以产业升级为基础的老旧工业区更新研究——以深圳市八卦岭工业区为例

刘勇 刘昌辉

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1. 区位分析图

老旧工业区改造应基于全域格局看待城市发展诉求，这是老旧工业区产业聚集的过程，也是人口要素重新集聚的过程，在改造项目中应处理好原有产业的转移和相关人员的安置问题，还要兼顾到入驻企业的需求和发展，为入驻企业营造良好的经营环境，同时还要保护好改造区域的旧城历史问题，保护好城市文脉，确保城市良好的发展格局[2]。

八卦岭工业区改造完成后，未来也将使深圳市充满活力。八卦岭改造完成后将极大地促进深圳市的经济发展，并提供大量的就业机会，促进八卦岭区域产业升级，极大地改善区域内的空间环境。

1 现状概述与现存问题

1.1 现状概述

1.1.1 区位分析

八卦岭位于深圳市福田区笋岗西路以北，笔架山公园以东，泥岗东路以南，洪湖公园以西，占地面积约116 hm2。八卦岭位于深圳市核心区域，周边有深圳市体育中心、笔架山公园和莲花山公园等。八卦岭周边交通发达，深圳地铁六号和七号线从八卦岭穿过，笋岗西路、泥岗东路和红岭北路等主干道路分布在八卦岭周边（图1）。

1.1.2 产业发展状况

在20世纪80年代到21世纪初期，八卦岭区域的工业基本都是包装印刷业，彼此之间互相采购形成产业链，并逐渐形成垄断局面。后来有的企业规模逐渐壮大，随着劳动成本的增高和生产规模的扩大，一些大中型包装印刷企业逐渐搬离八卦岭区域。八卦岭的工业区逐渐转向以布料批发、建材批发、汽车配件零售和餐饮等为主的多元化和商业化发展。但是时至今日八卦岭仍然没有形成集金融、科技、新媒体和文创等产业为一体的产业园。制约其形成产业园的因素有很多，但是整体的空间格局、景观环境和交通路网是尤为重要的三个因素。

使用的相机是富士X-T1，曝光时间80s，f/11，ISO 200。回到家我在Lightroom里打开照片，将它从绿色（焊工玻璃的效果）转换为黑白效果，这就是最终结果。

1.2 调研方法和现存问题

1.2.1 问卷调查与数据分析

本次调研共计发放58份调查问卷，共计收回50份调查问卷。调查问卷共计分为四类：自然环境满意度、人工环境满意度、服务设施满意度和生态因子环境舒适性度。被调查者根据自己的主观判断填写问卷，并对问卷中的每项因子打分。先对回收的50份问卷的每一项因子的分数进行求和（求和公式是：1分×对应人数＋……＋5分对应人数），然后求得每一项因子的均值，最后再对所有参与评价的因子（四个整体评价除外）进行升序排序。采用2.5分为合格线，分数低于2.5则代表该项因子所代表的那一个评价项目不合格，需要在后期的设计项目中进行对应的更新设计。从表格中可以看出八卦岭片区自然环境满意度中的临近水环境评分低于2.5分；建筑及人工景观满意度中的古迹等历史人文景观、人工景观、儿童嬉戏场所等5项评分低于2.5分；服务设施满意度中的停车位数量和市民娱乐场所满意度低于2.5分；生态因子环境舒适性中的生活垃圾转运站位置合理和生活垃圾运输与处理评分低于2.5分。所以在后期的方案设计中应对上述的低于2.5分的评测项目做出对应的更新设计。

表1 自然环境满意度调查问卷样表

表2 建筑及人工景观满意度调查问卷样表

表3 生态因子环境舒适性调查问卷样表

表4 服务设施满意度调查问卷样表

1.2.2 实地调查

停车位数量较少。调查问卷中关于“停车位数量”满意度的评分只有1.76分。在实地调研过程中发现：整个基地只有一个停车场，而且这个停车场只能停放30多辆车。根据深业集团的前期调查——整个八卦岭片区的总体停车位需求量是650个，所以本地

