论近代上海公共租界地籍图册(1849－1900)

牟振宇

(上海社会科学院 历史研究所，上海 200235)

地籍图是政府出于征税的实际需要而测绘的地产地图，一般包括地籍总图和地籍分图两种。地籍分图标注地籍编号或业主姓名，地籍分图汇总成地籍总图，通常比较简略，仅标注地籍分图边界和分图编号等。与地籍图对应的是地籍表，一般登记地产主姓名、面积、土地估价、纳税额以及地产编号等地产信息。地籍图册蕴含了丰富的历史、地理、社会和经济等信息，无论对于还原历史景观变迁，还是探讨宗地尺度的社会经济问题，均具有重要的史学价值，故历来受学界的重视，相关的研究成果也颇为丰硕。

1992 年由 R．J．P．Kain 与 E．Baigent合著的《致用于国家的地籍图:地产地图绘制的历史》①R ．J．P．Kain ＆ E．Baigent，The Cadastral Map in the Service of the State:A History of Property Mapping(Chicago:University of Chicago Press，1992)．，全面考察了自古代至19世纪晚期西欧诸国地籍起源、发展演变的历史进程，并分地区重点阐述了地籍图产生的地区差异、社会背景、技术条件、绘图经过以及其精度、职能和社会影响等，是西方学界关于地籍图历史研究的集大成者。中国学界主要关注鱼鳞图册，以栾成显和汪庆元的研究最为精湛②汪庆元:《清代徽州鱼鳞图册研究——以〈休宁县新编弓口鱼鳞现业的名库册〉为中心》，《历史研究》2006年第4期;汪庆元:《清初徽州的“均图”鱼鳞册研究》，《清史研究》2009年第2期;汪庆元:《20世纪以来鱼鳞图册研究述评》，《古今农业》2014年第2期;汪庆元:《明清鱼鳞总图汇考——以徽州鱼鳞图册为中心》，《历史研究》2015年第6期;栾成显:《洪武鱼鳞图册考实》，《中国史研究》2004年第4期。。比如汪庆元在《历史研究》发表《明清鱼鳞总图汇考》，分析了南宋至清朝以来鱼鳞图的历史嬗变，并结合已发现的鱼鳞图遗物，对鱼鳞图做了细致入微的阐释，是理解中国古代地籍图的经典之作。也有学者关注晚清民国以来中国地籍测绘和土地整理。③《民国二十年代中国大陆土地问题资料》，台北:成文出版社有限公司，1977年;曹宇:《晚清民国云南地籍整理与税费征收研究》，云南大学2013年历史学硕士论文;王科:《土地陈报与赋税征收——试论民国时期江宁实验县的土地陈报》，《华南农业大学学报》(社会科学版)2010年第4期;程郁华:《江苏省土地整理研究:1928～1936》，华东师范大学2008年历史学博士学位论文;邵风雷:《1932～1937年河南省土地整理研究》，辽宁师范大学2011年历史学硕士学位论文。比如江伟涛以江苏省句容县为个案，对民国地籍图中的各要素详加分析，具体地评估民国政府地籍测量的成果及其中存在的问题和相应的处理方法。①江伟涛:《南京国民政府时期的地籍测量及评估——兼论民国各项调查资料中的“土地数字”》，《中国历史地理论丛》2013年第2期;江伟涛:《土地利用视角下的句容县城形态——以民国地籍图资料为中心的考察》，《中国历史地理论丛》2014年第2期。但总体而言，学界对民国时期地籍研究尚不成气候。

实际上，晚清民国时期还存在另一种颇为重要的地籍图，即由外国租界当局测绘的地籍图，目前尚未引起学者重视。②目前关于租界的地籍测量与编绘研究，散见于上海历史著作中，但不成系统，而《上海测绘志》对地籍测量略有涉猎，但颇为简略。《上海测绘志》编纂委员会:《上海测绘志》，上海:上海社会科学院出版社，1999年。上海公共租界的地籍图即为其中重要的一种。上海开埠后，中外双方在订立租界土地文契的同时，不仅创造了一种新型的不动产凭证(即道契)，而且引进了一整套从土地申报、土地登记到测绘的科学的地籍管理制度，③赵津:《中国城市房地产业史论(1840～1949)》，天津:南开大学出版社，1994年，第14页。由此形成了一套内容丰富、测量精准、制作考究的地籍图册。上海公共租界的地籍包括地籍图和地籍册两部分。地籍图上除了包含地产的四至边界、地产编号等信息外，还包括马路、河浜、乡间土路和街区巷道等其他地理要素信息，以及码头、跑马场、花园等人文景观信息。地籍册一般包括道契编号、地籍编号、地产主、登记领事馆国别，土地面积、土地估价、纳税额等地产信息，有些地籍册还包括四至边界、所在街区等信息。这些重要的历史数据，无论是对于上海经济社会史研究，还是上海历史城市地理研究，均具有重要的学术价值。鉴于公共租界、法租界和华界各自为政，并采用了不同的地籍管理制度，本文主要以公共租界为例，分析地籍图发展的历史嬗变，探讨地籍图所蕴含的重要的历史、地理信息，并揭示其利用价值。

