不动产物权变动采取交付生效主义的现实意义

徐琛 曹扬

摘要：当下基于法律行为的不动产物权变动以登记为生效要件，登记对抗主义为例外规则，而交付的作用却未能得到体现。物权变动的公示方法与物权变动的要件是两个问题，需要分开解构。通过案例分析发现，现行的物权变动模式与现实需要存在差距，登记生效主义存在弱化当事人意思自治，价值保护取向失衡等问题。不动产物权变动采取交付生效主义，将交付作为基于法律行为不动产物权变动的生效要件、登记为对抗要件，能更好地平衡各方的利益，尊重当事人意思自治，这样也有助于解决实际问题。

关键词：物权变动;交付;登记;公示方法

中图分类号：D923.2    文献标识码：A文章编号：CN61-1487-（2019）010-0049-03

一、不动产物权变动的公示方法与物权变动的要件

物权变动是指基于一定的法律事实而发生的物权设立、变更、消灭的法律效果，即物权法律关系客体的权利内容发生变化。在民法实践中，非基于法律行为的物权变动由于无善意信赖利益保护的对象，因而公示并非其内在基本要素。基于法律行为的物权变动是否以公示为生效要件，不同国家的立法例各有特色。当下，理论界关于此问题的观点主要有债权意思主义、债权形式主义、物权形式主义和多元混合四种模式。崔建远教授认为，对于物权变动的公示要件，我国物权法采取多元混合模式，区分不同的情况分别采取公示为生效要件主义和登记为对抗要件主义。[1]具体到不动产物权变动，我国《物权法》第9条的规定，确立了不动产物权以登记为其公示方法的原则;对于无须登记的物权变动，采取登记对抗主义为例外规定。例如，关于土地承包经营权的变动（《物权法》第127条至第129条），关于地役权的变动（《物权法》第158条）。然而对于较为常见的不动产如房屋，交付即移转房屋占有，在物权法上并无太多意义。当下，房屋物权归属的判断是以不动产登记簿上的记载事项为准，但实践中“交房”和办理过户登记的时间间隔往往很长，这种权利的真空期会给受让人带来极大的不安全感，加之近年来“一房数卖”事件不断、纷争频繁，因而将交付作为房屋所有权变动的节点，是一个值得研究的问题。

物权公示的对象到底是什么？是整个物权变动的行为过程还是物权权利归属的现实状态？有学者认为二者兼而有之。[2]如果认为物权公示的意义在于使第三人对物的权属状态得以知悉，从而保护交易安全，[3]那么物权变动的行为过程对物权公示而言就显得微不足道了。权利归属的现实状态才应当被认为是物权公示的对象。在基于法律行为的不动产物权变动中，通过登记这一手段来透明权利归属状态被现行立法所明确，而实践中对于房屋交易而言，除非有一房数卖的动机，在交付时，买卖双方就带有着移转所有权的意思表示。当事人的内心真意和法律规定物权变动的节点产生时间差，这显然给不诚信的一方带来了可乘之机。

值得注意的是，物权变动的公示方法不同于物权变动要件，两者是不同的概念。一般来说，绝对排他性是物权的基本特征之一，其变动必须具有由外部可以辨认的表征，才可能明晰其法律关系，减少交易成本，避免善意第三人遭受侵害，保护交易安全。这种可由外部辨认的表征，就是物权变动的公示方法。[4]而物权变动的要件着眼点在于公示方法是否需要纳入物权变动的要件，以及如果纳入是将其作为生效要件还是对抗要件的争论。郭明瑞教授认为，公示方法（主要表现为登记和交付）并不需要作为物权变动之生效要件，而将其作为对抗要件更为妥当。究其理由，当事人之间的合意是发生物权变动的根本原因，换言之，当事人之间变动什么样的物权，物权变动什么时候发生，都仅决定于当事人的意思表示而并非由其他人所决定。无论是交付也好登记也罢，仅是物权变动的外在表征，而非物权变动的根本原因。[5]这种观点与以法国、日本为代表的债权意思主义立法模式较为接近，固然有一定合理性，但出于善意信赖利益保护原则，如果不在物权变动的生效要件中保有一定的公示手段，则物权的效力会显得极为薄弱。当事人以外的第三人无法再从其他途径获悉物权是否变动，对交易安全不利，需要重构善意取得制度和权利外观理论，这对立法技术和立法成本更是一个极大的考验，因而对于此观点还有待商榷。

二、交付在不动产物权变动中的意义

如案例：张某将房屋出卖给李某，李某尚未支付完全部购房款，张某将房屋钥匙交给李某，但房屋产权变更登记手续尚未完成。后来，李某对房屋进行换锁并简单装修后将该房屋出租给王某并交付。与此同时，张某又将房屋出租给赵某，并以指示交付的方式向赵某完成交付。试问王某和赵某的承租权谁应得到保护？

