浅议住宅小区车位性质及地下车库购置行为的经济与法律风险

伴随着我国房地产市场的发展和不断完善，以及人们生活水平的快速提高，车位已经成为一种价值较高的商业转让标的。但是一直以来对于地下车位的法律性质和法律风险，没有比较明确的分析和界定。为了帮助促进各类企业和个人规避资产购置风险，帮助房地产企业提升经营安全，本文主要针对住宅小区车位性质及地下车库购置行为的经济与法律风险进行分析。

一、房地产实务中常见的车位类型和法律性质

作为一位房地产企业的经济工作者，笔者将车位按照法律性质的不同分为五个类型，分别是产权车库（车位）、地下普通车位、人防车位、地上车位、独立建筑物车位。

（一）产权车库（车位），开发商可租、可售、可赠

产权车位属于规划范围内的，核心要义在于能够办理不动产权证书。产权车位，开发商可租、可售、可赠或者出租。《中华人民共和国物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠等方式约定。”

产权车位作为物权，其物权本身并没有期限的限制。但是车位所在的土地是有土地使用年限的，车位的土地使用年限应查看开发商的《土地使用权证书》，确认开发商拿到的土地使用期限。《中华人民共和国物权法》规定住宅的土地使用期限届满后将自动续期，产权车位到期后也毋庸担心，届时根据国家政策考量缴纳土地出让金。

产权车库（车位）大多是一楼建筑物上独立分隔的，少部分是地下车位。这种车位是最有保障的车位，受《物权法》的保护，对于开发商而言是最有经济价值的车位形式，对于购置方而言是最理想购买的车位类型。

（二）地下普通车位，开发建设者享有受益权

很多律师或其它专业人士，根据物权法的规定，认为地下车辆也属于业主共有，其实是不准确的。因为根据住房和城乡规划部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条 地下工程应本着”谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。地下普通车辆是由开发商进行管理和收益的。

对于地下普通车位而言，使用人与开发商间是一般签订的《租赁协议》，而不是正规的《房屋买卖合同》或《产权车位买卖合同》（但通过对开发商项目公司收购可以获得产权，这不是普通消费者可以操作的方法）。按照《合同法》的规定，租赁合同是长期限是20年，也就是使用人通过协议获得了车位的20年长期使用权，但不产生物权所有权的变动效果。

（三）人防车位，开发建设者可有偿租赁

生活中，常常有购房者误打误撞买到了非产权的人防车位，其实买方无法获得非产权车位的所有權，仅仅是拥有了车位的使用权。《中华人民共和国人民防空法》：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”国家不禁止建设该人防工程的开发商在平时将人防工程用作车位，开发建设单位可以使用、管理、收益，开发商虽然不享有该部分的产权，不得对外出售，但是是可以租赁并收益的。人防车位，政府一旦有特殊需求，人防工程、人防设施中的车位将会面临被无条件回收的潜在风险。

对于人防车位而言，使用人与开发商间是签订的《租赁协议》，而不是正规的《房屋买卖合同》或《产权车位买卖合同》。按照《合同法》的规定，租赁合同是长期限是20年，也就是使用人通过协议获得了车位的20年长期使用权，但不产生物权所有权的变动效果。

（四）地上车位，业主享有共有和共同管理的权利

地上车位，一般是占用小区的共有用地的车位。根据《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”地上车位是典型的公用空间，属于小区全体业主共有的。

在实际上，购房者与开发商在购房时签订的《前期物业服务合同》，授权前期物业公司在小区业主委员会成立前，基于小区业主利益对作为业主共有的车位进行短期出租并收益。但基于前期管理而订立的相关合同不得限制、损害业主的权利。

地上车位是小区业主共同的最大权利，但实践中往往其管理和收益被物业公司所裹挟，而业主并没有获得实际利益。有一点可以肯定，前期物业公司是无权对地下车位进行买卖，或者是长期租赁的。小区业主想行使权利，就要依法成立业主委员会或者召开业主大会，可委托物业服务企业或者其他管理人进行管理，车位收益应在扣除合理成本后归业主所有。

（五）独立建筑物车位，非常复杂

现在很多小区的地上车位是特殊的独立建筑物车位，常见的方式是将公共绿化空间进行加空处理，在其下方布置车位。这类车位的法律属性很复杂，需要查阅小区的规划文件才能确定。如果该车位使用的土地，是属于小区公共面积，那该车位应属于小区全体业主共有;如果该车位所在的建筑物是单独进行的审批，属于可以单独发挥功能的建筑物，但该类车位则属开发商所有。