一、公共租界地籍测量机构与制度嬗变

在工部局成立之前，租界内的市政由上海道台负责，税收也由上海道台征收，租界内诸如筑路、造桥等市政费用，一半来自上海道台，一半来自租地内的地产主，故早期英租界实无编制地籍之必要。英国领事馆土地股，专门负责土地登记、土地勘测与丈量，并颁发道契等业务。这一时期出现的地产地图并非为了税收需要，而是为了领事馆管理土地和公众查询之便，并不是严格意义上的地籍图。1845年《上海土地章程》第一条规定，“地方官与领事官须会同审定边界，确定若干步亩，并以界石标志之，界石上须刊明该处离实界若干尺”。④蒯世勋等编著:《上海公共租界史稿》，上海:上海人民出版社，1980年，第44、54页。可见，地方官即道台与领事官共同“审定边界”、“确定若干步亩”，但关于测量事语焉不详。另一份文献指出，“当通商之始，商业不甚发达，而地皮之租买转移，尚不甚多，会丈事宜亦简，仅由道署派一二书吏，会通领事派员丈量”。⑤陈伯熙编著:《上海轶事大观》，上海:上海书店出版社，2000年，第159页。

小刀会起义期间，租界内人口激增，房地产业畸形繁荣，市域面积大为扩展。为满足市政管理的需要，1854年工部局诞生了。工部局成立后，趁战乱之际从上海道台手中攫取了市政权和税收权，并将土地税和房捐作为新机构运作的重要财政来源。为此，工部局一方面设立市政测量员(surveyor)，其重要职责之一即土地测量与地籍编绘;另一方面由租地人大会选举产生土地估价委员会，对租界土地进行合理公正的估价，作为征税的依据。出于公平税收的需要，地籍测绘开始受到格外重视。1854年《上海土地章程》第二条规定，“凡欲向华人买房租地，须将该地绘图注明四址亩数，禀报该国领事官”。可见，与1845年的土地章程相比，增加了绘图的要求;勘验边界和面积的人员也略有不同，第六条规定，“立界石。租定地基，竖一石碣，上刻号数后，由领事官委员带同地保业户租户亲至该地，眼同看明四址，竖立界石，以免侵越，并杜将来争论”。⑥蒯世勋等编著:《上海公共租界史稿》，上海:上海人民出版社，1980年，第44、54页。

土地章程涉及的土地勘测与丈量，主要由上海道台和领事馆负责，仅针对洋商租地而言;对于市政测量，无从涉及。工部局成立初期，测量事宜主要靠临时雇用测量专员来完成的。比如1863年11月28日，工部局对租界内的华人房屋和西人房屋实施的测量，就是临时雇用了克拉克先生。⑦《工部局董事会议录》第一册，“1863年11月28日”，上海:上海古籍出版社，2001年，第697页。这些临时受雇的测绘者，有些来自英国皇家工程师协会，比如当时的一幅地图《上海城区及周边地区》①原地图图名 China，CITY AND ENVIRONS OF SHANGHAI，1862，载 https://www．virtualshanghai．net/Asset/Preview/vcMap_ID－345_No－1．jpeg［2018－10－1］．，图注表明该地图来自1860－1861年英国皇家工程师的测量。随着租界的发展，工部局意识到测量在市政工作中的重要性。除征税外，无论是边界勘定、市政建设、筑路征地、建造房屋，还是滩地升科、疏浚河浜、土地勘测与丈量等，均离不开测量。显然，之前仅靠临时雇用测量专员的方法已无法胜任日益繁重的测量工作。故成立一个专门的土地测量机构是颇有必要的。同时，考虑到道契的土地面积多与现实不符，也颇有必要对征税的土地重新统一丈量。早在1863年11月9日，C．I．金先生即来函谈及对工部局已征税土地实行丈量事宜。②《工部局董事会议录》第一册，“1856年11月9日”，第695页。1863年12月16日董事会讨论了组建“土地处”(land office)③“Land Office””，《工部局董事会议录》将其翻译为“会丈局”，笔者认为不妥，因为这容易与1889年上海道台成立的会丈局相混淆，这实际上是两个不同的机构。根据《上海租界志》，Office在工部局中并无固定的翻译，如Chinese Studies and Translation Office(华文处)、Revenues Office(捐务股)、Local Post Office(工部书馆)、Municipal Registration Office(工部验看公所)。鉴于土地问题在工部局中的特殊重要性，本文将其翻译为土地处。的事宜，并将此事提交领事会议。

1864年1月13日工部局董事会通过了组建“土地处”的建议草案。1月21日，工部局董事会再次讨论了土地处筹建方案，并希望工程师确定测量租界时应采取的最切实可行的方法。④《工部局董事会会议录》第二册，“1864年1月21日”，第465页。关于筹建土地处的建议，内容如下:

