共有产权住房物权研究

刘潘奕

[摘要]

我国的住房问题一直是政府关注的热点问题。共有产权保障房作为我国保障性住房的一种创新，是值得探索和应用在我国保障房建设中的新保障房类型。当前，我国的共有产权住房仍处于试点和探索阶段。本文通过梳理共有产权住房的物权特点及相关概念辨析，同时在对共有产权所涉及的几个法律问题进行分析的基础上，提出了完善共有产权住房法律规范的建议，希望能够促进共有产权住房制度不断完善。

[关键词]

共有产权 物权变动 共有人

1  共有产权住房概述

1.1  共有产权住房的内涵

共有产权住房作为一种新型的保障性住房，是指地方政府与保障对象按比例持有相应产权份额的住房。对于共有产权住房的性质，在2017年9月30日正式施行的《北京市共有产权住房管理暂行办法》第二条中规定了该办法所指称的共有产权住房，是一种由政府提供政策支持，實行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。该办法不仅明确了共有产权住房为按份共有的性质，更点明了其具有的政策性与商品性双重属性①。首先，共有产权住房的产生便是国家基于满足城市中低收入人群对于住房的需求以及降低其购房负担的一项政策性试验;其次，共有产权住房的商品性表明了其在符合法律法规的情况下可以在市场上进行流转，并不是禁止流通的;最后，共有产权住房在政策上的规定并不会影响其依法在市场上进行出租、转让以及抵押等法律行为。

1.2  共有产权住房的特点

现行的共有产权住房，最主要的特点就是房屋产权是由政府与保障对象按比例持有的。共有产权住房的销售价格以及共有份额比例，应当在房屋销售前由专门机构进行评估并予以公布，购买者可以根据自己的经济能力选择购买的产权份额，一般是三七或五五比例。除此之外，共有产权住房完全是按照商品房的开发进行的，由于其用地是由政府划拨改为了出让，所以共有产权住房在销售时增加了土地的成本，销售价格与商品房价格大致相同，这使得共有产权住房制度与以往的房屋保障制度尤为不同。

1.3  相关概念的辨析

1.3.1 共有产权住房与商品房的区别。和普通的商品房相比，共有产权住房的购房者在购房时可以选择购买特定份额的产权份额，并按照该份额比例与政府共同持有该共有产权住房的产权。而普通商品房的购房者在购买时只能选择全额购买该商品房，不存在购买特定产权份额的情形。因此，共有产权住房的购房主体受到了严格的限制，只有满足特定条件的对象才有资格申请购买共有产权住房，而商品房的购买并没有受到条件的限制，任何具有完全民事行为能力的人都有权购买商品房。除此之外，在对共有产权住房剩余份额回购时，可按照原先购买时的价格进行计算，而商品房的购买依据的大多是当地房屋的市场价。

1.3.2 共有产权住房与保障性住房的区别。虽然共有产权住房时常被归类为保障性住房，但其与传统的廉租房、经济适用房等保障性住房还是有不小区别的。就廉租房来说，它有着最突出的社会保障性质，可以说廉租房主要就是为解决最低收入人群住房需求而存在的，是不涉及产权的。而相较于只租不售的廉租房，共有产权住房是存在着产权的取得以及物权变动的。

除此之外，同为保障性住房中具有产权的共有产权住房和经济适用房，它们之间也有着显著的区别：首先，经济适用房在购买满5年后，依照规定标准补缴相应的土地出让金后，就可以在市场上交易，并且无需和政府分配增值收益，而如果是出租或者出售共有产权住房的，政府或者是产权代持机构可以按照比例获得收益的相应部分;其次，经济适用房较共有产权住房对购买主体资格的限制比较严格，而共有产权住房的申请条件更宽松，无论是申请购买还是未来的交易都更容易;再次，在经济适用房中，政府中某些人员可能利用其优势地位进行投机买卖②，由此获取一些不正当的利益，而对于共有产权住房来说，因为同一套共有产权住房同时拥有两个房屋产权人，所以一些内部人员难以进行不正当的操作。

