中国土地财政属性之我见

摘要：土地税是市场经济的基本概念，土地财政则是中国经济的特有产物。中国式土地财政推动城镇土地价格和住房价格不可逆上涨，制造了日益严重的城镇住房问题。中国式土地财政违背了经济规律，是为了满足地方各级政府收入最大化的自利行为，扭曲了经济资源的配置，妨碍了国民经济的健康长远发展，因而是劣质的。建议中央政府以完善城镇住房保障制度为切入点，倒逼地方政府维持城乡土地市场和城镇住宅市场的均衡。

关键词：土地税;劣质土地财政;住房保障

中图分类号：F293.2    文献标识码：A文章编号：CN61-1487-（2019）010-0005-05

对中国城市化大潮中出现的土地财政从矢口否认①到公开承认并为之辩护[1]，无疑是历史的进步。目前虽然有不少学者对中国的土地财政模式持批评态度②，但基本上没有从理论上意识到中国土地财政与国外特别是欧美国家土地财政的本质区别，即欧美国家土地财政是良性的，中国土地财政是劣性的、恶质的[2]。本文从经济学的基本原理出发，阐述中外土地财政的本质区别，揭示中国土地财政模式的危害，以期为尽早实现土地财政转型提供参考。

一、土地税与土地财政

翻遍《新帕尔格雷夫经济学大辞典（第二版）》[3]，只有“土地税”没有“土地财政”的词条。这至少说明，在中国炒得沸沸扬扬的土地财政，其实并不是市场经济的基本概念。关于土地税，西方经济学一般有以下基本观点：（1）土地税是市场经济中土地运用的“一种社会化形式”。（2）土地税“既不会引致也不会保持土地的供给。它的主要功能是在不同用途之间配置固定的供给量”，而且“以土地供应能力为基础的土地税”，作用“至少是中性的，甚至具有改进作用”。（3）土地税征收的依据是“土地拥有者从国家获得了特权”。（4）“土地税可以用土地赚取的收入来缴纳，而不是由土地所有者个人缴纳”。（5）“土地税以市场价值为基础，不因其实际使用而变化，是一种强化边际激励的固定成本”。（6）为“促进对无土地者的公平”，“土地税以三种方式实现这个目的：支持政府;强迫土地拥有者生产产品和提供服务;迫使土地拥有者雇佣工人生产产品和提供服务”。（7）“土地税理论只是同个人支付能力部分一致。……土地税释放的信号是‘要么使用，要么出售”。（8）“在资本和劳动供给都是有弹性的假定下，无论名义或实际税基为何，所有税收都有向土地转嫁的倾向”。（9）“土地稅的税基可以是当前的潜在地租或价值，……由于许多土地价值因较高的未来地租预期而被高估，所以价值并非简单与地租成比例。……额外的税收一般被视为是对土地增值时未实现的增值的课征”。（10）土地税“对土地转移的促进作用是非中性的，还有一点浪费”。但是，“投机可以有效地避免土地的过早承租”。（11）“土地税收有一个自然的上限”，核心是“不要杀鸡取卵”[4]771。西方关于土地税的争论并非没有，但在基本的观点上没有分歧，已经比较成熟。

土地财政与土地税既相互联系又相互区别。从中国土地财政收入的构成看，土地财政显然与土地国有相关，狭义的土地财政仅仅指城镇国有土地使用权出让收入，广义的土地财政才包括土地税。换句话说，土地税与国家政权有关，土地财政则是城镇土地国家所有的产物。土地财政形式上起源于中国香港，实际上是中国大陆经济模式的特有产物。20世纪初，港英殖民政府在首次完成地籍普查的基础上，规定除新界部分村民拥有农业用地外，其他土地均为官地，英国政府拥有所有权，港英政府行使管理权。这种土地制度的核心内容也可以从《中华人民共和国香港特别行政区基本法》第七条窥知一二：“香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人和团体使用与开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。”[5]不过在很长一段时期内，香港的土地开发与批租和欧美并没有太大的区别。香港的土地使用权出让收入兴起于20世纪70年代初，鼎盛于20世纪80年代，即香港经济的腾飞时代。从绝对规模看，香港的土地使用权出让收入确实不少，但从相对规模看，无论是土地使用权出让收入还是土地税，从来都没有达到香港财政收入的主导或主要的地位。真正将土地使用权出让收入相对规模和绝对规模发展到占据主导地位的是中国大陆。研究显示，1997年至2010年的14年间，中国香港土地使用权出让收入平均占政府一般预算收入的14.38%，占政府总收入的12.25%，即使加上土地税，比重也不过分别上升到19.41%和16.54%。而同期的中国大陆土地使用权出让收入占政府一般预算收入的比例和占政府总收入的比例，则从1999年的9.32%和4.56%，迅速攀升到2010年的71.68%和39.9%，平均则为47.96%和23.15%[6]。如果考虑到香港是一个世界闻名的低税率自由港，政府一般预算收入和总收入都很有限，中国大陆的土地财政就更具有现实性，更具有典型意义，中国香港充其量具有土地财政的雏形而已。