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2. 私家车侵占消防通道

3. 建筑物外立面装饰涂层脱落区停车位数量较少。

表5 所有因子排序

整体空间的安全隐患较高。（1）原先的规划是基于20世纪80年代，当时中国私家车数量较少，但是随着经济的发展和生活水平的提高，八卦岭片区里私家车数量越来越多。正是因为八卦岭片区停车位数量非常少，所以有些私家车车主随意将车辆停放在消防通道上（图2）。如遇到火灾情况，消防车道被占用将导致消防车不能快速到达火灾事发点，从而导致较大的人员伤亡和经济损失。（2）片区内配电线路老化，在能源需求量较大、温度较高和雨水较多的夏季，容易造成线路过载、漏电等情况。（3）建筑物外立面墙体经过长期的风化，大部分墙体存在外墙装饰面脱落的情况，如遇大风天气，外墙装饰面很容掉落下来砸到行人（图3）。

缺乏景观节点和市民休闲场所。八卦岭原先的空间规划是基于工业产值和效率。八卦岭现有的空间布局是20世纪80年代设计的，是基于第二产业的空间规划，没有考虑到八卦岭后期的居民生活需求，整个片区没有休闲场所。对空间的景观效应缺乏考量，并且现有的景观环境与八卦岭周边区域差距越来越大，这将导致八卦岭对产业和人才吸引力降低，逐渐形成区域价值洼地。

道路拥堵，没有慢行系统，无人车分流。在调研的过程中发现八卦岭片区的道路是双向行驶，车辆随意停放在路边，容易造成道路拥堵。道路没有慢行系统，人和机动车共用同一条道路，容易造成交通事故。

产业园区封闭、产业升级发展缺乏动力。八卦岭园区功能单一，面对城市化发展缺少通盘考虑，与周边深圳市体育中心、荔枝公园、笔架山公园环境格格不入。加上城市主干道路划分，八卦岭工业区逐渐形成低产能工业区，无法与周边产业形成良性互动。以生产型空间为主导的模式，难以引入产业附加值高的产业，城市自我发展形成的产业相对低端。原有空间不能满足金融、科技、新媒体、文化、运动、美食等产业入驻要求，从而导致区域产业升级发展缺乏动力。

2 改造项目和改造策略

2.1 改造项目的范围和总体目标

此次改造项目选择了八卦岭片区的六栋建筑（533栋、523栋、众鑫科技大厦、534栋、524栋和513栋）围合成的区域。八卦岭更新定位是：以文化为依托的金融和科技产业园区，未来将引进创新科技、新媒体、文化创意等新兴产业，打造成具有文化、艺术活力氛围的金融、科技产业园区。整体改造方案要解决交通问题、消防问题、景观形象问题和卫生问题，并提供适当的公共活动空间，改造完成后的空间要能够满足金融、科技、新媒体、文化、运动、美食等产业入驻（图4、5）。

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4. 改造区域原始平面图

5. 改造后平面方案

6. 改造后道路示意图

7. 画廊效果图

2.2 改造策略

针对上文提到的八卦岭街区存在的问题，笔者提出了：退一进一、拆一建一、整合交通网络、设置绿化景观、公共艺术介入、增加公共活动空间、完善公共设施和建筑外立面改造八种策略[3]。通过两横一纵的空间结构重新整合地面、外立面和屋顶空间，构建多维的立体城市空间，形成以人为主导、艺术与生活交往的城市空间。

