房地产交易中的风险及规避问题探讨

曹炜

随着我国城市化进程的加快，关于房地产问题一直成为当今的热点话题。本文主要是从房地产交易本身的特征和属性的角度出发，针对现实发展中遇到的问题作出系统化的分析和评估，最大程度的确保房地产交易本身的科学性、合法性和严谨性，营造出健康、良好的房地产交易的环境氛围。

随着我国国民经济实力的不断提升，房地产行业亦得到快速发展并壮大。虽然经过了几年宏观调控，部分城市房地产市场过热局面得到一定程度降温，但相关行业的竞争更趋于白热化状态。为了确保房地产行业在快速发展的前提下有序化、合理化、科学化的稳定持续发展，对于监察手段和方式、秩序方面就要有严格的规划和设计。这样做的目的也是为了保障我国的房地产市场交易的环境保持健康、安全的氛围，通过合法、合理的手段帮助交易双方化解风险。

一、房地产市场概述

房地产市场简单来讲就是通过社会分工对房地产商品经济化交易的方式进行的社会活动。随着人们对生活品质的不断提升需求，对房地产的居住功能也有了更为迫切的关注，已经将这种特殊的商品由“可替换商品”逐渐转化为“刚需商品”。在实际的房地产交易过程当中主要涉及的关系包括买卖双方以及房地产开发商，房地产中介机构。房地产开发商，房地产中介机构在房地产市场上起到调节和促成交易的作用，通过促成交易从而获取单位或个人的利益。

二、房地产交易的主要特征

（一）房地产交易具有复杂性

房地产交易的途径种类繁多，可以是土地出让、在建工程转让、租赁、抵押以及房产买卖等。关于其交易的时间带有及其不确定性，整个活动主要包括房源的查找、实地考察、验收房产、商议价格、合同签订、办理产权以及最为重要的专业证书的鉴定等。前几项内容是属于每个房地产交易的基本流程性问题，然而最后一项主要就是为了保护购房人的个人权益。一旦房地产出现问题对于维护企业、个人财产安全有着及其重要保护的作用。在签订合同时需要多方因素的介入和见证，诸如：银行、公积金、担保公司、律师等。宏观上进行房地产的核验，同时具体化的细节问题也要进行微观系统上的把控，多方面的进行分析对于购房人购房安全有着极好的保护作用。

（二）政府机制的干预影响大

政府对于房地产市场的干预性有着很大的作用。通过相关政策制定对于房地產交易导向做出一定的制约和推动，诸如：城市规划、土地管理以及经济财政政策等。房地产价格牵动着全国人民的心，也一直是政府特别关注的焦点问题。十多年来，政府部门不断推出房地产方面的各项政策，力图使这个市场走向健康。从实际效果看，一些政策的出台和实施，确实对宏观调整和市场规范发挥了极大作用。但也有部分政策因各种原因没有得到很好落实，或者说落实得并不平衡。

（三）房地产交易过程具有权利主导性

房地产商品本身就不像其他商品那样可以进行随意的更换和改动，在空间结构上有着固定性。一旦交易成功之后，交易的核心和关键就会变成房屋的产权，而不是建筑物本身。因此，在交易的过程中要对交易目标有着明确的认知和界定，避免认知错误给购房人带来巨大的经济损失。同时，房地产交易一般都是在特定的场所和法律的保护之下进行操作的，在市场交易过程当中有着独特的自主权。

（四）房地产交易具有垄断竞争性

房屋建设是以土地作为主要的前提条件，而土地因素有着稀缺的属性。我国宪法规定：“城市的土地属于国家所有”，政府高度垄断建设用地供应一级市场，与此同时，国家规定经营性土地出让必须采取“招、挂、拍”方式，所以，在市场经济当中仅有少数的企业可以进行房地产项目的开发、建设，长期发展下去就会给整个房地产市场经济带来极其严重的垄断式交易。造成该商品交易周期长、成为价格高昂的特殊商品。同时也是会助长房地产交易的不良风气。另外随着市场集中度的提高，市场占有率较高的中介机构，通过签署独家代理协议垄断房源，可以轻易控制区域内二手房交易的成交量和价格，捂盘惜售以达到高价卖出次楼盘的目的，或压低或抬高成交价格，操控区域内房价，大大损害了买卖双方的利益。

三、房地产交易中的风险

（一）房地产中介机构欺诈行为

房地产中介是指从事房地产交易项目的相关营销和组织性活动，主要是由具有国家认证证书的销售人员、经纪人员组成（但事实上大部分在外和买卖双方接触、推介和促成交易的人员，并未持有任何证照）。房地产中介机构主要的目的就是盈利，通过对房屋销售或出租的方式对消费者收取费用的过程，也就是所谓的佣金和劳务提成。目前随着中介机构的大幅增多，房地产中介机构和相关人员的职业素养良莠不齐，盈利的项目和收费也变得愈发的无序化。主要就是通过消费者对房地产行业的不了解钻法律的空子。利用自己的优势地位，采用固定格式合同对消费者提供明显不平等的合同条款，在房地产交易过程中隐瞒双方信息获取额外差价收入。