二、土地财政下的中国城镇房地产市场

从房地产的投入要素看，宽口径的资本、劳动力和企业家才能供给都是竞争性的，只有土地的供给因其不可移动性而具有自然垄断的特征。这样在通常情况下，房地产市场价格的变化实际上等同于土地价格的变化。中国式土地财政对城镇房地产市场的影响，正是通过土地投入价格的变化实现的。中华人民共和国自然资源部《2017年第四季度全国主要城市地价监测报告》显示，在2008年第1季度至第4季度，住宅地价跌幅不仅远远滞后于商业服务业地价跌幅，甚至也低于工业地价跌幅。而在2009年第1季度至2017年第4季度的9年时间里，住宅地价增幅不仅是最高的（2009年第4季度和2010年第4季度表现最为明显），而且从2016年第1季度至2017年第4季度，住宅地价增幅干脆背离商业服务业地价增幅和工业地价增幅而走出独立上涨的行情③。同时查询中国国内经济增速可以发现，2008—2017年中国大陆国内生产总值（GDP）增长率是稳步向下的。2007年，中国GDP增长率（按不变价计算）为14.2%，2010年已经下降到10.6%，2013年下降到7.7%，2016年进一步下降到6.7%④。这意味着中国105个主要监测城市（包括直辖市、省会城市和计划单列市）的住宅地价增幅一枝独秀，是在中国经济出现趋势性衰退的过程中实现的。

土地是最基本的房地产投入要素，城镇住宅地价上涨带来的结果，必然是城镇住宅价格的一路上涨。以较具样本价值的上海为例。1999年12月底，上海城市中心的新建商品住宅价格普遍在5000元/平方米上下，如张杨路涵乐园房价为4850—5800元/平方米，桃林路羽山路陆家嘴花园为5048元/平方米，龙华西路强生花苑为4080—5750元/平方米，陕西北路宝都大厦为4500—5800元/平方米，斜土路锦绣家园和学前街沧海苑为4000—6000元/平方米，江宁路天香公寓和康定路宏安家园为4000—6500元/平方米、虹桥金雨路金斯花园为4680—6980元/平方米，延安西路嘉阳公寓为4888—5564元/平方米，长寿路上青佳园和上海知音为4688—6200元/平方米，澳门路澳门新苑为5000—5900元/平方米，它们基本代表了上海市区当时的顶级豪宅;普通住宅的价位则基本在2500—3000元/平方米左右，如中环内外的场中路美好家和淞南路长宏馨苑、长阳路长阳新家和松花江路松花大楼、华夏东路华夏金桂苑和凌岩南路凌兆玉兰苑、罗秀路兴荣苑和桃浦路清竹坊、金沙江路泾阳公园和莘西南路秀兰轩，等;交通不便基本不属于上海通勤圈的奉贤房产在1000元/平方米上下，如泰南花苑为918—1118元/平方米、西渡房产为1178—1478元/平方米，即便是海上皇宫别墅也才为1720—2180元/平方米，松江、闵行的商品房价同样不高，如泗泾镇欧陆公寓会波苑为1150—1450元/平方米，九亭沪亭苑为1460—1540元/平方米，瑞桥镇春之苑为1266—1658元/平方米⑤。根据当年上海市职工年平均工资14147元标准计算，双职工家庭、三口之家购买75平方米普通商品房，只需要花费6.63—7.95年工资收入⑥。而到2018年，由于郊区地铁开通带来上海通勤区范围的扩大，宝山、嘉定、青浦、松江、闵行的住宅开始进入普通住宅行列，但它们的价格已经不是一般工薪阶层所能承受的。撇开平均房价徐汇区137500元/平方米、长宁区120000元/平方米、静安区111870元/平方米、普陀区100280元/平方米不论，近郊区的新建商品房价格如下：浦东区80665元/平方米，杨浦区80000元/平方米，宝山区48860元/平方米，嘉定区38580元/平方米、青浦区42630元/平方米，松江区41460元/平方米，闵行区72610元/平方米⑦，它们的简单算术平均价格为57829元/平方米。按照2016年上海市城镇单位就业人员平均工资119935元标准计算④，双职工家庭、三口之家购买75平方米普通商品房，已经上升到需要花费18.08年工资收入，比1999年的购房负担增加1—2倍。如果考虑到这段时间的贫富差距扩大（2016年中国大陆基尼系数高达0.465④），购房负担的增加应该远远超出计算数字。当大部分城鎮居民因为高房价被排挤在商品住宅市场之外，又因为收入不够低、难以进入供给有限的政府住房保障体系时，他们就会出现住房困难，成为所谓的住房困难“夹心层”⑧。