通过涵摄之过程可以确定，上述案件最可能适用的民法规范有《物权法》第6条、第9条、第15条，以及《城镇房屋租赁合同解释》（以下简称《解释》）第6条。具体分析如下，按照物权法规定，尽管张某已将房屋交付给李某，但由于房屋过户登记手续双方尚未办理，张某仍为该房屋的所有权人，张某作为产权人对房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权能，他的出租行为在法规范层面看似并无不妥之处，其对李某基于一个有效的买卖合同项下所产生的义务负担仅具有债法上的意义，在办理过户登记之前，房屋的真正权利人仍为张某。另一方面，当下一旦对房屋完成交付，多数人很快对房屋进行装修并投入使用，并虔诚地相信自己就是房屋的所有权人。此时交付至完成登记会有很长的时间差，买受人会有很大的不安全感。另外，从严格的理论逻辑推导层面来看，李某仅是张某的债权人，李某将房屋出租给王某，由于李某不是物权人，因而在理论层面，李某还有擅自出租他人之物之嫌，这种结论与社会生活中所形成的一般社会观念大相径庭。赵某的承租权和王某的承租权谁更应该得到保护，从逻辑推导层面是一个难以解决的问题。

租金是一种较为典型的法定孳息，关于租金的收取，是所有权中收益权能的体现。由于收益权能是所有权的基本权能之一，因而原则上应当由所有权人取得收益。[6]这样一来，得出了在本案中房屋受让人李某出租房屋所得的租金归属于尚未转让产权的张某所有这一荒唐结论。有学者认为，所有权存在特定条件下的权能分离现象，可以用权能分离理论解决。[7]但該理论存在弱化所有权功能的风险，违背物权法定原则，并且在我国还尚不成熟，因而有待商榷。对于本案，我们只能从债法的理论层面即债权具有平等性的例外，推导出王某的租赁权优先于赵某的租赁权得到保护，依据当下我国物权法关于物权变动的模式构造并不能妥善解决上述问题。如若采纳交付生效主义，即当房屋交付时，所有权变动已经完成，本案中由于张某已经交房，房屋所有权归李某。李某将房屋出租给王某没有任何权利瑕疵。张某不是房屋所有权人，其将房屋出租给赵某的行为属于广义上的无权处分，其更无法完成指示交付，赵某可以向张某主张违约责任。这无论是逻辑推导层面还是对于民众的一般认知而言，都是妥当的。

三、不动产物权登记生效主义存在的问题

与前文相类似的还有近年来不断出现的“一房数卖”问题，在买受人与第三人之间如何平衡利益，一直都是不动产物权变动亟待关注的问题。我们认为，采取登记生效主义会出现以下弊端：

一是依据与实践存在矛盾。将登记作为不动产物权变动的生效要件是依据潘德克顿体系建立起来的，[8]以此建立物权变动规则的目的是区分债权合同的生效与物权变动的生效。但我國不承认德国的物权行为理论，却又在一定程度上借鉴了德国的登记生效制度，这是值得商榷的。二是侵害当事人的意思自治。正如前面郭明瑞教授所言，当事人之间的合意是发生物权变动的根本原因。采取严格的登记生效主义会使得一项行政性行为侵犯私法领域的意思自治，单纯以登记来决定物权变动的真正走向，不利于纠纷的解决和市场经济的稳定发展。三是不利于保护真正的权利人。当下的登记生效主义侧重于对第三人合理信赖利益保护，但对于之前的处于无辜状态下的买受人保护较弱，其最终只能主张违约责任，而为此所花费的时间、精力、诉讼成本等巨大，使得买受人获得救济的代价过大，因而仅使买受人通过违约责任获得补偿实际上并非最优选择。四是目前在我国登记效率很低。在实际生活中，无法及时甚至永远无法办妥房屋登记并获得房产证的情况不在少数。尽管有预告登记存在，但预告登记本身也是一项行政性行为，实践中相关部门行政不作为，出卖人不愿意协助办理预告登记等情况亦属常见，使预告登记的实际作用受到很大限制。另一方面，登记影响交易效率，此处自不待言。