2  共有产权住房涉及的法律问题分析

2.1  共有关系的客体范围

共有产权，指的是买房人与政府共同持有房屋产权。其中，房屋价格是由购房家庭与政府或代持机构按照一定的比例出资而形成的，并且根据该出资比例来分割共有产权住房的产权份额。共有产权房的购房者与持有政府份额的代持机构按份共有房屋的所有权③，按份享有共有房屋的增值利益，此种按份共有的关系，只适用于共有产权住房本身，而并不及于住房所在的土地使用权。在共有产权制度的设想提出后，淮安市于2007年8月率先开始了共有产权住房的试验。在共有产权住房中，“共有”主要体现在对房屋产权的共有。

2.2  政府所占份额的确定及其正当性

共有产权住房中政府产权的形成，主要来源于政府将用地由划拨改为出让，并在出让土地之初就在土地价格上作出一定让步，而这部分的差价作为政府收购共有产权住房的资金，政府产权也就由此形成。当购房者在一定的年限内回购剩余产权，可以使政府回收享有的产权份额所对应的资金。从一方面来看，这部分资金的回收能够充盈当地政府的财政，促进当地经济的健康发展;而另一方面，这也有利于政府重新将这部分资金投入新一轮共有产权住房产权份额的购买，从而保障更多中低收入家庭的住房需求。

2.3  共有产权人在建筑物区分所有权下的关系

2.3.1 共有产权人作为业主的权利义务。共有产权住房制度实质上就是将一个房屋产权按特定的比例分割为两个“部分产权”，在这种特殊的部分产权之下，政府和买受人享有不同的权利义务。首先，政府这个部分产权人并不是真正意义上的房屋业主。政府所享有的部分产权，其实质上是保留的房屋所有权，实际上是对购房人所免税金、土地出让金等金钱优惠利益的权利对价④。而作为业主的购房人所拥有的权利总体来说就是对共有产权住房完整所有权的期待权，具体来说包括以下三种：（1）共有产权住房的买受人可以对其购买的共有产权住房行使占有及使用的权利，并且其占有使用的部分可以是整个建筑物区分权下涵盖的专有部分以及共有部分，并不会受到出资比例的限制。（2）共有产权住房的买受人可以对共有产权住房行使处分权，但其处分权根据相关规定受到了一定的限制。以北京为例，根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》的规定，购房者在购房五年内不允许转让房屋产权份额;购买共有产权住房满5年的，可以按照市场价转让所购份额。（3）共有产权住房的买受人享有对共有产权住房的收益权。但需要注意的是，共有产权住房购房者对于由该房屋所产生的收益只可获得相应部分，其收益权受到了相关规定的限制，政府或代持机构也享有相应比例的收益分配权。

2.3.2 共有产权人成员权的行使。成员权是一种为了保障各区分所有权人的正常生活秩序的权利，地方政府虽为共有产权住房产权的共有人，其权利中并不包含对共有产权住房的占有及使用权能，由政府行使建筑物区分所有权中的成员权毫无意义，不仅与成员权的产生初衷不符，也并不能促进区分建筑物所有人整体利益的发展。而共有产权住房的购房人作为建筑物区分所有人，由于其充分享有对共有产权住房的占有使用等建筑物区分所有权，理应拥有与专有所有权、共有所有权紧密结合而不可分割的成员权。

2.4  共有产权的变动

2.4.1 共有人之间的意思表示及其效力。根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》的规定，共有产权住房的购房者对该房屋的转让是受到一定限制的。共有产权住房的购房者在购房五年内，可以根据自身的经济能力按照原本购买时的价格继续购买剩余的价格。也可在满五年后，向有关部门提交转让申请，明确共有产权住房的转让价格。该共有产权住房在转让后仍为“共有产权”性质且新购房者所享有的产权份额不变。这意味着共有产权住房的购买者在取得了房屋的产权时，或者在进行所有权变更登记时发生了物权变动，由此实现了共有产权住房物权的变更与转移。

