盖面。为了了解其效果如何，文章基于19个城市房价和房价环比指数的月度面板数据对第二轮限购政策的有效性进行定量分析。研究结果表明，新一轮限购政策有效控制了房价上涨趋势，房价环比的波动幅度也明显缩小，并且一线城市和“新一线”城市的限购政策执行效果要优于二线城市。

[关键词]限贷限购政策;房价;“新一线”城市

[中图分类号]F299.23

1 引 言

第一轮限购政策到2016年1月，仅剩下北京、上海、广州、深圳、三亚五个城市保留了限购政策，同时其余各地方政府推出了许多优惠政策，例如购房首付减少、契税营业税优惠等。这就使得许多一、二线城市房价开始大幅度增长。房地产作为国民经济的支柱产业之一，无论其价格是持续攀升还是迅速下跌都会对一个国家的宏观经济环境造成严重影响。因此从2016年3月到2017年9月我国很多城市重新启动限购限贷政策。在国家和地方政府的政策指引下，购房者和投资者的购买行为得到了抑制，政策实施短期内成交量大幅下滑，但其具体执行效果如何，是否真的做到了房价上涨速度的减缓，不同城市的不同房产市场对限购政策效果如何，有待进一步观察。

2 文献综述

2.1 影响房价的因素分析

EL Glaeser、BA Ward（2009）从土地市场供求方面进行研究，认为促使房地产价格上涨的主要因素是土地供给不足，需求过多。而Cheung、Ihlanfeldt、Mayock（2009）则从政府制定的消费者税的角度研究发现政府对消费者征收的监管税对房地产价格的影响显著。也有学者另辟蹊径，研究了教育程度和房地产价格的关系，认为居民的教育程度对当地房价的影响显著。王鹤（2012）认为利率、汇率等外部因素对房地产价格的影响较小，而房地产价格主要由于地区的不同而影响因素不同。石林梅、李玉梅（2014）等人则从生命周期理论的角度来分析，认为人口的增长、土地资源有限是房地产价格不断上涨的主要原因。

2.2 政府对房地产调控政策的有效性

对于政府的调控政策是否有效方面，学者的观点是不一致的。Yu 和Lee（2010）通过分析韩国的稳定房价政策也发现政府的干预是无效的。而Laskowska、Elwira、Torgomyan 和 Sevak（2016）则认为鉴于房地产业的独特性及其在经济和社会发展中的作用，政府干预是必要而有效的。贾生华、孟桢超（2012）认为限购政策对房价和销售量都是有影响的，但存在一定的滞后性。政策颁布，要一定的时间才能被房地产市场的所有参与者熟知。陈鑫、方意（2016）认为该政策对一线城市的房价上涨有良好的抑制作用，能有效打压投机性需求。其中提高首付贷的比例对一线城市抑制房价上涨是最为有效的措施。而方兴（2018）得出的结论几乎与之相反，他通过对70个大中城市从2010—2017年的数据进行两轮限购政策的分析，发现新一轮的限购政策不如上一轮的限购政策有效。

3 实证分析

3.1 数据来源

由于2016年国庆期间颁布房地产政策的城市比较集中，且包含了一线城市、准一线城市、二线城市。这为本文的对比分析提供了很好的样本数据。通过对比限购政策对不同城市的效用，以提供相应的建议。收集了19个城市2010年6月到2018年11月的城市综合房价指数和房价环比指数作为实证对象。本文的数据全部来自于中国房地产指数研究院。

3.2 房地产限购政策的现实考察

3.2.1 限购政策有效地抑制了房价上涨——百城价格

根据百城房地产价格指数走势可以看出，在2014年2月到2016年2月这两年房地产价格在第一轮限购、限贷政策执行下得到了有效的抑制。但也使得房地产有了大量的存房。各地方政府结合当地的实际情况逐渐取消了限购政策，并出台了优惠政策以促进房地产的销售。这也再次推动了房地产价格的急剧上涨。从2016年2月到9月百城房地产平均价格竟上涨了1314元。由图1可以看出百城房价环比从2014年7月到2016年9月上涨到了2.83%。在国庆节各地集中颁布了一系列限购政策之后，总体来看房价上涨得到了有效的控制，到2016年11月房价上涨率降到了0.88%，到现在房价上涨幅度趋于平缓。

3.2.2 限购政策对一线城市房价的影响对比分析

根据图2可知，深圳、北京、广州在2016年国庆节之前房价都在上涨，但上涨幅度明显不同。其中深圳房价平均上涨16234元，北京房价平均上涨6340元，广州的价格只平均上涨1471元。这说明广州的房地产市场是相对稳定的，限购政策的影响可能会相对小。从整体来看深圳的房价环比波动幅度明显大于北京和广州，但在第二轮限购政策之后，房价的上涨率均得到了控制。