1．土地处的建立，将会导致某些有益的变动，并能提高目前办事的速度与效率，建议的改动有:

(1)废除分注册(sub-register)系统，随时发放地契

(2)取消旧而复杂的地契，发放新地契

(3)定期发放土地分类表⑤此处原文为regular issue of classified land list，可翻译为定时颁发已分类的土地清单。

(4)保存并注册统一的土地平面图

2．提高半年租地人表中所列土地的费用。据此，凡需组建土地处的领事馆将能按照实际成交数额征税。

3．预算支出:

对丈量员的酬金，大约 250英镑，共1200元

一名欧籍职员的薪金，1800元

一名华籍职员的薪金，400元

每年文具费用，400元

每年共计支出，3650元⑥《工部局董事会议录》第二册，“1864年1月13日”，第464页。1870年6月6日会议上，工部局董事会看到“土地处”的土地登记已启动，在土地估价表上均注明工部局的册地编号，会议还指出这项工作完成后便可付印。⑦《工部局董事会议录》第四册，“1870年6月6日”，第709、709页。而绘图事宜依旧，即临时雇人绘制，金斯米尔(T．W．Kingsmill)受雇为华人所有的地产立界、完成土地的地图并提供表明册地等边界的正确绘图。当时完成的地产地图分为两种:一种是大比例尺，1英寸比50英尺，即1∶600的地图;一种是小比例，1英寸比200英尺，即1∶2400的地图。⑧《工部局董事会议录》第四册，“1870年6月6日”，第709、709页。当时进行地籍测量的另一原因就是道契数据极不准确。1870年1月15日，金斯米尔指出，“现存系统首要和主要缺陷是，所谓登记了的地产，其精度实在有限……现在没有任何规章强制要求绘制地图，也没有强制要求与实际地产进行比较，且了解该地产的位置、场地或详情，也不是任何一位官员的义务”。⑨“丈量股创建、改名、工程计划、添购用品、测量报告”，上海档案馆藏公董局档案，档号:U38－1－1052。说明工部局并不信任由领事官与上海道台进行的道契测量。

地籍测绘与土地估价几乎同时进行。1871年2月13日，工部局完成了虹口土地估价表的制定以及虹口和英租界的地产地图，“英租界地产图业已彻底修改，图上标有册地编号，注册号码等等”。该地图的比例尺是1英寸比200英尺，即1∶2400，在工部局册地编号完成后，土地处建议复制并送英国石印。⑩《工部局董事会议录》第四册，“1871年2月13日”，第775页。财政、捐税及上诉委员会要求租地人在10天之内核对并证实册地的边界，“只有这样才能使工部局土地处置于令人满意的基础之上”。①《工部局董事会议录》第四册，“1871年2月13日”，第775页。

工部局在1871年2月27日会议上通过了由总办约翰斯顿起草的“土地处”管理章程草案，该草案内容如下:

I．名称:定名为工部局土地处。

II．宗旨:对1870年《土地章程》第1条中所划清位于界内的一切土地进行正确的登记。

III．办公时间:除星期六外，每天上午10时至中午12时，下午3时至5时。

IV．工作范围:

1．对II款所划清位于界内不同小块土地进行订正和登记

2．确定所有册地的地界并订正其面积等

3．记录过户证书

4．估价细目

5．装订测量图表

总而言之，一切可能在现在及今后属于工部局章程内之土地事务，不论其为华人所有，或西人所有。

V．土地平面图:发行已在修正后测量图表上标明的土地区域复制图，每份2角5分。

VI．亩的标准容积:所有进行登记的土地容积，均应以每亩6600平方英尺计算。

VII．册地编号:为使验明产业证书更为方便，应将工部局编号附于领事馆注册处，而为工部局征税之目的，工部局编号应充分注有该产业的性质。

VIII．土地平面图和注册登记簿的公开:应将工部局的土地平面图和注册登记免费向租地人或其正式指定的代理人公布以接受审查。

IX．关于规章的修改:如有必要，可随时对上述条款作修改。

总办约翰斯顿

1871年2月20日董事会

该草案对于地籍测绘进行了详细的说明，特别是租界内任何地产均由该处重新登记，订正面积，估价细目，并制作测量图表。故此章程可视作公共租界地籍制度之滥觞。

光绪年间，鉴于“租界日广，洋商租地日繁，而纠葛也就愈多”，上海道台与各国领事协商，决定成立一个专管洋商租地事宜的机构，即上海会丈局。光绪十五年(1889年)七月(8月)，上海道台龚照瑗正式设立会丈局。该局成立的另一原因是:同光以来，商务发达，地价骤增，“一亩之价涨至数万金，或十余万金不等，如黄浦滩之地，有亩值二十余万金者，而地皮租买转移之事，自因之而益繁”，于是始有该局之设。②陈伯熙:《老上海》上册，上海:泰东图书局，1919年，第188页。

