地产紧缩

田力钧

2019年年内房地产市场出现松动的可能性很小，从长期看，全面松绑的可能性也不大，未来调控或将成为常态化。

房贷利率正式“换锚”。

10月8日，新房贷利率横空出世，按照中国人民银行的规定，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR，即18家商业银行每月自主报价形成的一个贷款利率）为定价基准加点形成。其中，首套房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

自此，中国的房贷利率将从“政策利率上浮”转向“5年期LPR+加点”模式，房贷利率将与实体经济利率脱钩。据最新出炉的9月份LPR，1年期LPR为4.2%，较上月降低5个基点;5年期以上LPR为4.85%，与上月保持一致。

房贷利率向左，实体经济利率向右——一年期LPR为实体经济贷款的参考利率，定向降息的意味明显;5年期以上LPR则为房贷利率的参考基准，定向加息的意图同样突出。

“双轨制”新利率模式下，以北京为例，据报道，有银行首套房利率在LPR的基础上上浮不低于55个基点，二套房不低于105个基点。以此换算，北京地区个人首套房贷浮动下限为5.4%，二套房浮动下限为5.9%。与目前执行的上浮10%、20%后的5.39%、5.88%相比，均出现微增。

在信贷额度紧张和严控房市的背景下，房貸利率上行趋势或将延续，这也正体现了房地产调控的思路。

此前，人民银行副行长刘国强就曾明确表示，对于房地产市场，要坚决贯彻落实7月30日中共中央政治局会议的要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。

房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，贷款利率水平要保持基本稳定。但刘国强同时强调，“有一点是肯定的，房贷的利率不下降。”

在房住不炒的定位下，楼市或将彻底告别狂欢盛宴。据报道，“十一”长假期间，北京、厦门、南京、苏州等热点城市的购房者对后市预期平稳，多个城市的新建住宅与二手房住宅市场均出现了降价促销现象。传统旺季不旺，房价横盘甚至微跌或成为常态。

事实上，从2019年二季度末开始，房地产调控再次收紧。政策层面，明确不再把房地产作为短期刺激经济的手段，房地产融资规范政策也密集出台，房企在拍卖拿地、土地开发、楼盘预售等多环节的融资均加大约束;地方方面，苏州、大连、合肥等城市纷纷加码升级了调控政策。

楼市精准调控也不断加码。据报道，目前住建部正在牵头制定全国统一的房屋交易网签合同示范文本，意图建立全国房地产市场数据库，为精准调控尤其是监测预警提供第一手材料。截至目前，全国有150个城市被纳入这项工作范围，而且北京、上海、广州、深圳等已率先实现了全国联网。此外，国家税务总局也明确表示，2019年税务部门将继续强化与房地产管理部门协作，积极推进房地产交易合同网签备案信息、不动产登记信息共享。

按照这种趋势，2019年年内房地产市场出现松动的可能性很小，从长期看，随着短期调控向长效机制加快转向和过渡，全面松绑的可能性也不大，未来调控或将成为常态化。

根据中银国际的测算，地产融资紧缩政策和棚改退坡合起来会让地产投资增速下滑10个百分点，令GDP增速损失0.9个百分点。决策者可以用基建投资来对冲地产投资减速给经济增长带来的负面影响。

房贷利率“换锚”

10月8日是个人住房贷款利率“换锚”首日，新发放商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

“换锚”前，中国个人住房贷款利率围绕人民银行贷款基准利率上下浮动。融360大数据研究院发布的《2019年8月中国房贷市场报告》显示，8月，全国首套房贷款平均利率为5.47%，二套房贷款平均利率为5.78%，分别较基准利率上浮57个和88个基点。

“换锚”后，新发放商业性个人住房贷款利率由三部分组成：LPR（由贷款市场报价利率报价行报价计算形成）、当地加点下限（由人民银行分支机构指导各省级市场利率定价自律机制及时确定）、银行加点。

人民银行明确表示，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按9月20日5年期以上LPR为4.85%）;二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按9月20日5年期以上LPR计算为5.45%）。

人民银行称，与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。且新政主要针对新发放个人住房贷款利率，10月8日前已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

刘国强此前也明确表示，此次“利率并轨”改革，房贷的利率由参考基准利率变为参考LPR，参考的基准变了，但利率水平不能下降。从各地LPR房贷利率的反馈来看，利率变动不大，仍将保持稳定。

2019年“金九”成色不足，楼市进入新阶段。

10月8日，上海易居房地产研究院发布的《中国LPR房贷利率报告》显示，10月份，14个城市（含4个一线城市、7个二线城市、3个三四线城市）中，4个一线城市首套房LPR房贷利率为5.23%，相比9月份的5.21%微升0.02个百分点;二套房LPR房贷利率为5.61%，微升0.03个百分点。

按照易居房地产研究院的测算，以“100万元贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”计算，在执行LPR贷款利率后，14个城市首套房的月供额比此前增加了6元，而二套房的月供额比此前增加了15元，月供额变动非常小，基本上不会对购房者形成太大影响。

易居研究院表示，最新一期LPR利率的调整不会对按揭贷款的成本产生实质性的影响，更多影响还是体现为贷款定价方式的调整，即后续利率自我调整的空间会更大。

另一方面，人民银行此前明确各地人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。这意味着个人住房贷款利率变动将更为灵活，且各地具有一定自主权，凸显“因城施策”原则。

