分析房地产企业资本运营的现状与创新

刘果

【摘 要】 随着房地产行业的快速发展，在房地产企业的经营过程中，资本运营已经成为重要的战略举措，对于企业的经营和发展有着重要的影响。当前国家对房地产市场的调控政策较为激烈，且房地产企业的竞争激烈程度也不断提升，都给企业的资本运营工作提出了更高的要求。本文结合实际，对房地产企业资本运营工作的进行现状进行了分析，就如何实现创新发展提出了建议。

【关键词】 房地产企业 资本运营 工作现状 创新措施

引 言

当前我国的房地产行业得到了极大的发展，成为我国经济发展的重要支柱之一。在以往的发展中，许多发展模式中存在的问题给房地产市场带来了需要的矛盾，影响了企业未来的发展。房地产企业在经营中也存在资金链紧张以及政策等影响因素。因此，在未来的发展中，优化资本运行模式可以提升房地产企业抵抗外界影响的能力，优化企业的资金结构，提升经营效率。

1房地产企业资本运营工作现状

1.1融资方式单一。当前国内的房地产企业在融资过程中以债权融资为主，股权融资占比较少。这导致企业的资产负债率较高，在经营中出现财务风险的可能性较大。许多发达国家之中房地产行业都采取了股权融资模式，其资产负债率远远低于我国的企业。当前我国房地产企业资产负债率问题对企业的经营稳定性有着极大的影响，其资金结构中存在的问题不利于企业的长期发展观感。

1.2融资渠道单一。当前我国房地产企业在经营中主要的融资渠道是银行贷款，对于银行的信贷政策有着较大的依赖性。若是银行信贷政策发生调整，则房地产企业的经营收益会受到严重的影响。当前我国房地产企业的资产负债中，大约有60% 左右的负债来自于银行贷款。当前我国的银行信贷政策已经开始想偏紧态势发展。银行为了降低信贷中可能存在的风险，提升信贷工作的收益，开始将信贷工作转向更为稳定的大型房企，影响了中小型房地产企业的资金融资能力，影响了企业的建设发展。

1.3金融体系效率较低。当前房地产市场的金融体系运行效率较低，金融市场的发展不完善。当前我国的金融体系发展时间较短，运行效率较低，在金融资源的配置过程中，存在如下的几种问题：第一，有着发展优势的企业在经营中难以获得融资机会，影响了企业的发展;第二，大量的闲置资金难以直接投入融资过程中，金融体系和市场状况的实用性较差，一些企业在经营中难以及时获取资金，导致闲置资金使用效率下降，也影响了房地产企业经营中的融资效果，不利于市场的发展。当前我国房地产行业的金融体系较为传统，未能结合当前的市场状况以及企业的实际情况来设计针对性的贷款种类，导致许多小型企业的融资困难，严重影响了房地产市场的进一步发展，降低了企业防范风险的能力。

1.4境外资金的使用率较低。房地产企业在经营中需要较多的资金，但是，在行业的发展中，房地产企业对于海外资金的使用率较低，拥有海外融资的房地产企业数量少，国际市场上使用较多的房地产基金在我国市场中的使用率较低，对于我国房地产企业的发展有着一定的影响。

1.5法律法规发展不健全。当前我国对于房地产行业融资行为的法律规定不健全，导致企业难以进行哦瓤子渠道的扩展，降低了银行资金流动过程中的安全性。由于法律的不完善，国家难以借助法律对房地产基金的形式以及运行情况等进行规范和监督，导致基金管理工作难以寻找法律依据，运行较为混乱。在未来的发展中，严密的法律体系是完善的房地产金融市场的发展基础，因此，完善国家法律是推动房地产行业进一步发展的有效措施。

2房地产企业资本运营模式创新建议

随着经济全球化的进程不断加快，资本管理工作对房地产企业的经营发展的影响不断提升。在未来的发展中，我国的房地产行业应当不断优化资本管理运营模式，实现与国际市场的接轨，结合国内的经济市场发展形势以及国家的发展需求，不断优化资本运营模式，创新资本管理措施，实现我国房地产行业资本运营工作的个性化发展。

2.1融资创新。首先，房地产企业应当建立信托融资机制。在房地产行业的发展中，信托基金一般是由房地产的投资基金公司向外部发行诸如股票等受益凭证，以此来获取资金，之后将资金投入到房地产企业的项目开发以及经营过程中，以此来促进企业的发展。企业的发展收益会分出部分用于给融资者分成。信托基金和传统的房地产融资方式相比：第一，其具备更强的流动性，信托融资过程中的受益凭证可以在股票证券市场中进行直接流通，比传统的合作融资方式具备更强的流动性，满足不同企业的融资需求。第二，融资过程的风险较小，可以避免市场变动对融资过程的影响。第三。收益稳定，受到市场的影响较小。第四，信托资金的管理人员具备较高的专业素养，可以有效的避免融资风险，提升融资收益。

第二，建立阶段性股权融资模式，这一融资模式是指在融资中以股权负债的形式来进行资金的投入。這种融资模式减少了房地产企业经营中资产负债占有的比例，避免了企业经营中可能出现的资金结构不稳定问题，有助于房地产企业的长期发展。

2.2投资创新。在房地产企业投资方式的创新中，企业可以推行融资租赁模式，借助短时间、低成本的资本运作方式将房地产企业的资金和设备进行结合。融资租赁资本管理模式可以降低房地产企业运营过程中存在的风险，还有助于降低企业的经营成本，实现企业技术等无形资产的发展和增值，对企业的长远发展有着重要的作用。

结 语

当前房地产企业的资本运营管理工作的重要性不断提升，针对企业在融资等方面存在的问题，企业的管理人员应当创新资本运营模式，优化融资方法和投资方法，促进资金在房地产行业中的健康安全流动，促进房地产市场的进一步发展。

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