会丈局的职员均系上海道台委任。关于会丈事宜，最初仍由该局与领事署派员双方会同办理。会丈局成立后，道契的精度有了明显的提高，订正面积者颇多。同时也应看到，会丈局存在“地保勾结洋商，以多量少”、“丈量出多余土地不按时价缴价”、“给契时间迟缓”等种种弊端。故上海租界的土地测量问题并未从根本上解决。工部局认为，只有工部局也参与土地测量，方可一劳永逸地解决问题。1899年10月10日工部局会议指出，“在目前情况下，绘制地籍图和地籍表时要想获得令人满意的精度是不可能的，在各个领事馆登记土地，又没有一个独立的管理系统，已被证实会导致各种严重的漏洞和缺陷”。③Annual Report of the Shanghai Municipal Council，1899(Shanghai:Printed by Kelly ＆ Walsh，Limited，Nanking Road，1900)274．这一时期，公共租界实现了新的扩展，面积大增，这也是一个重要原因。正如工程师在工部局年报里所言，“鉴于工部局因租界扩展而面积大增，也有必要对这一重要问题采取补救措施。”④Annual Report of the Shanghai Municipal Council，1899，p．274．1900年9月8日，工部局宣布成立地籍办公室(Cadastre Office)，又称“清丈局”，该机构由市政检查员(municipal surveyor)负责。⑤Annual Report of the Shanghai Municipal Council，1900(Shanghai:Printed by Kelly ＆ Walsh，Limited，Nanking Road，1901)314．除了收集各领事馆登记的土地信息外，其主要职责是对租界以及租界边缘1英里范围内的所有新的永租地产进行测量和登记。①Municipal Council Shanghai，Report for the Year Ended 31stDecember 1900 and Budget for the Year Ending 31stDecember 1901(Shanghai:Kelly ＆ Walsh，Limited，1901)202．清丈局成立后，立即出台了新的土地登记章程，其核心内容是规定由田单转换道契时，在租界或邻近越界筑路地段内，工部局或公董局必须加入会同丈量，核定亩数、更正界石、出立照会等。从此以后，会丈手续，由两方变为三方，其办理的章程内容如下:

1．地籍办公室一旦收到会丈局测量地块通知后，根据其标注日期和地点(A的形式)，委派地籍办公室的一个职员在场并做好笔录。

2．任何会丈局颁发的地契，若未附带一张官方地块图，均不接受。而一旦收到这种地图后，再将这些地图寄至地籍办公室，并以B的形式通知地籍办公室，核查这些地图，并给出评论，之后这些地图再寄回至法国领事，外加一些注解和评论。

3．当地契准备寄发时，应该以C的形式通知地产主。只有在他出示了由法租界地籍办公室制作的界石凭证，并证明地产界石已经按照官方地图竖立时，才颁发地契。

4．一旦收到这份凭证，法租界领事馆以字母D的形式将地契颁发给业主，同时给法租界地籍办公室寄发一份。

5．当地产产权发生转移，将以E的形式登记在领事颁发的公告里，这将在每月的月末送到地籍办公室。

6．任何在其他领事处登记的土地产权转移，法国领事应该与公共租界地籍办公室(Municipal Cadastral Office，简称 M．C．O)联系，或者通过法国地籍办公室，地产转移到持有法国国籍的业主手里。②“丈量股创建、改名、工程计划、添购用品、测量报告”，上海档案馆藏公董局档案，档号:U38－1－1052。

清丈局的成立是上海公共租界地籍制度的一个里程碑，其最大的贡献在于将道契测量与地籍测量统一起来。长期以来，因测量技术和测量方法不同，两者测量的结果颇有出入，这给市政工作造成了颇多麻烦。清丈局掌握地产测量权之后，解决了地籍测量与道契数据不符的难题，地籍图册的精度有了质的飞跃。此制度后来为法租界公董局所沿用。③牟振宇:《近代上海法租界地籍办公室及其与法国的渊源1917～1943》，《史林》2011年第5期。1907年工部局年报指出，“这样的程序自然对四方有利:中国政府、领事馆、工部局和土地业主”。④Municipal Council Shanghai，Report for the Year Ended 31stDecember 1907 and Budget for the Year Ending 31stDecember 1908(Shanghai:Kelly ＆ Walsh，Limited，1908)129．

二、公共租界地籍图册的特征

通过国内外图书馆、档案馆等收藏机构，以及私人收藏等途径，笔者目前共收录公共租界地籍图19个年份57幅地图，法租界地籍图12幅总图，公共租界地籍册20卷，法租界地籍册12卷，宗地数据6万余条，时间跨度为1849－1943年。详见表1。这些地籍图册呈现怎样的谱系特征?

