浅析我国不动产善意取得制度

廖小飞

摘 要 我国的善意取得制度适用范围包括动产和不动产，《物权法》明确将不动产纳入善意取得，这对于保护第三人的合法权益，维护不动产交易市场的安全与秩序有重大的作用。但是，目前我国《物权法》中不动产善意取得制度还不够完善，司法实践中出现的疑难问题难以解决，因此完善不动产善意取得制度，丰富物权法理论，是极其有必要的。

关键词 不动产 善意取得 构成要件

善意取得，是指无权处分人将其占有的动产转让给第三人或者设立其他物权，善意受让人依法取得该物的所有权或者他物权的现象。这一定义主要陈述了善意取得是动产物权原始取得的一种方式或者过程。实际上，动产和不动产都会引起物权的变动《物权法》规定，“不动产善意取得是指受让人基于善意信赖与登记记载的名义人进行交易，并支付了合理价款，完成转移登记的行为。”

一、我国不动产善意取得的构成要件

（一）前提条件：让与人无处分权

没有无权处分行为，善意取得即无从谈起。無权处分是指处分人没有处分的权利却实施了处分的行为，这里的处分既包括事实上的处分，又包括法律上的处分。对于善意取得而言，处分的范围应仅限于法律上的处分，即通过买卖、互易、出资、赠与、抵押等转移所有权或设定他物权的行为。《物权法》第106条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的”将善意取得制度的适用范围限定在了《中华人民共和国合同法》第51条无权处分他人财产合同被确认无效的案型。

对动产而言，无权处分是指没有处分权而处分他人动产。对不动产而言，理论界对无权处分的意见尚未达成一致，主要可以归纳为以下三种观点：第一种观点认为对动产和不动产不作区分，认为无权处分都是指无处分权人擅自处分了归他人（原权利人）所有的财产，二者没有差异。第二种观点认为原来享有标的物所有权的权利人，如果在某种特殊情况下其权利受到了限制，此时如果再进行物权处分，应界定为无权处分。第三种观点认为在不动产登记错误的情况下，登记薄上的“名义”权利人行使不动产处分权，对本无处分权利的物权进行了处分，这种行为认定为无权处分。传统理论界采纳的是第一种观点。

（二）核心要件：善意

善意取得制度设立的目的之一就是保护“善意”第三人，所以，“善意”在不动产善意取得中就显得至关重要。民法中的善意源自罗马法，《牛津法律大辞典》中将善意界定为：“若一行为人诚信行事，且不知道或无理由相信其主张没有根据，他就是善意行为，当该人得知应知表明其主张缺乏法律根据的事实，则不存在善意”。现代民法普遍认为，善意即行为人在进行某一民事行为时不知道存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。

（三）必要条件：以合理的价格取得

《物权法》第106条明确规定善意取得需“以合理的价格转让”，这意味着，如果受让人要依据善意取得制度来救济自己从无权处分人处获得的不动产物权，其必须是支付了合理对价的。物权法解释第19条将“合理价格”解释为“应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定”的价值考量。因为在善意取得中，对“合理价格”的判断需要更多的考量原权利人是否能够成功地排除此次交易适用善意取得的可能，这也在一定程度上体现了我国法律尽可能最大限度的保护真实权利人的原则。

（四）最终条件：物权变动

受让人必须让受让的物权已经发生移转，完成物权变动，才能最终享有不动产的物权。如果物权变动还没有完成，善意的受让人也就无法援引不动产善意取得对抗真实权利人。目前对于不动产，我国的《物权法》主要是以“登记生效要件主义”为依据的，因此在不动产善意取得的过程中，原则上要对不动产物权完成相应的登记手续，买受人才能终局地获得该不动产的物权。《物权法》第106条规定的内容来看，如果买受人还没完成对物权的移转登记，那么买受人还没有享有该标的物的物权。因此，在善意取得中，不动产善意受让人只有将所变更的不动产物权登记在相应的不动产登记薄之时才能真正受到法律保护。如果没有进行及时登记，即使受让人出于善意、支付了合理的价款，甚至已经占有、使用、收益标的物，其仍有被原权利人追回的风险。只有真正的物权人才可以成为善意第三人，单纯的债权人不是善意第三人。

二、不动产善意取得制度的现存问题分析

我国不动产善意取得制度确立时间不长，在实践中还存在较多问题亟待解决。一是无权处分人的认定。我国立法上对于无权处分人的认定并没有给出一个明确的标准，这就使得理论与实践很容易发生偏差，也导致不同法官因对条文有着不同的理解而产生了不同的结论。例如对伪诈型无权处分人、夫妻共同共有情况下的无权处分人的认知不一样，导致实践中的判决往往也不一样。二是善意的认定标准也仍然不够明确。我国《物权法》并没有就善意建立一个明确标准，无论实务界还是理论界，对于认定第三人善意的标准有着不同的观点。这使得对善意的判断存在较大主观性，很依赖法官的自由裁量。不同的法官会适用不同的学说来对善意进行判断，容易导致司法实践中类似的案件却可能出现不同的判决。三是登记制度存在问题。我国现行的物权法法律体系虽然对不动产登记的相关问题作了制度安排，但综合看来现行规定还存有诸多问题，比如登记机关和权属证书不统一，登记机关很多而且分散，登记相关规范不一致等，导致登记申请人无所适从。

参考文献：

[1]陈华彬.物权法研究（第1版）[M].法律出版社，2009，2.

[2]梁慧星，陈华彬.物权法（第5版）[M].法律出版社，2010，9.