房地产开发项目投资成本管理有效策略探究

摘要：当前，房地产企业正处于市场竞争激烈、行业增速放缓的经营环境中，加强对项目成本的管控是房地产企业提高自身市场竞争力的关键因素之一，房地产企业必须要制定科学合理的成本管理措施。在投资开发项目时，项目各环节的成本管控都将影响投资额度，所以房地产企业应从项目全过程来控制造价成本。本文从投资决策、设计、施工、竣工验收以及交付使用几个阶段来进行成本分析，并研究降低房地产开发项目投资成本的策略。

关键词：房地产：项目投资：成本管理：策略

一、成本管理

成本管理是指企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。房地产企业开发项目中的投资成本主要是指房企在开发房地产产品时所耗费的各项成本费用。一般地，项目投资成本主要包括建造成本、土地成本、设计成本以及配套设施成本等费用，分布在投资决策、前期准备工作、项目施工、竣工验收以及交付五个阶段中。

就当前房地产企业所面临的市场环境来看，在我国整体经济增长速度放缓后，房地产企业发展动力不足，利润空间大幅下降。同时，“炒房”行为也使得房产价格增长过快，国家不得不控制和干预房地产市场，抑制房地产增长速度。在这样的背景下，在成本上领先将意味着企业有更多的空间来提高竞争力，有利于企业战略目标的实现，这也是房地产企业实现现代化企业管理的重要方向。

二、房地产开发项目投资成本分析

（一）投资决策环节

地皮选址对后期施工的影响也是较大的，房地产产品所处位置距离市中心的距离、周围娱乐等配套设施的构建、交通便利程度等都影响居民的购买欲，进而影响到房地产产品的销售量和销售价格，就当前来看，市中心建筑、周围公交便利的房屋价格和受欢迎程度要远高于郊区、交通不便利地区。但市中心地区的建设难度要远大于郊区修建，首先繁华地带高层建筑偏多，可供企业施工区间狭窄，而且地下还遍布着错综复杂的排水管道等，再加上城市对噪声的限制，影响项目开展，房地产企业应合理考虑项目投资的可行性。所以，在这一环节的费用主要是分析项目投资可行性的费用。房地产企业可以通过培养专业投资团队或和专业投资分析机构以长期合作的方式来减少这一费用。

（二）设计环节

设计环节主要是对项目工程进行的前提规划，据统计，虽然设计费用在总项目成本中的占比只占到2%左右，但设计阶段的工作将给项目总支出带来75%的影响。而以往大部分企业主要侧重于施工过程中的成本控制，相对忽视设计环节的造价成本控制，难以做到成本精细化，导致企业存在设计费用、概预算等过高的问题出现。在现代化企业管理模式下，房地产企业应加强设计环节的投资成本控制，具体操作可以参考以下几方面建议。

1.设定设计限额

针对项目中涉及的需要进行定量计算分析的内容，必须科学地对其进行计算。基于此，房地产企业应设定设计限额，促使设计人员严格分析设计内容，在预期效果可实现和现有技术能满足的基础上，科学分配投资限额，确保概预算的准确性。同时，房地产企业还应确立设计相关责任制，以加强设计人员和施工企业之间的沟通，确保项目可以在明确的指导方针下进行，规避盲目施工风险。

2.选择资质好的专业施工企业

资质好的施工企业经验更为丰富，可以应对紧急突发情况，减少设计变更和返工概率。

3.加强设计审批和复核

设计环节需要对项目施工各环节的材料等进行分析，包括混凝土的用量、设备规格等，涵盖设备图、建筑圖等多种图纸，企业要安排专业人员对其进行审核，及时发现其中图纸中的漏洞或不合理的地方，及时进行修正，以减少费用支出。

比如，某房地产企业在进行项目投资时，设计方给予企业的设计图纸较为保守，建筑柱径原定为70cm.经过专业人员复核，提出缩减5cm建议，经设计方进一步分析，缩减后的65cm柱径可以满足建筑需求，遂修改数据。经统计，该项目中总共需求大约3000根柱径，柱长50cm.设计图案的优化给企业节约了1948.2立方米的混凝土，减少了采购费用的支出。