表1 现存1849－1943年上海租界地区地籍图册统计 单位:年

根据地图制式和地图内容的不同，公共租界的地籍图大致分为以下几个谱系:

1．1855年小刀会结束之前，为道契册地地图谱系

在1855年小刀会结束之前所出现的地块地图，多为道契册地地图谱系，其依据是该系列主要反映道契册地分布，地图上附有道契的编号。目前所见的1847年、1849年和1855年英租界地块地图，均为此谱系。目前所见最早的上海地产地图，为一幅藏于英国皇家地理协会的英租界地图，来自威廉(William Lockhart)的收藏，日期为5 May，1858。地图上包括了河流、道路、道契册地和房屋类型(不同颜色表示)等信息，左下角标有承租地人的名单。根据道契编号和租地人的信息，初步确定该地图主要反映1846－1847年的英租界地产信息。

图1 1847年英租界地图① 图幅 81×151cm，比例尺 1∶960，原图藏皇家地理学会，本文用图转自 http://www．virtualshanghai．net/Maps/Source?ID=750［2018－7－1］．

《上海外国人居留地地图，1849年4月》(Map of Shanghai，April1849，foreign residences)，由美国纽约Geo Snyder社编绘，上海 Bull，Nye ＆ Co．(同珍洋行)彩色石印。美国哈佛大学蒲赛图书馆(Pusey Library)藏，原图尺寸为纵41厘米，横55厘米。图中线状缩尺折算比例尺约为1∶6600。②孙逊、钟翀主编:《上海城市地图集成》第1卷，上海:上海书画出版社，2017年，第32页。地图绘制方式与1847年英租界地图基本一致，只是缺少了房屋类型的信息以及地产业主的信息。该地图标注编码的地产有72块，最大的地块编号为80号，对应的正是62号道契，可见该地图反映的是1847年及以前的地产状况。

1855年《上海外国租界地产地图:洋泾浜以北》(Ground plan of the Foreign Settlement at Shanghai，North of the Yang King Pang Canal)由英国工程师F．B．Youel R．N．测量编绘，图幅 31×60 厘米，英国国家档案馆藏。③Ground plan of the Foreign Settlement at Shanghai，North of the YangKing Pang Canal，英国国家档案馆藏，档案号:FO 925/223。此图还有上海图书馆和上海档案馆另外两个版本。④罗婧:《上海开埠初期租界地区洋行分布与景观变迁1843－1869》，复旦大学2013年历史地理专业博士学位论文，第76～80页。从图式与内容来看，该图与前面的两幅地图为同一谱系;细微的区别在于，用各种不同的鲜明的色彩，凸显不同建筑类型如洋房、洋行、中式房屋和货栈等在当时的重要性。该地图之后还附有一份1855年3月英国领事馆登记的租地人表，内容包括租地人姓名、道契号和地块分号、土地面积和年租税额等信息，即对道契数据的整理汇总，按道契号顺序从1号至156号先后排列，共193个地产，有些道契号码同时有两个或多个地产，另有32块地产为分割出现的新地产。据笔者统计，该表共涉及地产225块，有118个外国业主，总面积达1626．594亩，与原文本中标注的1621．767亩稍有出入。从地图上看，1855年地籍图上仅有152个编号，最大地块编号是159号，该号分地的立契时间为咸丰五年(1855年)二月十六日，总计地图上仅有2份1855年立契的道契分地，说明该地图主要反映1855年之前的道契分地分布状况。

图2 1855年上海外国租界地产地图

2．1864－1890年，为道契地图谱系与地籍谱系的过渡阶段

从目前掌握的材料来看，1864－1890年间出现的地图处于道契地图与地籍地图的过渡阶段，兼具两者的特征。其中《上海英租界平面图，1864－1866》是目前发现该时段最重要的一幅地图。之所以说是过渡式，是因为地图上的地块编号，并不是道契编号，而是工部局所赋予的市政地块编号，这就兼具了地籍图编码的性质，但该编码又极不稳定，之后很快被取代。关于地籍编码详见后文。

《上海英租界平面图，1864－1866》(Plan of the English Settlement at Shanghai(1864－1866))，公共租界工部局通过招标，由“怀特菲尔德洋行”、“地亚士”洋行测量和绘制，伦敦 Mark Lane，Nissen＆Parker Litho 43于1864－1866年出版，石印彩色本。廓内图幅横34厘米，纵49厘米，比例尺1∶2400，大英图书馆藏。负责测绘的“怀特菲尔德洋行”、“地亚士”洋行向我们透漏了不少该地图的重要信息:

我们负责提供英租界的准确详图:自泥城浜延伸至黄浦江，以及自洋泾浜延伸至苏州河，并不包括可能镌版工人或平板工人绘制的部分在内，只标明目前向我们指出的房产所在街坊的轮廓边界线。全区测量按每亩白银3两计算。平面图按50英尺对1英寸的比例尺，标志街道轮廓、江边马路、码头、桥梁等的位置与范围，并对每一建筑按洋行划分，仔细描述，然而我们并不负责具体标明每幢华人房屋或厕所的区间，只标明目前向我们指出的房产所在街坊的轮廓边界线。①《工部局董事会会议录》第二册，“1864年2月17日”，第470页。

图3 Plan of the English Settlement at Shanghai(1864－1866)