3.2.3 限购政策对“新一线”城市房价影响分析

在文章样本中的新一线城市里，天津是直辖市，南京、武汉、成都、郑州都属于省会城市，无锡、东莞、苏州属于区域中心城市。根据图3和图4分析文章的新一线城市样本中南京、东莞、苏州、天津的房价上涨幅度比较大，而武汉、郑州、成都、无锡的房价上涨幅度没有那么明显。在二次限购之后，南京房价上涨趋势虽然得到抑制，但似乎只是在短期有效。此外还对新一线城市房价环比涨跌进行分析，发现天津、苏州、武汉、郑州在第二次限购政策升级阶段之后，房价的上涨趋势都是趋于平缓。其中天津和郑州的房地产市场对限购政策的反应比较迅速，而武汉和苏州的房价环比在短期内有上涨。这就说明政策在这两个城市存在滞后效应。另外，南京、成都、无锡、东莞这四个城市的房价环比涨跌幅度下降比较明显。

总体上来说，虽然新一轮的限购、限贷政策存在一定的滞后效应，但对这八个城市的房价的上升抑制效果是显著的，且相比于第一轮限购政策，其效果是长期有效的。這也可能与限购政策后期的有力执行和逐步完善相关。

3.2.4 新一轮限购政策对二线城市房价的影响分析

文章样本中的二线城市有八个，合肥、济南、南宁、福州为省会城市，而厦门、珠海、佛山、惠州则是区域中心城市。总体上沿海城市的房价普遍高于内陆的城市。随着第一轮限购政策的逐步取消，二线城市的房价急剧上涨。第一轮限购政策对厦门房价在第一年有显著的抑制效果，长期无效。第二轮限购、限贷政策对厦门房价上涨抑制的影响是长期有效的。第一轮限购政策对福州和珠海的效用分别是：在第二轮限购政策下，由于滞后效应，福州和珠海两个城市房价在短期内还有小幅度的上涨，但其上涨幅度都是远小于政策执行之前。其中四个省会城市的房价上涨趋势都立即减缓，说明该地方政策的执行是有力且有效的。而南宁的房价则在限购政策下加剧了上涨趋势。这也说明限购政策在不同地方的效果是不一样的。

根据是否是省会城市将八个城市分为两个图。根据图5和图6可以看出八个城市在2016年初的房价涨幅都比较大，但在2016年10月初部分城市重启限购政策之后，短期内所有的城市房价环比都有下跌，这说明短期内限购政策抑制住了二线城市的房价上涨趋势。根据图5可发现福州的房价上涨率下跌只维持了较短时间。而南宁房价一直都在涨，涨幅波动也很明显，这可能是南宁市房地产市场对政府政策的敏感度低或是地方政策力度不够强的原因造成的。根据图6分析可知非省会城市的二线城市在2016年初的房价涨幅达到了近6.5%。十月的限购政策出台后珠海和惠州的房价环比下降速度比佛山和厦门快。但厦门和佛山的房价波动幅度要比珠海和惠州小。说明这两个地方的限购政策相比之下长期更为有效。

4 结 论

文章仅通过这19个城市的房价综合指数和房价环比的涨跌指数来简单分析，得出以下对该地区限购政策的影响。

（1）第二轮限购政策的政策效应是显著的，不管是一线城市、“新一线”城市，还是二线城市的房价上涨趋势都得到了有效的控制，并且其房价环比的波动幅度也明显缩小。

（2）一线城市和“新一线”城市的政策效应要优于二线城市的政策效应。文章的样本中的一线城市在2016年国庆节之后房价上涨率有大幅度的下降，并在后期的房价环比指数都趋近于零。文章的样本中新一线城市在重启限购之后房价上涨也得到了有效的控制，但部分城市的房价环比涨跌曲线有小幅度的波动，随后又趋于平稳的趋势，被控制在了-0.2%～1%。

（3）而二线城市的限购政策对部分城市房价上涨的影响是有效的，虽然能在一定程度上抑制房价的上涨率，但不具有稳定的房价的效果。其属于省会城市的二线城市的房价环比在-1%～3%波动，而非省会城市的二线城市的房价环比在-1%～2%波动，其波动幅度明显大于一线城市。

参考文献：

[1] GLAESER L，WARD A.The causes and consequences of land use regulation： Evidence from greater boston[J]. Journal of urban economics，2009，65（3）：265-278.

[2] CHEUNG R， IHLANFELDT K， MAYOCK T. The regulatory tax and house price appreciation in Florida[J]. Journal of housing economics，2009，18（1）：34-48.

[3] JAMES B，STANLEY M，STEVENSON S. Government intervention and impact on the housing market in greater dublin[J].Housing studies，2011，16（6）：755-769.

[4] YU J，LEE S.Government housing policies and housing market instability in Korea [J]. Habitat international，2010（34）：145-153.

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[6] 石林梅，黄红梅，李玉梅. 我国住房价格的影响因素研究[J]. 统计与决策，2014（12）：130-133.

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[8] 贾生华，孟桢超.房地产限购政策的效果及其可持续性——基于北京商品住宅市场量价波动关系的实证研究[J]. 中国经济问题，2012（5）：81-87.

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