限购政策对淮安市房地产价格调控的有效性分析

万婧娴　王海燕　王玥　王庆杰　胡美玲　陈林　董留群

[摘要]2017年5月28日淮安首次出台限购政策，实施至今，淮安限购政策效果究竟如何？对这一热点问题，文章从理论上剖析了购房限制政策对房地产市场交易量和供求关系的影响，研究了购房限制政策对淮安房地产市场的直接和间接影响。

[关键词]淮安市;房地产;限购政策

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.25.021

住房问题是重要的民生问题，很久以来人民安居乐业更是成为社会和谐富强和政治稳定有序的关键。《关于进一步促进房地产平稳发展的通知》是淮安市人民政府办公室于2017年5月27日并且决定于28号正式开始实施的文件，通过实施购房限制政策，促进淮安市房地产市场的稳定发展，进一步提高淮安市的购房门槛，促进房地产市场的平稳运行。实施至今，淮安限购政策效果究竟如何？作为首次实施限购政策的淮安，由于实施期限相对较短，且统计数据相对较为匮乏，因此需要结合调查问卷，进行理论分析，从而得出可靠的结论。

1房地产限购政策对房地产成交量和供求关系的理论分析

近年来，房地产市场对房地产的投资量有所增加，房价已经超过了大多数刚性和需求改善的收入接受度。这种情况下，需要通过政府的宏观调控来帮助刚性需求者和改善性需求者购买房屋。其核心是对于房地产投资者进行约束，通过运行政策来限制其购买房屋的套数。

（1）房地产成交量理论分析。能够负担得起高价住房的投资者数量减少，对房地产市场高价住房的需求将减弱，供应和库存的数量将减少。最后，供货商会通过降低价格来增加刚性需求者和改善性需求购房者的数量，直到恢复均衡价格。[1]

（2）房地产需求理论分析。从微观经济学角度看，房地产需求是指房地产消费者在一定时期内、在一定价格水平上愿意购买并能够购买的房地产商品的数量。从宏观经济角度看，房地产需求是指总需求。社会将房地产市场和整个社会或地区在房地产需求量期间，包括实物量和总价值。若房地产作为一种商品时，虽然其他条件保持不变，消费者对该房地产商品和相关服务的需求量随着某一房地产商品和相关服务的价格的减小而增加;反之则减小。

（3）房地产供给理论分析。房地产供给需求理论是指房地产开发商和业主在一定时期内，在各个价格水平上房地产开发商和拥有者对某种商品房愿意和能够提供某种房地产的销售量。供给的形成有两个条件：一是房地产开发商或业主愿意提供，二是房地产开发商或业主具有供给能力。在现实中。在一定条件下，房地产生产者的供给量随着房地产价格的升高而增加;反之则减少。许多学者认为，住宅的供给在短期内对价格没有弹性，但在长期内是完全弹性的，即需求弹性小于住宅的供给价格弹性。

（4）限购政策的供求理论分析。根据供求关系的理论，房地产市场总是会出现相对稳定的均衡状态，若房地产价格由于某些因素超过均衡价格，价格对开发商而言产生了优势，从长期的角度分析，促进了开发商向市场提供房地产的趋势，使得供给量得到提高。但当房价过高，超出了刚性需求者或改善性需求者的购买力承受范围时，就会出现供过于求的不均衡现象。此时大量的空置房屋出现在房地产市场上，开发商必须通过调整价格降低出售价来促进房屋销售量。价格的下降使得购买房屋的刚性需求者和改善性需求者增加，需求量随之呈现出上升的趋势。

2淮安房地产限购政策初步成效分析

反映房地产市场的供求可以通过多项指标来反映，房价出现不均衡的表现有房价异高，整体房价飙升，实际租金下降。其中的指标包括销售价格、房价增长率、价格区间、租金价格和投资者心理。与此同时，需求所表现的特点是住房销售急剧增加，抵押贷款大幅增加，其指标包括房屋销售增长率、抵押贷款增长率和储蓄与存款总额的比率;供给所表现的特点是供给的超速增长和住房的过度空置率。其指标包括投资购买比例、发展投资增长率、住房建设面积增长率和住房空置率。文章选取房地产收入比、房价增长率与国内生产总值增长率之比、住宅建设面积与建成面积之比、房地产投资增长率与国内生产总值增长率之比、房地产开发投资与固定资产投资之比来判断房地产市场是否存在泡沫。

（1）房價收入比。房价与收入之比反映了家庭支付住房的能力，是检验房地产泡沫的最重要指标。1998年，人居署调查了96个国家和地区。大多数国家的房价与收入之比为3∶7。世界银行提出，发达国家房价与收入的正常比率一般在1.8～5.5，而发展中国家的房价与收入的合理比率在3～6。比例越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。[2]

从表1中看出，淮安市在2012—2017年房价收入比均超过国际标准值6.0，2014年城镇人均住宅建筑面积的飞涨带动此年的房价收入比到高值7.6 ，可见房地产市场的不均衡，房地产泡沫日益严重，需要政府的宏观调控来抑制畸形发展。

（2）房屋施工面积与竣工面积比。一般认为，当商品房建设面积是竣工面积的2～3倍时，房地产市场的供给相对稳定;如果比例小于2，未来可能出现供给短缺;如果比例大于3，就有可能出现供过于求。[3]

从表2得出，淮安市仅在2012年房地产市场的供应相对稳定，但是2013—2017年，淮安市都呈现出供应过剩的情况。

（3）房价增长率/GDP增长率比。该指数是测量房地产相对实体经济增长速度的动态指数， 用来监测房地产泡沫化程度。[4]

从图1的折线图可以看出淮安市的比率在2012—2017年波动较大，但振幅在不断地减小。说明限购政策对淮安市的房地产市场产生了一定的影响。

3政策与建议

（1）平衡供给，使得房价稳定至合理。在满足刚性需求者的购房要求情况下，改善性需求者也能够在适当的范围进行选择。

（2）加强政府监管，规范房地产市场。政府必须明确政策的目的，对房地产市场进行宏观调控，从耐用消费品的本质出发，规范供求关系、资本投资与市场投机，使房地产作为长期耐用消费品发挥应有的作用，扩大限购政策对淮安市房地产的调控作用和有效性

（3）完善二手房和租赁房屋市场。在房地产市场中，二手房和租赁房屋也占据了一席之地，必须全面推进存量房交易的网签备案。

参考文献：

[1]王换娥，崔铭.房地产限购政策对房地产市场成交量与房价的影响——以S市为例[J].商业经济研究，2017（24）：178-180.

[2]余建平.厦门房地产泡沫实证分析[J].厦门：集美大学学报，2012（15） ：68-73.

[3]封海洋，尚正永. 房地产泡沫的判断与测度研究——以上海、南京、淮安为例[J].开发研究，2003（6）：65-69.

[4]吴地宝，余小勇.房地产泡沫问题及实证分析[J].经济研究导刊，2007（ 2） ：187-189.