三、中国城镇土地财政模型解读

住房困难“夹心层”的大规模存在与中国城镇住宅地价单边上涨之间的内在联系，可以从中国城镇土地财政模型的分析得到答案。

《中华人民共和国土地管理法》（2004版）第八条规定，“城市市区的土地归国家所有”;第二条规定，“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994版）第八条规定，“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”;第十条规定，“县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准”。联系中国辽阔的地域、庞大的人口规模和经济体量，这意味着至少在经济集聚效应具有明显地域性的城镇土地市场，土地的供应者只有一个——城镇政府，而且在上级政府的协调下，城镇政府之间的土地供应竞争将会被限制在最低限度。根据完全垄断厂商模型，城镇政府的住宅用地供应只取决于边际成本和边际收益，它与住宅用地需求曲线无关，住宅用地市场价格是由住宅用地供给被动决定的，住宅用地市场价格始终高于住宅用地供应的边际成本。一些主观、偶然性因素也许会抬高土地供应的边际成本，但如果边际收益为零甚至为负数，在收入最大化的考量下，政府反而会减少住宅用地供应。增加政府住宅用地供应最有效的方法是大幅度抬升住宅用地需求曲线，从而大幅度抬升住宅用地需求价格。其结果必然是，伴随着城镇政府土地财政的逐步发展，城镇住宅用地价格和城镇住宅价格螺旋式上升，不但始终有一部分消费者因为购买力不足被排斥在商品住房市场之外，而且这部分群体的规模呈现趋势性扩大，进入政府提供的住房保障体系就成为他们唯一的指望。

问题是在完全垄断的初始模型中，城镇政府就不可能有足够的财力提供住房保障覆盖这部分购买力不足的群体，因为政府的收益永远都是消费者效用损失的部分，而不是全部。具体地讲，城镇政府垄断住宅用地供应，已经使得价格超出了完全竞争水平，相应地，消费者的住宅需求弹性逐渐增大到1以上，政府住宅用地垄断定价的结果是消费者以更大的规模被逼出商品住宅市场，从而构成城镇政府的住房保障负担。因此，在理论和逻辑上，政府垄断住宅用地供应制定垄断价格只有两种情形：一种是出于节约用地的目的，政府付出巨额的住房保障成本;另一种是出于土地财政收入最大化的目的，政府牺牲城镇居民居住权益。前一种情形的典型代表是新加坡，“新加坡86%的人口居住在近90万套国家提供的公房（新加坡称组屋）里，其中82%的人已购下所住房屋”[7]。后一种情形的典型代表是中国大陆。中国大陆城镇住房体制改革于1998年底全面推开，受惠于公房出售，土地财政直到2003年才给中国城镇居民带来切肤之痛并引发舆论强烈反应。然而，中国城镇住宅市场历经多年调控之后的2017年，习近平同志反复强调“房子是用来住的、不是用来炒的”[8]47这一观点，要求探索建立中国城镇房地产市场长效机制，只能说明我们至今仍没有切实解决城镇居民的居住困难问题。研究显示，2004年，中国105个主要监测城市招拍挂出让29.16%的国有土地，出让面积5.21万公顷，获得了55.20%的国有土地出让价款3253.68亿元;2009年，招拍挂出让85.30%的国有土地出让面积18.83万公顷，获得了94.90%的国有土地出让价款15098.5亿元;2013年，招拍挂92.32%的国有土地出让面积33.88万公顷，获得了96.19%的国有土地出让价款40400亿元;2014年和2015年，中国城镇住房价格天花板效应愈益明显，中国城镇国有土地出让价款依然维持在3万亿元左右②。中国城镇国有土地出让款收入的增加，显然是以中低收入城镇居民居住权益的牺牲为代价的。虽然相对于1999年底，上海城镇住宅价格上涨30—50倍，有很大一部分是货币现象，但从相对工资看，上海城镇住宅价格上涨1—2倍以上是最保守的估计。