四、不动产物权交付生效主义的现实意义

登记是一种带有行政性质的行为，登记相对于交付的公示效果更为强大，其外在公示力是交付所无法比拟的。但是，在民商事交易活动中不能仅以公示效力的强弱来判断两种方式的优劣，在保护交易安全的问题上要综合考虑各个方面因素。在我们看来，登记生效主义显然是更具有安全性的，但采取严格的登记生效主义也确实矫枉过正。正如前文所言，登记生效主义对于当事人的意思自治是一个巨大的限制，对于一个基于法律行为的不动产物权变动来说，我们要重视“基于法律行为”这几个字，意思表示又是法律行为的核心要素，因而需要平衡好登记这一带有行政性质的行为与意思自治之间的关系。当然，不能否认登记对基于法律行为不动产物权变动的重要作用，它在一定程度上也是不可替代的。将登记作为基于法律行为不动产物权变动的对抗要件，是一个值得选择的方式。对于上述问题，我们认为我国物权法第6条、第9条等有关条文需要修改。我们建议将交付作为不动产物权变动的公示方法，与登记共同发挥作用。在不动产物权变动的要件问题上，采取交付为不动产物权变动的生效要件，登记为不动产物权变动的对抗要件这一模式。

第一，采取交付为不动产物权变动的生效要件能充分体现当事人之间的意思自治，且能极大程度缩短权利真正实现与权利变动之间的时间差，保护买受人的交易安全，且符合我国当下房产交易的实际情况。

第二，采取登记为不动产物权变动的对抗要件依然可以保护善意第三人的合理信赖利益。首先，法律保护的善意第三人一定是对该权利变动不知情且无重大过失。第三人在与原房屋所有人交易过程中，负有查验房屋占有事实状态等注意义务。若买受人怠于去办理过户登记或怠于对房屋实现真正权利，使得权利外观处于弱化时，需承担因此而产生的不利代价。只有当所要保护的权利因外观不明显以致于和交易关系之外其他无辜的人发生利益冲突时，才会在两人之间进行保护位阶上的选择。也就是说，让本可以将权利外观明显起来但却没有明显起来的权利人承担不利后果，这符合关于权利与义务相一致原则的基本公平，也会敦促动员交易相对人积极采取相关措施，将交易项下所获利益的权利外观予以明显化。[9]

第三，将交付和登记同时作为不动产物权变动的公示方法，仅公示效力的强弱存在差异。但有些不动产物权变动如不动产抵押由于其不存在转移占有的情形，并且担保物权相对于主债权具有从属性的特点，若不进行登记，第三人根本无法获悉权利变动情况。因而为了有效地保护交易安全，关于不动产抵押权的变动仍需采登记生效主义。土地承包经营权、地役权等由于其表现形式的特殊性，依然延用我国物权法的相关规定并无不妥。

第四，目前关于保留所有权买卖在适用范围上仅限于动产买卖（《买卖合同解释》第34条），对于不动产而言，若采取交付为其变动的生效要件，登记为对抗要件，则可适用保留所有权买卖的制度构造，即对于房屋买卖双方当事人可以约定在买受人尚未支付完毕全部价款前，出卖人保留该房屋的所有权。相应的，建议将《买卖合同解释》第34条予以废止。

五、结语

每种理论都有其自身的合理性，因此每种理论都有其生存的价值，而这也是每种理论都有人主张的原因。但就不动产物权而言，某种理论是否具有社会的合理性，需要看此种物权变动模式与该社会其他因素的结合程度。[10]以登记为标志的物权变动所带来的社会问题需要加以重视。我们认为对于基于法律行为的不动产物权变动将交付为其生效要件，将登记置于对抗要件的位置上，对于应对我国当下的现实情况是有实际意义的。解决前文所举的案例，采取交付为不动产物权变动的生效要件，登记为不动产物权变动的对抗要件这一模式。同时在解决“一房数卖”问题采登记对抗主义，亦能平衡好善意第三人与理性买受人合理信赖利益保护。当前我国民法典编纂工作正在紧张有序地进行，物权法成为物权编的过程中有太多条文需要修订完善，这需要法律人的共同努力。

参考文献：

[1]崔建远.物权法[M].北京：中国人民大学出版社，2009.

[2]孙毅.物权法公示与公信原则研究[C]//民商法论丛.北京：法律出版社，1997.

[3]聂卫锋.交付公示：一个幻象[J].现代法学，2014（4）.

[4]王泽鉴.民法物权通则·所有权[M].北京：三民书局，2003.

[5]郭明瑞.关于物权法公示公信原则诸问题的思考[J].清华法学，2017（2）.

[6]（德）曼弗雷德·沃尔夫.物权法[M].北京：法律出版社，2002.

[7]麻昌华，黎栋.所有权及其内部结构论[J].法商研究，1996（1）.

[8]孙宪忠.交易中的物权归属确定[J].法学研究，2005（2）.

[9]王茵.不动产物权变动和交易安全[M].北京：商务印书馆， 2004.

[10]王成.论不动产物权变动的交付[J].政治与法律，2005（6）.