试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响

郑开峰

摘 要：随着我国市场经济稳健发展，加之人们消费水平不断提升，客观上为房地产企业发展创造条件，同时房地产行业竞争日益激烈，如何引导房地产企业稳健发展，创设优质行业竞争发展氛围，成为当今社会关注要点问题之一，本文通过分析营改增对房地产企业的影响，以期推动房地产企业稳健发展。

关键词：“营改增”;房地产;财务管理;影响

营改增是我国近几年税收的核心工作，对于社会发展的各项工作而言，有着极为重要的促进作用。在营改增政策后，我国房地产企业的经济发展情况得到了显著的改变，尤其是经济运行环境发生了翻天覆地的变化。在营改增政策下，房地产企业如何进行针对性调整，切实做好成本控制与管理，有助于促进房地产企业未来可持续发展。

一、营改增概述

营业税改增值税，简称为“营改增”。其主要的作用是为了缩减企业重复纳税的流程，降低重复征税的可能，推动我国社会产生活动的良性循环，最重要的目的是减少企业税费负担。2011年通过国务院的批准的“营改增”试点方案，于2012年1月1日正式开始在上海的一些特定行业进行试点实施，经过逐年不断的扩大试点范围，2016年5月1日起，随着我国全面铺开“营改增”，因此，房地产业业纳入到此范围内。这种调整对房企有着划时代的意义。它正面促进房企对其土地开发等经营活动进行改革，以更好地抓住发展的战略机遇，同时也能够做好迎接挑战的准备。所以，房企在执行“营改增”的国家政策时，如何才能促成经营活动与本地实际情况相适应，推动自身财务管理的进步，实现企业的健康稳定发展，具有特别重要的意义。

二、“营改增”对房地产开发企业财务管理的影响

（一）提升偿债与盈利能力

改变税收模式对于企业而言，如同推倒多米诺骨牌阵的第一枚，其后将是整个阵列的依次倾倒。税负改变会影响企业生产经营与管理的每个方面，可谓是牵一发而动全身的举措。比如企业利润，营改增首先取消了双税制模式下的价内税，也就是营业税，直接降低了税负及相关的累加计税金额数量;其次，由于企业购买行为而产生的进项税可以在计税过程中加以抵扣，企业营业成本会因之减少。虽然企业因销售行为产生的销项税需要从销售款项中进行扣除，但由于前两个项目金额的大幅度降低，此消彼涨之下，企业利润便能有不少增长。如此便能提高企业盈利能力。又如企业债务，在購买行为中产生进项税冲抵税负之后，直接影响到了营业成本降低，由此产生的连带影响则是固定资产相应减少、库存成本降低、存货占用资金数额减少、合计影响到流动资产相应减少。由此，价外税便显著低于价内税金额，税负总金额降低，合计影响到的就是企业流动负债金额减少。与此同时，企业利润又相应增加，因而影响到所有者权益增长。在此综合影响下，企业负债总额便随之下降，则偿债能力必然有所上升。

（二）对于房地产企业建筑成本的影响

施工环节是房地产企业建设的重点内容，在施工过程中施工中产生的各项成本是房地产企业成本中的构成要素。在营改增政策后房地产企业的建筑成本却并没有获得税收优惠，主要原因在于建筑施工阶段，成本主要是原材料采购或者是劳务花费等，而且大部分原材料来自于小作坊与私营企业，这些企业并不具备开具增值税发票的能力，因此在此类情况下，营改增政策中的征收增值税对于房地产企业则是加大了税收负担，由于房地产企业缺乏相应抵扣，并且部分成本变高，面临着巨大的税负压力，因而房地产企业在发展过程中应当结合自身的实际情况以及营改增政策需求，有针对性的进行调整和完善，才能够循序渐进的提高社会效益与经济效益。

（三）营改增”对房地产企业现金流产生的影响

房地产项目的开发运作需要经历漫长的周期，在此期间房地产企业最常用的营销模式就是预先销售，通过预售的方式获得收入并缴纳税款。在房地产项目开发过程中发生的建筑成本以及各种财务成本都与工期有着密切的联系，工期越长，企业耗费的成本就越大，并且还会不断增加。因此，房地产企业需要在项目前期准备足够的资金以垫付增值税销项税，这就造成大量的流动资金滞留，无法发挥更大的效用。这些垫付的销项税需要等到年度结束，在核算增值税进项税以后才能进行抵扣。由于大量的资金被占用，很容易造成房地产企业在项目的后续施工过程中出现资金不足的情况，导致企业无法正常运作。

（四）税务方面的影响

在营改增施行后，房地产企业5%营业税率被11%增值税取代，虽然税率上有所提升，但房地产企业可以从上游获取可以抵扣增值税的发票，达到减轻赋税，规避征缴重复税目的，例如某房地产企业收入为2000万元，其中1000万元为销售成本，按照17%计算增值税进项税，企业在缴纳营业税时需缴纳约100万元税费，在推行营改增后企业缴税额度降至53万元左右，有效降低房地产企业赋税。房地产在运营进程中与其他产业关系较为紧密，如建材行业等，在操作营改增时容易出现无法抵扣现象，例如房地产企业在小规模缴纳个税企业购买建材，无法抵扣进项税，同时受上游建筑行业营改增后成本转嫁风险影响，建材采办费用可能会增加，再如在建筑行业中人工成本占比较大无法抵扣进项税，加大建筑企业税负压力，间接影响房地产企业收益。虽然营改增对房地产企业发展可以带来积极影响，但在实际操作中却会带来一定负面影响。

三、以“营改增”提升房地产开发企业财务管理水平的途径

（一）不断提升税负规划水平

税率改革涉及的不仅是宏观层面战略规划的变革，同样会影响微观层面具体企业内部税负规划的优化。对房地产开发企业来说，双税并行阶段对税负规划或许可以相对随意，但营改增后，落后的税负规划水平已经制约了企业现实发展，必须不断有所提升才能避免对税改红利的浪费。比如，在选择分包商时，小规模纳税人的身份很可能导致分包商不具备提供增值税专用发票的资质，或其能够提供的增值税专用进项税无法实现冲抵足够的金额。又如，企业应慎重选择目标纳税人，尤其是关注对方是否足以实现营改增税金改红利最大人的问题等。

（二）树立营改增意识

营改增作为税控工具之一，跟随新时代税务管理工作发展需求不断变革，例如将“互联网+”与营改增融合在一起，形成“互联网+”电子底账体系，在该体系加持下房地产企业需树立营改增意识，秉持与时俱进理念不断优化营改增推行模式，根据企业发展实际需求进行创新，例如以网络为依托建立财务管理联动机制，为房地产企业迅速整合有关营改增的数据创造便利条件，通过财会分析明晰营改增之于企业发展积极影响，以此为由调整发展决策，助力房地产企业获取更高经济收益。

四、结语

随着我国社会经济的不断进步，房地产税收法制化进程不断加快，改革力度也日益深化，为谋求企业的长期稳定发展，纳税人应进一步提升税收筹划意识，确保各项税收筹划方案符合国家相关税法规定，同时实现效益最大化;税务部门也应加强对企业的积极引导，保证税收政策宣传的及时性和广泛性，以及政策解读的准确性;企业税务管理人员应时刻保持学习心态，一旦发现税收筹划存在问题和不足，就要进行调整，通过税收筹划提升企业的经营效益，促进企业的更好更快发展。

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