2.4.2 共有产权住房的抵押。以北京为例，依照《北京市共有产权住房管理暂行办法》第二十八条规定，共有产权住房购房者和代持机构可以依照法律法规规定将拥有的房屋产权份额用于抵押。由此可见，共有产权住房的购房者对于其所有部分的房屋产权，享有相应份额的抵押权。对于共有产权住房的购房者来说，由于所享有的房屋产权份额有限，且受到共有产权住房房屋性质的影响，在进行抵押贷款时受到的价格限制也比较大，购房者可以在取得房屋产权后根据自身的经济条件继续从持有政府份额的代持机构处购买剩余的份额，从而获得更多的抵押份额。

3  完善共有产权住房法律规范的若干建议

3.1  加强共有产权住房相关法律法规建设

共有产权住房制度目前在我国还处于试点阶段，但在共有产权住房领域内已经出现了诸多问题亟待解决，而当前现有的一些地方规章办法缺乏权威性。为了提高解决问题的效率以及促进共有产权住房制度的健康发展，国家可以先出台相应的行政法规来规范共有产权住房领域内的各种问题，并且根据实际情况在将来开展共有产权住房的立法活动，逐步为共有产权住房制度的发展配套完善的法律法规。随着共有产权住房在全国范围内得到越来越多的重视，建设一个具有全國性效力的共有产权住房法律制度势在必行。

3.2  完善对共有产权住房购房者入住后的检查制度

对共有产权住房购房者入住后的检查制度一方面是对买受人在入住后进行购买资格的复查。如果在核查中发现购房人不符合购房条件，则认定其行为属于骗购并勒令退购，与此同时还应当依据法律法规给予行为人罚款以及取消购买保障性住房资格等处罚。对购房者的资格复查及处罚制度能够在一定程度上震慑那些抱有侥幸心理伪造购房资格的人，以减少购房者的投机行为。另一方面，在购房者入住后，可以委托居委会等有关主体，定期对共有产权住房的使用进行检查。对将共有产权住房违规出售、转借、出租（转租）、闲置、擅自改变房屋用途、擅自拆改房屋和违规使用公共空间的使用者，制定严格的处罚条例，并对有效举报或者反馈实施奖励。

3.3  对购房人的户籍进行必要的限制

地方政府应对共有产权住房的购房者户籍进行必要的限制，将申请资格限制在共有产权住房所在地户籍的居民范围内。首先，我国当前对共有产权住房保障信息管理的水平不高，若不对申请主体的户籍进行限制，有关部门难以对异地户籍购房者的收入、现有房产等信息进行准确的核查，容易导致一些并不符合申请条件的人有机可乘，而忽视了真正需要保障的困难群体;其次，共有产权住房的来源通常是当地政府的财政，也就是说共有产权住房所在地的纳税人是共有产权住房的主要提供者，所以政府应当对共有产权住房申请人的户籍进行限制以保障当地纳税人的住房需求。

注释：

①王路. “共有产权”模式的诞生与争议相伴[D]. 中华建设， 2011.

②杨虎峰. 城市化过程中弱势群体的住房问题研究[D]. 西安建筑科技大学， 2011.

③曾恺依. 共有产权模式保障性住房制度探析[D]. 法制与社会， 2015.

④谢九华. 论共有产权住房中部分产权的法律性质[D]. 建筑经济， 2014.

参考文献

[1]杨立新. 共有权理论与适用[M].北京：法律出版社， 2007.

[2]王利明. 物权法研究[M]. 1. 北京：中国人民大学出版社， 2002.

[3]陈耀东. 保障性住房物权变动研究”[J]. 法学杂志， 2011（32 ）.

[4] 蒋拯. 共有产权经济适用住房法律问题研究[J]. 西南民族大学学报（人文社会科学版）， 2011（11）.

[5]申卫星. 经济适用房共有产权论——基本住房保障制度的物权法之维[J]. 政治与法律， 2013（1）.