《上海虹口或美租界平面图，1864－1866》，公共租界工部局监制，伦敦Nissen＆Parkre出版，彩色石印本，廓内图幅纵68．9厘米，横105．2厘米，比例尺为1∶2400，上海图书馆藏，原图有“亚文”钤印。②孙逊、钟翀主编:《上海城市地图集成》第1卷，第44页。英国国家图书馆藏有另一版本。这是目前所见最早的虹口区的实测地图，其范围北起今武进路，西至今四川北路，东达虹口港以东地区，至黄浦江沿岸杨树浦一带，反映的是1860－1864年间太平天国攻占江南时期虹口区的房地产状况。其地图制式与谱系与同一时间英租界的地图完全一致。

图4 Plan of the Hongkew(Hong Que)or American Settlement at Shanghai(1864－1866)

笔者认为这一时期为过渡期，还有一个重要的证据是地籍册。这一时期发现公共租界有地籍册5卷(1869，1876，1880，1882，1890)内含英租界和虹口区。这些地籍表均冠名“land assessment schedule”，即土地估价表。该土地估价由土地估价委员会确定，该委员会一般由租地人会议临时选举产生，任期不超过2届，以防止舞弊。土地估值有一套完善的评价系统，相对公正、客观与合理，估值略低于市场价，但又不会偏离太远。从内容来看，这五个年份的估价表具有如下特点:

(1)所有地籍表均包括原英租界和虹口租界两部分，但均未附录地籍图，而表格内容大致相同，包括租地人姓名、注册领事馆国、道契号、地块分号、市政编号、四至边界、地产面积(亩)、土地估价(银两)、土地总值、土地税额等。四至边界是公共租界早期地籍表的重要特征。比如，根据1890年土地估价表，“旧的和未变化的地产的边界，我们遵照了1869年地图(约占总数的四分之一)，其余地产的边界信息，我们信任来自土地业主或代理业主的信息，或为各种目的而不时绘制的地图，或领事馆登记的信息，领事馆给予我们所需设施做检测。当有争议的边界出现时，我们将检测这些地产，并至现场测量，我们发现有一些以界石标示的地块的编号是错误的”。①Shanghai Land Assessment Schedule，English Settlement，1890(Shanghai:Kelly ＆Walsh，Limited，Printers，Nanking Road，1891)ⅰ，ⅱ

图5 1876年英租界土地估价表

(2)并非所有数据都来自实测。据1890年土地估价委员会致工部局信函可知，“1869年估价表是基于一幅标有各个地产的地图，因为测量是最新的且对估价予以极大关注，我们有理由对二者毋庸置疑的信任”。这幅地图应该为上文提及的《1864－1866年英租界地图》，“1876年估价表是基于1869年的，并且首次采用了地产的纯面积(net area)，以代替道契的数据，所有地块的纯面积均来自那个日期的实测，按照每亩6600平方英尺。但遗憾的是，一些少数的情况，接受了由业主提供的面积数据，代替了实测数据，这使整个估价表的信度颇受质疑。之后所有的估价表均是基于1876年估价表，只是做了修改和补正”。②Shanghai Land Assessment Schedule，English Settlement，1890(Shanghai:Kelly ＆Walsh，Limited，Printers，Nanking Road，1891)ⅰ，ⅱ．

(3)尽管笔者并未发现这一时期测绘的地籍图，但据文献记载，每次土地估价均依照了地产地图，比如1869年估价表“基于一幅标有各个地产的地图”，而1890年英租界土地估价表上有1864－1866年地图中地块的编号索引，可以推断1864－1866年地图为这一时期土地估价唯一重要参考地图。

3．1890年之后，为地籍图谱系

目前所发现的公共租界地籍图，主要集中在1890年之后，且从地图制式来看，属于同一谱系，即地籍图谱系。之所以发生在1890年，是因为随着会丈局成立，工部局的地籍制度日臻完善。1890年出现的关于土地的地图，为严格意义上的地籍图，与之前相比最大的区别是该地图为单纯的地籍图，并不包括房屋类型等其他信息。纵观此谱系地图，具有如下的特征:

图6 Cadastral plan of the English Settlement，Shanghai，1890

(1)图册并存，每卷地籍表卷首均附以一幅或两幅地籍图。1890年土地估价委员会致工部局的信函中指出，“新土地估价表唯一令人满意的是附带了一幅表现每个地产的地图”。③Shanghai Land Assessment Schedule，English Settlement，1890(Shanghai:Kelly ＆Walsh，Limited，Printers，Nanking Road，1891)ⅰ，ⅱ．1899年公共租界实现扩界后，市域大增，由原来的10606亩增至32110亩。④Municipal Council Shanghai，Report for the Year Ended 31stDecember 1899 and Budget for the Year Ending 31stDecember 1900(Shanghai:Kelly ＆ Walsh，Limited，1900)212．公共租界被划分为:中区、北区、东区和西区四部分，每个区域采用独立的地籍编号，每区地籍图和地籍表均单独编制。