（三）招投标环节

虽然这一环节主要进行合同签订工作，但在整体成本管控中也占据一定的地位。就目前来看，很多房地产开发项目额外成本的增加都是未签订闭口合同，一些工程量未在合同中明确规定也未进行包干处理导致的。因此，在这一环节，房地产企业应首先在招标前制定好合同的工程量清单和其他未约定零星包干处理，避免因合同中未约定而导致成本上升。比如，房地产企业为了实现施工效率的最大化或管理的最简化，通常将一个项目进行拆分后形成多个专业分包，在此基础上，企业应按照分包资质情况来选择相应的发包方式。其次，房地产企业应确保评标的合理性和公平性，以质量为基础标准，杜绝恶意压价和挂靠中标问题的发生。房地产企业可以通过合理调整经济标和技术标在总价中的占比来调整评标标准，比如将技术标规定为35%的占比，将经济标规定为65%的占比，约定上下幅度不超过5%.从而选择出管理能力较强、经验丰富的专业团队。

（四）施工环节

施工环节是成本支出的主要环节，也是房地产企业资金投入的重点时期，而施工阶段的成本管理也一直是房地产企业重点关注的对象。但这一环节也是成本管理中最难控制的阶段，因此，房地产企业在项目开发中还需要做好以下准备工作：第一，加强各单位之间的沟通。比如加强设计人员和施工单位之间的沟通，当出现突发问题时，由设计人员分析是否需要修改图纸。第二，完善监理机制。在施工过程中应配备科学合理的监理机制来对各项活动开展监管工作，便于管理层及时掌握工程的成本、质量等信息。第三，对于造价变化超出合同约定时，房地产企业管理人员应仔细比对合同细则，分析自身担负的责任，谨慎签字。第四，制定合理的目标成本管理机制。就当前来说，在项目开发中，企业多借助预算来设定各环节的目标成本，以实现控制成本和实现预期利润的双重目的。但在实际施工中，往往会存在预算执行不到位问题，所以，房地产企业应设立目标成本管理机制，实时分析实际成本和目标成本之间的偏差，并采取相应的措施进行控制。

（五）竣工交付阶段

竣工交付环节已经是整个工程项目的最后一个阶段，在这一阶段，工程承包商将按照合同约定的时间向房地产企业提交结算申请书，而房地产企业依据结算申请书来结付剩余货款。在这一环节，房地产企业应按照合同条款、预算以及竣工资料等，加强对工程成本的审核，譬如附属工程的建设费用、各项费用计取标准、材料用量等，准确计算出工程价款，避免价款出错引起合同纠纷问题。同时，在收讫房地产产品后，业主必须及时、完整地向物业管理公司移交验收合格的物业与设备，从而促使物业管理工作可以及时开展。另外，房地产企业还要加强在审计环节的投资管理，通过横向对比同行业其他公司数据和纵向对比以往数据来制定出合理的预算指标，合理规划审计投入。

三、结束语

在当前的经济形势下，房地产企业无法再通过高额销售来冲抵内部漏洞带来的风险，房地产企业必须要转变管理思想和管理模式，实现向现代化企业管理的转型，实施精细化的成本管理。加强对房地产项目投资成本的管理不但可以增加企业利润，还可以降低企业财务风险，对房地产企业实现稳健经营有积极的作用。房地产企业可以将项目工程按阶段细化的方式来分析每一阶段在成本管理中所起的作用，从事前、事中以及事后全环节针对性地提出相关意见，有利于房地产企业精细化成本管理工作的开展。

参考文献：

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[2]刘心意.房地产开发项目投资成本管理有效策略探析[J].绿色环保建材，2019（2）：86-87.

[3]张诗嘉.成本管理对房地产项目工程管理的影响分析[J].科技视界，2017（ 12）：115.

作者简介：

孙丽，好一家（上海）投资发展有限公司，上海。