浅谈不定期租赁

王忆

企业国有房产转让项目中，我们常常会遇到原租赁合同在信息公告前已经到期，转让方与原承租人未再签订新的租赁合同。由于进场交易完成的期限通常也就1至2个月，原承租户与转让方协商后通常得以继续占用和使用房屋，租金按日计算，直到产生受让方后搬出。于是，转让方在拟定公告时就会发现一些问题，即公告中的“优先权人是否放弃优先购买权”栏如何填写，原承租户是否属于优先权人，是否享有优先购买权？

要回答一个问题，我们首先来看一个概念——不定期租赁。合同法“租赁合同”章节有三处提到了“不定期租赁”，分别为：（一）合同法第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”;（二）合同法第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁”;（三）合同法第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。由此，我们可以得出结论，合同法上的“不定期租赁”其实质是租赁期限没有约定或者约定不明，当事人无法确定租赁期限或知晓且接受租赁期限不确定。也正是由于这种租赁期限的不确定性，合同法赋予了“不定期租赁”的当事人特殊权利，即“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，随时解除权是不定期租赁区别于通常租赁关系的最大不同。

这时我们再来看篇首提到的项目情形，属于合同法第二百三十六条的不定期租赁情形（原租赁合同继续有效，但租赁期限不确定）。篇首提到的问题，也就简化为“不定期租赁的原承租户是否享有优先购买权？”从法理和实践角度来说，不定期租赁的原承租户不享有优先购买权，理由是：不定期租赁中的优先购买权不具有实际意义，法律规定“买卖不破租赁”其本意是为了保护租赁关系中处于相对弱势地位的承租人的居住权这一生存权利，但不定期租赁的当事人都知晓且接受租赁关系可隨时解除，出租人可以采取在合理期限前通知解除的方式解除租赁合同，从而使基础租赁关系消灭，承租人的居住权本就是“漂泊不定”，优先购买权就更无从谈起。如果这时候还要求转让方在处分标的时必须考虑交易对象保护不定期承租人的居住权，限制转让方处分资产的部分权利显然是对转让方的不公平。但是，从国有资产进场交易角度来说，不定期租赁的原承租户可以作为优先权人享有优先购买权，这种权利来自于国有转让方赋予原承租人的权利，是一种约定权利而非法定权利。

综上，国有房产转让公告中的“优先权人是否放弃优先购买权”栏如何填写，不定期租赁的原承租户是否属于优先权人，要视情形而定，交易机构在辅导项目进场交易时应充分了解情况，提示转让方，并做好相关材料说明和通知程序。