(2)1890年之后不同年份的地籍表内容统一、格式相同，包括“租地人姓名”、“道契号及分地号”、“登记领事馆国别”、“在地籍图上的编号”、“四至:北，南，东，西”、“面积(亩)”、“每亩估值(两)”、“估价总值”、“估价总值汇总”等内容;“No．on Cadastral plan”，即地籍图上的编号，首次出现在地籍表中，而之前各估价表中的诸如“Municipal number”已不复出现。1890年以后不同年份地籍编号前后统一，可以确定为一套稳定的地籍编号系统。另外，该表还包括地籍编号与地籍表页码的索引表、地籍编号与道契编号的索引表，以及估价委员会致工部局的信函或工程师备忘录，详述测量过程、各种问题和精度高低等。

(3)关于土地估价系统。在1900年以后的土地估价中采用了统一的标准。该标准在1899年公共租界土地估价委员会的报告中提到，之后被其他年份的估价表备忘录多次征引，内容如下:

任何一个私人地产均依据其优点进行评估，重点考虑该地产的土地利用情况，关于水路，以及来自该地产面临公共道路或交叉路口的临街面而带来的优势。委员会还决定土地评估不应以经营不善或未开发利用土地的收入为准，但会充分考虑土地利用功能，公众有权征收该地产所应缴纳的全部土地税。尽管未将市场价作为估值，但会充分考虑最后一次估价之后该地产的土地交易情况。①Report of the Land Assessment Committee，Shanghai Municipal Council，Shanghai Land Assessment Schedule，English Settlement，1899(Shanghai:Kelly ＆Walsh，Limited，1899)．

(4)1890年以后，每隔四年进行一次租界全区的地籍图重绘，一般在现存地籍图的基础上进行修订。据市政工程师报告，1896年地籍图，“对制于1890年英租界地籍图和制于1892年虹口区地籍图，均做了修正和更新。英租界，添加到地图上24个新增地块，面积共计44亩。虹口区，绘于图上174个新地块，面积达694亩”。②Municipal Council Shanghai，Report for the Year Ended 31stDecember 1896 and Budget for the Year Ending 31stDecember 1897(Shanghai:Kelly ＆ Walsh，Limited，1897)176．1899年实现扩展后，市政工程师对新扩界区进行了地籍测绘，在地籍图上“373项官方测量已被关注，每个地块的位置和边界做了标记”，“现存的地籍图，北区和东区的一部分(原英租界和虹口租界)做了修订，为1899年估价委员会之用，并且添加了215个新道契分地”。③Municipal Council Shanghai，Report for the Year Ended 31stDecember 1899 and Budget for the Year Ending 31stDecember 1900(Shanghai:Kelly ＆ Walsh，Limited，1900)211．1903年土地估价委员会将上次估价以来新增的地块添加到地籍图上。④Municipal Council Shanghai，Report for the Year Ended 31stDecember 1903 and Budget for the Year Ending 31stDecember 1904(Shanghai:Kelly ＆ Walsh，Limited，1904)170．

图7 Cadastral plan of the Eastern district，1911(局部)

三、上海公共租界地籍更新系统的演变

地籍更新系统主要是地块发生变化时，在地籍图和地籍册上及时进行更新，其中最重要的内容是地籍编码系统。地籍编码系统是地籍管理的核心内容，其主要内容涉及两部分:一是为新增永租土地赋予编码问题;二是反映诸如分割或合并等地产变化的地籍图更新问题。纵观公共租界近百年的地籍编码系统的历史演变，大致经历了三次变革，即:1849－1855年道契编码系统;1864－1890年市政编码系统;1890年以后的地籍编码系统。这与法租界存在前后一以贯之的地籍编号系统明显不同。

首先，1849－1855年道契编码系统。

如上文所言，这一时期并不存在严格意义的地籍图册，故这一时期上海地图中出现的地块编码，均来自道契的编码系统。道契的编码包括道契号和分地号，每一份道契同时包含这两种编号。如上文所谈及的1849年和1855年地图上的编码，均为道契的分地号。故通过编码索引，不难将道契定位在地图上。这对于当时小范围的土地管理是比较合理而科学的。

地块编码的顺序，基本遵循了道契颁发的先后顺序，但在地图上，将两条南北向道路围合成一个小区(section)，小区的顺序按照由东而西排列，小区内的地块编码排列顺序并无章法可循，或者如外滩小区由北向南排列，外滩以西的第2区则由南向北排列，其他新增永租地产则见缝插针，随处分布。

值得注意的是，1849年地籍图显示，从原永租土地分割出来的新的地产，其编码是在原永租土地编码的后面加上(A)、(B)等，如25号地产旁有25(A)和25(B)两新处增地产;1855年地籍图亦如此。这说明，这一时期，被分割而新生的地块，其编号采用了在原地块编码后加英文字母的赋值办法。这一方法之后被沿袭。