（二）开发商的无良操作

随着我国城镇化建设的逐渐加快，房地产开发商的经济效益就有着大幅度的增长。更多人将关注的目光转到房地产开发当中，在相关行业不断加大投资力度，促进了整个房地产行业的繁荣发展。发展的同时也给建筑市场方面带来的问题也是非常值得重视的，尤其是关于施工建材方面，很多的无良开发商往往利用劣质的材料冒充优质建材进行使用，通过昧下中间差价的方式追求自身的经济利益。但这种建材本身就有着及其严重的质量问题，因此在实际建设中经不起时间的推敲和考验，严重的甚至会引发墙体下沉、管道泄漏以及地基不稳等不良后果。还有些开发商，一味强调发展速度而不尊重关键工艺时间间隔，强行压制工期，造成房屋质量问题甚至房屋倒塌的严重事故。

（三）各方信息不对称，损害消费者利益

在已公开房地产信息的城市中，有很大一部分的信息并不准确，尤其是价格信息不准确。在中介机构发布的房地产信息当中存在恶意营销的行为，包括：发布虚假房源、虚假降价吸引客户的注意、收费标准不一、不透明等等。尤其是内在的捆绑销售行为更是严重侵害了消费者的利益，同时对于房地产市场的正常秩序存在着恶意扰乱的现象。在实际交易的过程中中介机构的工作人员通过多方面的炒卖和违规倒卖购房指标等不法手段赚取个人利润，虚假承诺诱骗客户，协助买卖条件不具备的客户伪造证件文件、避开限购限制、逃避税费或骗取贷款审批等。

四、房地产交易中规避风险的有序化策略

（一）完善房地产信息管理机制

随着计算机和互联网技术的不断发展，我国的各大城市基本上已经实现了网络的全覆盖。通过借助互联网的透明性和公平性将房地产信息进行发布和交流、沟通，力求做到平台的一致性和统一性。在发布信息的同时也可以通过信息平台实现自我价值的保护，一旦存在不规范操作和中介机构的欺诈行为要及时的进行揭露和整治。同时，对于平台要有着准确的认知，确保房地产市场的有序化和合理化。通过公开的方式实现交易权益的监督和维护，及时了解相关行业的常识性信息，将房地产行业的法律和制度真正做到贯彻落实到实际操作当中。

（二）加强宣传及防范工作

政府相关部门要对房地产市场有明确的指向，给予广大人民群众对于市场的清晰认知，明确自身所占有的地位。可以结合房地产买卖中典型的司法案例分析宣传，提高市民对房屋买卖风险意识的认知。同时，对于中介机构要进行定期的排查，同时将诚信教育和“不诚信记录”落到实处，所有从业人员的档案和诚信记录，应该在官方网站上公示，供客户查询。规范房地产中介的日常管理和规范化的经营。

（三）加强对专业人员的素质教育

在每一个城市当中基本上房地产中介機构遍布，在整个交易当中人员因素是起到贯穿全程的作用。因此，关于从业人员的综合素质培养几乎是行业发展的重点问题，对促进市场合理化运营起到关键影响。首先，关于相关的工作素质要具有正确的价值观和认知力，提升从业人员基本的职业素养。其次，关于市场动向有着正确的把握，在讲解期间严格的规范自身的语言，确保所讲的语言具有科学度和严谨度。最后，关于权利的使用方面，要明确自身的工作职责，对于权利秉持着不乱用、不滥用的原则。引导其树立正确的认识，清楚的明确欺诈行为带来的伤害，为整个房地产市场渲染健康的生态环境。

（四）健全土地和房产登记制度

国家对土地登记和不动产登记工作及时进行整治和规范同时，进一步完善相关信息登记工作流程，统筹好各个部门之间的相互协调和配合，对不同历史时期、不同地区的不动产登记簿记载信息不完整、不统一的情况要尽快加以补录、规范。彰显出不动产登记实际的涵义和作用，保障登记本身的权威性、严谨性和科学性不受外在因素的影响，尤其是关于人为因素方面。在执行过程当中严格的把控各要素之间的统筹关系，最大限度的避免误操作行为的发生。

（五）减少房地产交易过程中的行政行为

传统的房地产登记大多沿袭着习惯上的行政方式，这种方式经过多项调查实例显示已经不再适用现今的管理体制。政府部门应根据现今房地产业发展的趋势进行调整和变革，准确把握市场需求和工作理念。将房地产交易逐渐向着服务化体系转变，淡化传统体制中的僵硬化管理模式。相关部门要积极推进“放管服”改革与优化营商环境要求有机结合，推进不动产登记、房地产交易及税费收缴有序衔接，做到三方信息互联互通互享，保障交易安全、高效，提升人民群众获得感。

五、结语

总而言之，房地产交易实际上就是市场中众多的商品交易中的一种，但正是由于其本身独特的属性给整个交易活动带来的风险和问题也是不可避免的。本文通过对现今房地产交易存在的风险进行科学、系统、严谨的分析和探究，从而针对具体问题进行合理的整治和规范，最大化的构建出健康的房地产交易市场。（作者单位：上海市金山区房地产交易中心）