“两房”私有化

周佳

特朗普政府制定了私有化俗称“两房”的房地美和房利美的新计划，让从事股票交易的尼克非常兴奋。“公司在过去10年里收购了不少两房的股票。特朗普一向很支持私有化两房，上任之初就提出私有化两房的目标。股价从特朗普当选前不到1美元开始上升。最近的新闻一出，股价再次上涨25%超过了3美元。如果真能私有化上市，根据目前的盈利水平，股价超过30美元也是可以期待的。”尼克说。

美国在金融危机以后房价逐步恢复，在不少地区房价已经超过了金融危机以前的最高点，所以房产抵押相关的金融证券也随着上涨。从事房产抵押贷款证券化工作的两房利润不断上升。截至2019年第一季度，“两房”已向财政部支付了2970亿美元，远远高于它们收到的1915亿美元的政府资金。所以，特朗普有足够的理由去私有化。

美国财政部9月5日在一份53頁的报告中公布了对房利美和房地美进行资本重组的计划，同时呼吁国会起草一项全面的住房改革方案，使这两家公司能够“安全地”脱离政府控制。

“两房问题之所以麻烦，一是因为这两家公司与公众利益息息相关，所以备受瞩目。二是因为政府拥有80%的股份，所以任何改革都要国会批准。”尼克说。

房利美在最初的30年历史里作为联邦机构，垄断了房贷证券化市场。1968年，发动越战的约翰逊总统，为了减少联邦政府的债务，把房利美变成拥有政府特许经营权的私营公司。约翰逊总统还成立了新的政府机构Ginnie Mae来为特定的补贴对象例如农场主和退伍军人继续提供低价房贷。为了引入竞争，1970年另一家拥有政府特许经营权的私营公司创立，命名为房地美。

“两房私有化之后不再是政府机构，其免税资格是否能够保持是一个问题。同时两房发行的债券不再由政府担保，融资成本很可能会上升。如何控制可能增加出来的税务成本和融资成本，保证不伤害到普通美国人购买房屋的能力是私有化计划必须解决的一个问题。”尼克说。

在金融危机前，两房发行的债券虽然没有美国政府担保，但是与美国国债收益率相比，其风险溢价并不高，没有真实反映出两房所承担的房贷风险。同时两房为了提高股东收益，盲目扩大经营范围，投资高风险的房贷，最后因为金融杠杆过高，无法在金融危机中生存。次贷危机袭来，两房亏损700多亿美元，私有股本都亏光了。因为两房破产对美国人影响太大，不仅会造成银行连锁倒闭，还会造成房贷成本上升，所以美国政府接管了两房，注入资本金来维持两房的运转。

两房是否应该私有化，在金融危机之后就不断引发争议。支持私有化两房的人认为政府不应该从事营利性事业，要用市场竞争来代替政府控制。而反对两房私有化的人认为两房在市场好的时候利润归私人股东，市场下跌的时候损失要由国家和纳税人来兜底。所以，两房还不如一直保留在政府内，靠丰年的盈余来为灾荒做储备。不过即使成为私有公司，两房也不可能像银行一样完全私有化，毕竟两房的资产负债表的规模远超私有银行，只有同样公私合营的美联储可以与之相比较。而维持一个半公半私或者说是不公不私的有政府特许经营权的私营公司，两房在股东利益和公众利益之间，恐怕总是要难以取舍。