投资性房地产公允价值计量模式的使用现状

夏娟娟

【摘 要】 近几十年来房地产行业发展迅速，价格波动频繁，使得房产价格的市场价值和账面价值往往存在很大差异，市场价值往往会高于账面净值，甚至是账面净值的数十倍，因此，将其作为固定资产或无形资产采用历史成本进行计量则很难反映房地产的价值。基于此，财政部于2006年2月颁布了《企业会计准则第3号--投资性房地产》，并从2007年1月1日开始实施。准则第一次把投资性房地产从固定资产和无形资产中间剥离出来并进行单独列示，在成本计量模式的基础上有选择地采用公允价值模式。

【关键词】 投资性房地产 公允价值计量模式 历史成本计量模式

一、研究背景

随着我国经济实力的增强，人民收入水平的不断提高，人们的投资观念发生了改变，投资活动的类型不断增多，其中投资性房地产是人们的重要选择之一，因此房产的价值计量变得尤为重要。近几十年来房地产行业发展迅速，价格波动频繁，使得房产价格的市场价值和账面价值往往存在很大差异，市场价值多会高于账面净值，甚至是账面净值的数十倍，因此，将其作为固定资产或无形资产采用历史成本进行计量则很难反映房地产的价值。另外，投资性房地产具有数额大、周期长、变现能力差以及高风险的特点，把它作为固定资产计量显然是不合适的。

基于此，于2006年2月颁布了《企业会计准则第3号--投资性房地产》，并从2007年1月1日开始实施。准则第一次把投资性房地产从固定资产和无形资产中间剥离出来并进行单独列示，在成本计量模式的基础上有选择地采用公允价值模式，但是在公允价值模式的采用上却存在很多约束条件。尽管公允价值模式有很多限制条件，但是很好的弥补了成本计量的局限性，必然成为未来发展中的主要计量方式。

二、研究意义

自2006年准则颁布之后，我国房地产行业蓬勃发展，房价不断攀升，若是企业对于房地产的价值采用公允价值进行计量，则会增加资产的账面价值，同时增加利润。另一方面，公允价值计量弥补了成本模式的局限性，同时能够更真实公允的反映上市公司投资性房地产的市场价值，有利于财务报表使用者了解企业所持有资产的真实价值和使用状况，从而增强会计信息的相关性和有用性。

三、我国投资性房地产计量模式使用现状

大多数会计学者专家都预测大部分公司在两种计量模式之间选择时会倾向于公允价值计量模式。但事实与学者专家的预期并不一致，从我国现实情况来看，虽然每年采用公允价值计量模式的企业数量呈现上升的态势，但所占的比例一直不太高。如表1所示。

根据以上表格来看，在过去几年中，拥有投资性房地产的上市公司在不断增加，使用公允价值计量的公司数量也在不断扩大，在总体来说增速较为缓慢，且公允价值计量模式所占比例较低。针对这种情况，本文认为公司在选择投资性房地产后续计量模式时，仍倾向于选择历史成本模式。

四、公允价值计量模式使用较少原因

公允价值计量在投资性房地产中使用较少的原因主要有公允价值模式使用条件严格、信息获取成本较高、我国关于公允价值的制度准则还未完善，估计技术和方法不健全等，在公允价值计量模式使用过程中存在的限制条件和困难问题，阻碍了企业在投资性房地产中对公允价值计量模式的运用。

1.公允价值模式使用条件严格。新准则规定，对投资性房地产采用公允价值计量需要满足两个条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;②企业能够在活跃市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他有关信息，从而能够对投资性房地产的公允价值做出合理估计。根据规定，如果无法同时满足以上两个要求，那么企业将不能采用公允价值模式。实际上，获得同类或类似房地产的市场价格的难度不容小觑，不同的地区、不同方位以及不同楼层的价格都有差别，想要找到活跃市场不是一件简单的事。除此之外，准则还规定，一旦使用了公允价值计量模式，则不能改为成本模式。因此大部分公司根据自身情况进行对比选择后，最后仍采用成本模式。

2.信息获取成本较高。由于我国当前市场不够完善，公允价值的获取所依靠的公开市场报价就很难得到。因此，采用公允价值模式的上市公司需要花费大量成本，聘请专业人员对投资性房地产的公允价值进行评估，这势必会增加企业的信息获取成本。相比于历史成本模式，公允价值模式会使企业投入成本增加，进而降低企业采用公允价值模式的积极性，转而使用历史成本模式。

3.有关公允价值制度准则还未完善。目前，我国有关公允价值计量的会计制度准则仍不完善，法律体系具有不确定性，这使得很多企業对公允价值计量的使用望而却步。同时，房地产行业对房地产的定价体系也不够完善，政策缺乏稳定性，房地产环境有较强的未知性，房地产的当期价格可能会因为政策法律的变化产生大幅上涨或下跌，从而增加了企业对房地产公允价值预估的难度。

五、公允价值计量模式使用建议

公允价值模式能够实现对投资性房地产实际价值最有效的计量，采用公允价值计量模式是未来发展的趋势。在推广使用公允价值计量模式的过程中，要应当借鉴国际财务报告准则，对相关的会计准则加以改进，更好地规范企业公允价值的计量;进一步简化计量模式转换过程的流程和技术操作;建立专业的评估机构，加强与会计界的合作，同时探戈审核评估机构的评估资质，以确保评估的正确性;加强对房地产市场的监管，建立完备的监管体制。

【参考文献】

[1] 余安琪. 投资性房地产公允价值计量模式的应用研究[D].南京邮电大学，2018.

[2] 丛磊.公允价值计量在投资性房地产中的运用[J].内蒙古科技与经济，2019（12）：32-33+36.