其次，1864－1890年市政编码系统。

随着开发不断深入，租界内永租土地变化剧烈，或被分割，或被合并，道契的编码开始趋向复杂。1860－1864年公共租界迎来了租地高峰期，土地交易异常频繁，道契管理的难度骤增。笔者注意到1849－1855年间采用的道契分地号作为地图上地块编号的做法，在1864－1866年的上海地图上被抛弃了。1864－1866年地图上的数字，长期不被学界所理解。目前一致认为这并不是道契的分地号，但为何意，无人知晓。也有人猜测工部局采用了另外一套地块编码系统。笔者认为，1864－1866年公共租界地图是工部局通过招标方式绘制，地图上的数字，主要是标注房屋和道契地产的相对位置，该编码类似于之后的地籍编码，只是还不成系统，并不稳定。

笔者对比了1869－1890年公共租界各个地籍表后发现，“municipal number”(市政编码)、“section on land plan”(地籍图上的街区)，是1869年之前地籍表未曾出现的新内容，考虑到之前的地籍表是道契的汇总表，一般由领事馆制作，不可能有市政编码，新出现的市政编码应是工部局在编制地籍表时添加的。当时工部局应该还有一幅地籍图，section，指地籍图上的小区，地籍表上共17个小区。但这个市政编码只是临时的。在1876年地籍表，有些地块的市政编号发生变化，有些地块编号未变，小区数量未变。1880年和1882年地籍表上又出现了“new municipal number”(新市政编码)和“old municipalnumbre”(旧市政号码)，说明又采用了新的编号。总之，这一时期的市政编码系统较为混乱。1890年地籍图，市政编码被地籍编码取代，另增一栏“No．on plan of 1864－1866”，即1864－1866年地图上的号码。可见，1864－1866年地图上的编码，既不是市政号码，也不是地籍编码。其作用主要是工部局作为定位道契位置的参考。

最后，1890年以后的地籍编码系统。

1890年及之后的地籍表中均出现了“No． on Cadastral plan”，即地籍图上的编号，这表明公共租界最终形成了稳定的地籍编码系统。在1899年公共租界扩张之前，公共租界当局将土地划分为两个区域——英租界和美租界(又称虹口或虹口租界)，每个区的地籍编号都是独立的，并不统一。在英租界区，工部局选取了6条南北向道路，分成6个小区，地块编号按照由东而西的小区顺序编排，每个小区内的地块又按照由左而右、由北而南的顺序编排。而美租界区，同样选取了南北向干道自西往东划分成10个小区(section)，地块按照由西而东的顺序编号，每个小区内的地块则按照由南而北的顺序编号。

1899年公共租界实现扩展后，虹口区以虹口浜为界分为北区和东区，中区以西的区域被视作西区，故公共租界包括中区、北区、西区和东区四区。其中原属于虹口的北区和东区，工程师指出，“从现实情况来看，公共租界的这一地区最近的地籍编码，现在完全不能令人满意，委员会决定，尽管为地块重新编号会给业主引起不适和不便，但现在比以往任何时刻更适宜更正编码”。①Municipal Council Shanghai，Report for the Year Ended 31stDecember 1900 and Budget for the Year Ending 31stDecember 1901(Shanghai:Kelly ＆ Walsh，Limited，1901)193．而西区以前属于越界筑路区，此区也采用了新的编码系统。总之，1900年以后公共租界地籍的编码系统趋向稳定。

四、结 语

本文分析了近代上海公共租界地籍图的历史演变，探讨了地籍图的历史价值。通过研究发现，近代上海公共租界地籍图大致经历了三个历史阶段:(1)1849－1855年，为基于道契资料和道契分地号的上海地块地图和道契汇总表;(2)1864－1890年，以1864－1866年地图或其他地图为底图，以道契和实测为数据来源的土地估价表，道契地产被赋予了市政编号，但只是临时性的;(3)1890年以后，图册并存，地籍编码被重新编排，并趋于稳定，地籍册来自实测;1900年以后，由于地籍办公室的创设，道契与地籍测量均由其负责，土地测量精度有了极大提高，地籍制度日臻完善。

由于地籍图册蕴含了丰富的自然与人文信息，本文认为地籍图的史学价值可以体现为以下三个方面:(1)根据地籍图册河浜、道路等自然景观要素的信息，可以复原历史自然景观时空变迁过程;(2)根据地籍图册中关于道契宗地诸如面积、形态等地块信息，可以复原宗地尺度的城市形态演变过程;(3)根据地籍图册中关于土地估价、土地税的信息，可以复原和探讨近代上海经济和社会变迁，并根据土地业主的信息，通过具体的个案研究，可以寻找经济视角下城市发展的驱动机制和内在规律。近代上海地籍图系统而完整，内容浩繁，是研究近代上海历史的宝库。本文的研究仅是其冰山一角。地籍图册资料的发掘与利用，无论对推动上海史研究，还是城市史研究均具有重要的史学价值，而且对于当下土地管理和地价管控也具有重要的现实意义。