但对于热点城市来说，新的利率定价机制明确要求各地要根据当前房地产市场实际状况制定利率加点，预计热点城市实际执行的利率加点将在央行公布的60个基点上明显提高，至少不低于当前实际执行的利率。即，未来一段时间，全国尤其是部分热点城市的房贷利率不但不会下降，反而整体会呈现上升趋势，特别是二套房利率，对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用。

“因城施策”在10月份部分城市利率上已有所反映。《中国LPR房贷利率报告》显示，10月份，4个一线城市首套房的LPR房贷利率为5.23%，二套房的LPR房贷利率为5.61%;7个二线城市首套房的LPR房贷利率为5.67%，二套房的LPR房贷利率为5.99%;3个三四线城市首套房的LPR房贷利率为5.59%，二套房的LPR房贷利率为5.83%。

显然，二线城市的LPR房贷利率最高，这与部分二线城市房地产过热导致政策近期略偏紧等因素有关。

数据显示，一线城市2019年前三季度价格累计上涨0.61%，较上年同期扩大0.3个百分点，三季度累计上涨0.32%;二线城市1-9月价格累计上涨3.59%，较上年同期收窄2.57个百分点，三季度累计上涨1.26%;三四线代表城市1-9月累计上涨3.55%，较上年同期收窄3.65个百分点。

融资持续收紧

2018年12月召开的中央经济工作会议时隔四年再次提出经济面临“下行压力”，并明确“宏观政策要强化逆周期调节”，同时将“稳就业”置于六个“稳”字之首，并表示2019年“稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕，改善货币政策传导机制”。

2019年一季度，在政策面改善、货币政策放松带来流动性宽裕、资金成本下行的背景下，房地产行业融资环境明显改善。2019年1-4月，房地产开发到位资金累计额达5.25万亿元，同比增速达8.9%，较2018年同期提升6.8个百分点，房地产行业融资规模明显回升。

2019年4月中共中央政治局召开会议认为“一季度经济运行总体平稳、好于预期，开局良好”，同时强调“要把推动制造业高质量发展作为稳增长的重要依托，引导传统产业加快转型升级”、重提“结构性去杠杆”、重提“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”，伴随着2019年一季度以来部分热点城市楼市出现过热征兆，房地产行业政策趋严。

2019年6月后，西安、大连、苏州等城市的调控再度升级，与此同时，监管层对房企融资方面趋严明显，政策保持趋紧态势。对于开发商，主要有四个方面：限制房地产信托融资;限制房企外債融资;严查资金违规进入房地产;严控房地产开发贷。

人民银行发布的2019年第二季度中国货币政策执行报告显示，房地产贷款增速继续回落。截至6月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为41.9万亿元，同比增长17.1%，增速较3月末下降1.6个百分点。

二季度报告表示，要按照“因城施策”的基本原则，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

二季度报告显示，截至6月末，房地产贷款余额占各项贷款余额的比例达到28.7%。其中，个人住房贷款余额为28.06万亿元，同比增长17.2%，增速较3月末下降0.3个百分点;住房开发贷款余额为8.12万亿元，同比增长20.7%，增速较3月末下降6.1个百分点;房地产开发贷款余额为1.37万亿元，同比下降6%，降幅较3月末收窄0.1个百分点。

事实上，作为房地产企业国内贷款的主要来源之一，房地产开发贷款余额已自2018年三季度起持续走低，截至2019年上半年房地产开发贷款余额同比增速为14.6%，较2018年三季度的高点下降9.9个百分点。

房地产信托是房企前段融资的重要工具，而2019年6月之后对地产信托多方的调控，致使信托规模明显收缩。2019年上半年，房地产信托产品发行规模达425亿元，6月份后整体发行规模明显收缩，7月发行规模收缩至30亿元，8月继续收缩至13亿元，达到近3年新低，同比下降79%。

同时，近几个月来，南宁、武汉、西安、南京、成都、大连、合肥、青岛等多地的房贷利率均出现上调。其中，杭州首套房贷利率上浮8%到10%;二套房贷利率上浮10%至15%。7月份，苏州部分银行首套房贷利率从20%上浮至22%，8月初，又上浮至25%。热点城市房贷利率不断上浮，有望抑制居民上杠杆的冲动，为不断膨胀的房贷规模“踩刹车”。

自7月30日中共中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，中国银保监会密集发文多方面整顿资金违规流入房地产。8月初下发专项检查通知，重点检查32个城市的银行在四大领域的房地产业务。

列入专项检查的32个城市中就包括了北京、天津、石家庄、秦皇岛、上海、南京、苏州、无锡等热门城市。此次检查不仅范围广，而且力度大。在传统信贷方面，除了要查房地产开发贷款和土地储备贷款、个人住房贷款、住房租赁贷款，个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等，以及流动资金授信、经营性物业授信等改变资金用途流向房地产的也在检查之列。在表外融资方面，银行理财、同业投资、用自身信用提供支持或通道、多层嵌套、委托贷款等资金，只要违规用于房地产的，同样也要严查严管。