3 具体改造措施

3.1 优化区域产业、提高土地利用率

“退一进一”模式是指：将已经不符合八卦岭地区产业升级定位的包装印刷、服饰布料批发和汽车配件零售等产业外迁，置换成土地利用价值较高的文创、餐饮、科技和新媒体等产业。“拆一建一”模式是将原先土地利用率不高、建筑使用年限较高的建筑拆除并在原地建设容积率和利用率高的建筑。该模式在八卦三路改造项目中对应的建筑是534B栋和篮球场，此次改造方案将534B栋建筑物拆除，在534B栋和篮球场区域设计一个立体停车场。立体停车场共7层，每层净高4.5 m，可用停车面积6 237 m2，可停私家车数量500辆，极大地满足了八卦岭街区停车位不足的情况。

3.2 整合交通网络

在前期的调研中发现原先的交通通道是人车共用，而且有的车辆随意占用消防通道，有很大的安全隐患。针对这个问题的对应改造方法是——路网升级，将原先的道路拓宽，设计成慢行系统，实现人车分流。原先的道路是水泥铺装，已是破旧不堪，新设计的车行道路为双行道（图6），车行道的宽度为7 m，步行道的宽度为2 m。

3.3 设置绿化景观

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“设置绿化景观”是指在改造区域内的人口流动量较大的区域营造景观节点[4]。在八卦岭工业区改造项目中，533栋和523栋之间人口流动量较大，故在保证居民交通顺畅的基础上将两栋建筑之间的区域改造为小型休闲广场，广场还留出餐饮外摆空间和小型舞台。结合“八卦岭”三个字，笔者联想到了中国传统的太极八卦图，进而通过一系列的拉伸与演变，设计出了“八卦型”公共艺术装置，并在“八卦型”公共艺术装置上面设置了一个小型雕塑。原先的533栋前面有大片区域被车辆占用，此次改造将533栋前面区域改造成慢行平台，呈台阶状，每级台阶高度为150 mm，最上面一层台阶上种植凤尾竹，周围设有矩形休闲座椅。

3.4 公共艺术介入

“公共艺术介入”是指在老旧工业区改造的过程中引入艺术元素来介入外部空间改造，从而满足人们的主观需求，同时提高空间的审美性。“公共艺术介入”在八卦三路改造项目中可分为三种形式，第一种是从当地的地名“八卦”二字推演设计出的公共艺术装置，第二种是建筑物外立面绘制的墙绘，第三种就是在513栋和众鑫科技大厦之间的广场上设计画廊（图7）。在设计公共艺术装置的时候，笔者通过当地地名“八卦岭”三个字联想到了中国传统的太极八卦图，通过一系列的拉伸与演变，最终设计出了“八卦型”公共艺术装置。

3.5 增加户外活动空间和服务设施

在调研过程中发现八卦三路片区居民缺乏公共活动空间和休憩空间，所以此次改造方案在原先废弃地方设计了多个户外公共空间，以促进周边居民屋外活动与交流。在增加公共空间的基础上，还设计了公共汽车站台、便民服务点、垃圾回收装置、零售店、报刊亭和自动升降路障等[5]。

3.6 加固并优化建筑外立面

八卦三路建筑物外立面破旧不堪，店铺招牌凌乱。此次外立面改造主要是将建筑原有外立面原有墙面铲除，重新粉刷墙面，并在533、523、513、524四栋建筑物的墙面绘制图案。墙绘的内容是按照不同年龄段的受众而删选的，所有临街的商铺店招按照统一的风格重新设计。

4 结论

老旧工业区改造已经是解决城市土地资源短缺、促进城市产业更新的一个方法。老旧工业区改造也是重新赋予旧建筑以旺盛生命力进而促进其可持续发展的过程[6]。本文以八卦岭老旧工业区改造为例，通过数据分析和现场调研，详细阐述了老旧工业区现存的问题，说明改造的基本出发点，并提出了优化区域产业、提高土地利用率、整合交通网络、设置绿化景观和公共艺术介入等改造策略。从八卦岭现存问题出发，以策略为基础，设计对应方案，力求为八卦岭后期的产业升级和居民生活营造良好的景观环境。本论文旨在探讨老旧工业区改造的模式，并希望可为其他老旧工业区改造项目提供可借鉴的办法。