由此可见，中国大陆城镇住房困难的存在，住房困难“夹心层”的大规模存在，完全是城镇土地财政的产物，两者之间有着内在的必然的联系。

四、劣质性是中国城镇土地财政的基本特征

当前，学界对中国城镇土地财政的批評居于主导地位，典型的如孙秀林、周飞舟认为，分税制与城镇土地财政之间并无必然的联系，从而为分税制撇清责任;[9]范子英认为，城镇土地财政的直接原因是投资冲动，而不是财政压力，用比较中性的投资冲动来解释城镇土地投资可谓用心良苦;[10]顾书桂将无效率的地方投资与政府官员寻租联系起来，认为其显然已经突破了某些潜规则和底线。[11]当然，为中国城镇土地财政辩护的也大有人在，最典型的如赵燕菁。赵燕菁认为，土地财政是“一个伟大的有中国特色的制度创新”，最主要的作用是借助“原始资本的积累”“为城市化提供了动力”，中国城镇土地财政虽然有种种弊端，但“不能轻言放弃”，更何况它“很可能会随着原始资本积累阶段的完成而自动消失”。[1]其实，仔细梳理一下中国的经济增长轨迹就不难发现，土地财政有“中国特色”不假，“伟大”却谈不上，因为土地财政并不是中国经济增长的原因，相反，它很可能是中国经济减速甚至经济衰退的罪魁祸首。第一，中国大陆2001年12月11日正式加入世界贸易组织，庞大的人口负担转眼间变为宝贵的人力资源，城镇国有土地出让收入2003年才有正式统计数据，仅为2937.76亿元，2007年猛增到12216.22亿元②，因此中国国内生产总值增长速度（按不变价计算）从1998年的7.8%逐渐加快到2007年的14.2%④，这与其说是城镇土地财政带来的，不如说是中国大陆加入WTO带来的，土地财政充其量是锦上添花。第二，中国国内生产总值增长速度从2007年的顶点14.2%趋势性下降到2016年的6.7%，与城镇国有土地出让收入迅速增加到2013年的42000亿元后缓慢下降明显存在对应关系，不能排除中国式土地财政对经济增长所起的破坏性作用，至少中国式土地财政对中国经济增长发挥了巨大的推动作用是子虚乌有。第三，京沪发展水平最高，中国式土地财政发育得最充分且至今未见收手迹象，相反，深圳房价补涨并跻身中国一线城市之声不绝于耳，因此深圳根本不存在土地财政“自动消失”一说。相反，等到因为难以为继而出现中国式土地财政的转型，其必须经受的阵痛恐怕是中国大陆整个经济和社会难以承受的。