对于独立建筑物车位一定要查阅小区建设的原始规划文件，才甄别出其物权性质，才能保障业主的合法利益。

二、企业进行车位收购行为的风险分析

（一）通过不动产转移登记方式进行购买

由开发商为地下空间办理不动产权证，然后购置单位通过不动产转移登记方式进行购买。该方式是一般意义上的不动产交易模式，获得的是完整的物权，也是风险最小的收购方式。但由于大多地区并没有针对地下空间获取不动产权证的特殊规定，开发商取得不动产权证的难度较大，也无从再进行转移登记实现产权转移。

同时，该购买方式也存在一定的法律风险：

《中华人民共和国破产法》第31条第二款“人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（二）以明显不合理的价格进行交易的。” 根据近期融瀚公司向新城公司披露的各种信息和与融瀚公司主要负责人沟通联系情况，其涉及小额贷款、内部员工担保、商业贷款债务等系统性的经营风险，极有可能面临着破产风险。现如以较低价格购买其地下车库，根据以上条款，以明显不合理的价格进行交易，如果该企业在一年内申请破产，管理人有权请求人民法院撤销上述交易。虽然购置企业或个人在解除合同后对产生的损害可以请求申报债权，但一旦进入破产程序其债权清偿将面临巨大困难。

（二）通过租赁方式进行“购买”

此方式是当前市场上较为常见的车库交易方式。即房地产企业与购买方签订长期租赁合同，该种“购买”本质上只是一种租赁行为，通过租赁合同的履行使购买方获得使用权和受益权。该方式法律风险较大：

1、物权不完整。通过租赁方式获得的物权不完整，仅为一部分用益物权。无法像完整物权一样，其转让、抵押等处置行为要受限，不符合公司利益。

2、合同履行风险较大。《破产法》第18条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”第53条规定 “管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。”

根据上述条款，在进入破产程序后，管理人有权决定解除或者继续履行破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。开发商一旦进入破产程序后，其资产较大可能会被拍卖，而地下车库作为资产的一部分也将随之拍卖，管理人存在较大可能解除该租赁合同。虽然购置方在解除合同后对产生的损害可以请求申报债权，但一旦进入破产程序其债权清偿将面临巨大困难。租赁地下车库在合同履行上存在着较大风险。

3、合同履行期限面临风险。按照《合同法》的规定，租赁合同的最长期限为20年。实践中，大多数车位租赁合同在签订时会约定，二十年租赁合同到期后，双方无偿续约。但是此约定的本质是债权。在20年租赁期结束后，仍将面临着巨大的法律风险。比如：

按照《民法总则》、《合同法》相关规定，在订立合同时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁機构变更或者撤销。开发商可以以此要求变更或撤销该约定条款。

按照《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。第三人可以以此请求认定租赁合同全部无效或者租赁到期无偿续约条款无效。

这将导致在租赁合同法律规定最长期限到期后，届时购置方权益将无法得到保障。

（三）通过项目公司进行收购

在房地产企业实务中，经常通过股权转让的方式，实现对项目公司的收购，从而间接实现房地产标的项目的转移。但是此方式的法律风险巨大：

《公司法》第三条规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任;股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。”

公司是独立的法人组织，不管其股东情况如何变更，其原有的债权、债务、组织、人员等均不会自然灭失。受让一个项目公司的股权，即意味着接受该公司的全部资产、债权债务、对外担保、潜在风险等。根据融瀚公司当前的披露信息分析，其财务状况比较危险。想要完成项目公司收购工作，开发商必须通过设立新的干净的项目公司把大厦的项目资产装入新项目公司中，或者将其公司原所有的债务、抵押、担保、人员等负面资产进行彻底剥离后，才满足对项目公司收购的前提。对于收购方来说，需要有强大的尽职调查能力，在不具有急迫需求和相应经验的情况下，应尽量避免打包式的项目收购，规避经营管理的重大风险。

三、相关理论和实务建议

（一）法律对于车位的法律性质应进行明确

当然关于车位的法律散见于法律、行业行政法规之中，现实中导致业主、开发商、收购方之间矛盾比较集中，如果对于各类车位的法律性质和权益归属进行明确，更有利于各方明确权利边界，源头上减少纠纷发生可能性。

（二）车位的法律实务建议

对于开发商来说，在项目建设中在达到规划的车位户数比硬性指标的同时，应尽量为产权车位的办理创造条件。在与购房者或收购方沟通时，应提前将相关车位的法律性质进行明确，得到对方认可后进行销售或租赁行为，避免后续的纠纷。对于车位购置企业或个人，应尽量选择更加有法律保障的车位进行购买，同时对于其法律风险要尽量通过物权转移或合同约定的方式进行规避。

作者：谷玉文，工作单位：天津滨海新城建设发展有限公司