如果撇开既得利益者的舆论偏见，我们不得不承认，中国式土地财政造成的城镇住房困难直接影响到城镇劳动力供给的质量和数量，扭曲了经济资源的优化配置，中国式土地财政对中国经济增长与经济发展的破坏作用是系统性的、全面性的。第一，城镇住宅地价畸形上涨与中国人口城市化的历史大潮是背道而驰的。实践表明，近代工业化与人口城市化是相辅相成的，没有人口城市化，就没有近代工业化和国民经济现代化。2000年，中国有城乡流动人口1.21亿，2005年上升到1.45亿，2010年2.21亿，2014年达到顶峰2.53亿，2016年仍然维持在2.45亿④。如此规模的以农民工为主体的流动人口不能在城镇安定下来，显然不是中国人口城市化的成功。事实上即使按照官方口径，2016年中国城镇人口也才达到总人口的57.35%，相对于庞大的农村人口，农村剩余劳动力远远没有完全转移出来。第二，城镇住宅地价畸形上涨与土地市场运行规律是相违背的。城市经济虽然是经济资源在空间上集聚的一种生产方式，但经济资源在空间上的集聚程度完全取决于现有的技术水平。人为抬高城镇住宅地价，阻止城镇住宅用地的供给甚至割裂城乡土地市场，本质上是扭曲经济资源配置、降低经济资源配置效率的体现，这会造成中国城镇住宅市场的失衡，并最终引爆城镇住宅危机。第三，城镇住宅地价畸形上涨与工资规律也是相冲突的。工资虽然取决于劳动力价值，但特定时期的工资水平受多种因素的影响，有时甚至会低于劳动力价值。经过改革开放四十多年的发展，中国的冗余劳动力得到了比较充分的开发，但这丝毫不意味着中国大陆职工的平均工资水平已经在很大程度上高于劳动力价值。因此，确保各项消费品价格与职工工资水平相适应，就成为党和政府制定各项经济政策的基本依据。另一方面，经济增长的最终目的是改善居民生活，否则经济增长就不能变为经济发展。城镇住宅地价畸形上涨，挤占了城市居民消费基金的其他份额，显然拉低了城市居民的整体生活水平。而被排斥在商品住宅市场之外的住房困难“夹心层”，因为住房的合理需求没有得到满足，日常生活受到很大的影响。第四，城镇住宅地价畸形上涨，同时也是中国贫富差距扩大、权力腐败的温床。住宅本来是生活必需品，现在已经在相当程度上变成了投机品。由于房价畸高，有无房产几乎成为中国城镇贫富差距的分水岭。没有房产的人，收入和财富会逐渐被房租侵蚀，最终会越来越穷;有房产的人，至少不会变得更加困顿。城镇住宅地价畸形上涨是以政策保驾护航为前提的，它必然引发住宅投机和权力腐败，住宅投机猖獗与土地领域腐败严重，正是权力介入房地产市场的必然结果。

从上述角度来讲，劣质性是中国土地财政的基本特征，它跟欧美国家的所谓“土地财政”、土地税完全是两码事。

五、完善刚性的住房保障是对中国城镇劣质土地财政的有效制约

劣质土地财政负效应极大，最直接的后果是中国城镇普通消费者的住房困难。因此，完善住房保障制度，是倒逼地方各级政府规范土地财政行为、遏制劣质土地财政蔓延扩散的最基本和最简单的有效手段。

一是级差地租可以充当地方各级政府的优质财源。级差地租既可以满足地方政府对经济利益的追求，又可以实现政府逐利与经济增长的良性互动。一方面，地方各级政府本就是城镇土地国有的代理者，以所有者身份获取级差地租符合市场经济的基本原则;另一方面，不管工商业的集聚效应有多大差异，它最终都简单体现为级差地租，即“所有税收都有向土地转嫁的倾向”，[4]772这有利于降低地方各级政府获取级差地租的成本。问题的核心在于，如何将地方各级政府利益限制在级差地租的范围内。例如，督促地方政府面向中低收入消费者供应低总价、小面积的商品住宅，几乎是上至国家领导人下至老百姓的共识，⑨但有的地方政府为了将收益由级差地租扩大到绝对地租，变相抵制小户型低总价供给，使历时15年的房地产市场宏观调控没有达到预期的目的。因此，解决中国的劣质土地财政问题，不是问题存在与否，而是如何解决问题。

二是制定有效的房价—收入比是完善中国城镇住房保障制度的核心内容。中国城镇住房保障制度最大的问题不是形式，而是内容。中国城镇住房保障制度在形式上是全世界最完善的，几乎吸取了世界各国的精华，但它以供给决定需求，没有列入住房保障供给对象的，就不是住房困难人群，而住房保障供给数量则完全取决于政府撥付的财力。这意味着，中国城镇住房困难存在与否，实际上是一个政府标准制定问题，是一个主观认识问题。以上海为例，“四位一体”的住房保障制度曾经引以为傲，[12]123实践结果却是，动拆迁根本不被中央政府认可为住房保障的一种形式，既买不起商品房又进不了住房保障体系的住房困难“夹心层”大量存在，使得上海的住房保障体系成为一个笑话⑩。今后可行的选择是科学测算各阶层的住房支付能力，特别是要考虑到高居世界前列的贫富差距，在此基础上确定有效的收入—房价比。建议政府确保最低价格标准的普通住宅无限量供应，从而使得优质住宅是在真正的中高收入消费者中分配，不能购买普通住宅的中低收入消费者，则无条件地进入政府提供的住房保障体系。

三是将级差地租收入充当城镇政府保障住房支出的第一优先抵押。无论是从理论上还是从世界各国的实践上看，城镇住房困难都不应该是个大问题。中国城镇住房困难成为一个痼疾，历经十多年房地产市场宏观调控而难以治愈，纯粹是地方各级政府推行劣质土地财政的必然结果。各级地方政府不仅将具有经济合理性的级差地租收入囊中，还攫取了危害中国经济长远发展的绝对地租，这显然是不能长期容忍的。为避免地方各级城镇政府利用自身的垄断优势抬高地价攫取绝对地租，可以将级差地租收入作为城镇政府住房保障支出的第一优先抵押，即如果因为政府抬高地价使得政府提供的最低价格标准普通住宅不能足量供应满足需求，或者不能购买普通住宅的中低收入消费者不能无条件地进入政府提供的住房保障体系，本应该属于政府的级差地租收入将由上级直接挪用，直至城乡土地市场和城镇住宅市场回归全面均衡为止。建议中央政府应以城镇住房保障为切入点，通过完善城镇住房保障制度，倒逼地方各级政府保持城乡土地市场和城镇住宅市场的局部均衡与全面均衡。

注 释：

① 参见翟烜《北京副市长陈刚：北京不是土地财政》，《京华时报》2011年1月17日，http：//www.chinanews.com/estate/2011/01-17/2791587.shtml。

② 参见路乾《“土地财政”是中国伟大的制度创新吗？——兼与赵燕菁商榷“土地财政”》，中国财新网2017年1月9日，http：//opinion.caixin.com/2017-10-09/101153809.html。

③ 参见中华人民共和国自然资源部网站http：//data.mlr.gov.cn/djjc/201804/t20180420_1768401.htm。

④ 中华人民共和国国家统计局编《2017中国统计年鉴》，http：//192.168.1.114：8020/zgtjnj2017/indexch.htm。

⑤ 参见上海年鉴编纂委员会编《上海年鉴（2000）》，上海：上海年鉴社，2000年，第201页。

⑥ 参见上海年鉴编纂委员会编《上海年鉴（2000）》，上海：上海年鉴社，2000年，第593-594页。

⑦ 参见《2018上海最新房价地图出炉！附13个城区在售楼盘性价比全表》，http：//mini.eastday.com/mobile/ 180101 1818 22 151.html。

⑧ 参见《上海求解“夹心层”住房保障难题》，http：//.nance.people.com.cn/n/2012/0808/c70846-18692856.html。

⑨ 参见武辰《李铁：高房价是伪命题 不可能降房价迎合低收入人群》，http：//.nance.ifeng.com/a/20180919/16514542_0.shtml。

⑩ 参见佟明彪《上海求解“夹心层”住房保障难题》，http：//www.ce.cn/cysc/fdc/fc/201208/08/t20120808_21207645.shtml。

参考文献：

[1]赵燕菁.土地财政：历史、逻辑与抉择[J].城市发展研究， 2014（1）.

[2]顾书桂.劣质土地财政是中国农地征收冲突的根源[J].现代经济探讨，2014（3）.

[3]（美）史蒂文.N.杜尔劳夫，劳伦斯.E.布卢姆.新帕尔格雷夫经济学大辞典（第二版）[S].北京：经济科学出版社，2016.

[4]（美）梅森.加夫尼.土地税（Land Tax）[A].徐放鸣译.史蒂文.N.杜尔劳夫，劳伦斯.E.布卢姆.新帕尔格雷夫经济学大辞典（第二版）（第四卷）[S].北京：经济科学出版社，2016.

[5]全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会.中华人民共和国香港特别行政区基本法（单行本）[M].北京：法律出版社，1997.

[6]骆祖春.香港土地财政问题的化解及其启示[J].现代经济探讨，2013（12）.

[7]郑智东.新加坡公共住房金融[A].住房和城乡建设部住房保障司住房公积金监管司.国外住房金融研究汇编[C].北京：中国城市出版社，2009.

[8]习近平.决胜全面建成小康社会  夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利——在中国共产党第十九次全国代表大会上的报告[Z].北京：人民出版社，2017.

[9]孙秀林，周飞舟.土地财政与分税制：一个实证解释[J].中国社会科学，2013（4）.

[10]范子英.土地财政的根源：财政压力还是投资冲动[J].中国工业经济，2015（6）.

[11]顾书桂.中国城镇土地财政的经济学分析[J].宁夏社会科学，2018（1）.

[12]上海市房地产科学研究院.上海住房保障体系研究与探索[M].北京：人民出版社，2012.