“营改增”下房地产企业财务管理工作研究

宋长荣

摘要：随着我国房地产事业的快速发展，财务管理的难度不断加大，在營业税背景下其税收金额也越来越高，限制了房地产企业的发展。“营改增”政策的出台降低了房地产企业的税收压力，但是也对财务管理提出了更高的要求。本文通过分析“营改增”对房地产企业的影响，提出房地产企业在面对“营改增”时财务管理的对策。

关键词：“营改增”：房地产企业：财务管理

随着“营改增”政策的普及和扩大，许多公司开始注意到这一点。然而，“营改增”政策对房地产企业的影响是最明显的，房地产企业在大规模税收支付后增加了增值税，这无疑会导致房地产企业的发展迟缓。房地产公司的影响和压力正在逐渐增加，这种竞争在各个行业都在进行。众所周知，“营改增”是国家根据经济结构的需要而制定的。它不仅是税收制度的简单转变，而且是行业税收负担的平衡，消除重复征税，促进服务发展，创新商业模式和企业转型，消除混合销售部门税收制度的缺陷。因此，“营改增”将导致房地产企业的变化，其财务管理体系将更加完善和保障。

一、“营改增”概述

“营改增”是指以前缴纳过营业税的一些税项变成了增值税。从一方面来说，在“营改增”之后，税收制度中的再征税问题已经完全解决，从而改善了企业的利益，降低了企业的运营成本，公司资金的压力减轻了。从某种意义上说，“营改增”将对一些企业的产品价格产生一些影响，这可能增加消费，然后促进经济发展，优化公司结构。从另一方面来看，在“营改增”之前，营业税主要是中国的劳动服务费。增值税和营业税的不同之处在于，增值税是一种流转税，根据货物的增值金额进行计算，分为进项税和销项税。

二、“营改增”对房地产财务管理的重要影响

（一）“营改增”对房地产企业负债表具有严重影响

在房地产公司，同定资产是其非常重要的资产。在某种程度上，房地产资产的变化将对房地产企业的经济结构产生重大影响，而房地产资产的平衡也将发生重大变化。在新的情况下，将对“营改增”进行分析，最后确定的是，一旦“营改增”，房地产资本的初始价值将持续下降。此外，在房地产公司必须缴纳增值税之后，最终的期末余额也将持续下降。随着时问的推移，房地产公司的资产和负债将逐渐减少，流动资产和房地产债务的份额将继续增长。从长远来看，这可能有助于房地产企业迅速扩大，从而促进企业的长期发展。

（二）“营改增”对房地产利润表具有严重影响

事实证明，“营改增”对房地产利润产生丁深远的影响，主要表现在两个方面，一方面是长期影响，另一方面是短期影响。从短期来看，关键的结果是，在“营改增”之后，房地产行业的初始成本税收将被免除，税收金额将减少，最终将提高房地产行业的经济效益。长期影响在很大程度上反映在一旦“营改增”，它可能会降低企业自身的税收成本，降低企业的税收负担，从而有助于在房地产中积累营运资金。

（三）“营改增”对房地产企业现金流量表具有严重影响

对于“营改增”来说，这对房地产的资金流人流出产生了重要影响，这在很大程度上反映在以下几个方面。首先，在“营改增”后，房地产投资将产生明显的效果。为了充分发展，房地产公司经常购买一些建筑设备。但由于某些增值税减免，财务支出将大幅下降，现金流中的数据将低于营业税。其次，实施“营改增”可能会降低企业的税收成本，同时公司将拥有大量的灵活性，并最终提高企业的现金管理水平。最后，随着市场经济的快速发展，房地产行业的竞争将逐渐加剧，一些房地产企业将继续扩大投资和融资的规模。从技术上讲，企业的货币供应将继续增长，房地产公司也面临着巨大的债务压力。

（四）对财务风险管理的影响

随着“营改增”政策的实施，对房地产企业的财务风险管理也有一定的影响，这反映在以下两个方面。首先，财务管理对房地产企业的能力和专业素质的要求有所提高。营业税改为增值税的变化在很大程度上影响了房地产企业的会计核算，其中包括增加会计科目的数量，并在会计体系中引入创新的会计核算方法。因此，为了更好地应对“营改增”对财务管理的影响，必须在房地产行业进行财务风险管理，以提高他们的专业技能和专业素质。其次，“营改增”后，企业税收大幅下降。这相当于政府在房地产领域提供了优惠政策。除非房地产公司根据新政策优化企业的内部资产结构和分配，否则在房地产市场激烈竞争的情况下，企业很容易获得更大的整体利益。

（五）“营改增”对发票管理的影响

南于增值税是根据销项税抵减进项税的方式纳税，进项税是根据具有法律效应的票据扣除的，包括增值税专用发票等，增加了管理效率，会计的重要性将得到改善。一方面，在采购过程中，因为所有与营业税有关的发票都是普通发票，在“营改增”之后，工作人员对在购买过程中获得专用票，但房地产企业采购人员对专用发票的意识较低，这也增加了获得增值税专用发票的难度。另一方面，增值税专用发票必须在增值税被扣除之前被认证，认证有时间限制，因此增值税票根在管理过程中必须得到高度重视。

三、当前房地产企业财务管理对“营改增”的具体对策

（一）重视挂靠经营的涉税风险

通常来说，在国内建筑业，南于对有关执照资格的限制和政策限制，挂靠其他企业进行经营在房地产行业现象非常普遍。总的来说，房地产行业面临着更高的税收风险，企业应该注意到这一点。在这种情况下，将出现费用开具虚假发票等其他一系列逃税漏税案件，税务机关往往将违法责任归为被挂靠企业，并命令其支付相应的罚款。在全面实施了“营改增”的政策之后，这些现象必须得到加强监督，这些现象增加了房地产行业各方的法律责任。

（二）完善增值税发票的管理

增值税发票和传统营业税发票之间存在相似之处和差异。相似之处是增值税发票具有与营业税发票的发票功能。其差异性主要反映在增值税发票的抵扣税额的影响上。增值税发票将直接影响随后对企业的抵扣金额。因此，在实施“营改增”的背景下，房地产企业必须很好地管理增值税发票，以便形成一个完整的闭环。例如，在处理发票时，增值税发票需要做好填写和领取工工作，为增值税发票制定相应的会计管理制度，为处理和使用增值税发票提供制度保障。此外，房地产企业还可以组织专业财务人员来管理和控制发票的方方面面，如发票的领取、开具、抵扣、保管等方面，以避免增值税发票出现被篡改的情况。这不仅会提高增值税发票管理的质量和效率，而且会促进企业财务工工作的顺利开展，并在很大程度上避免财务风险。

（三）加强成本管理

在房地产企业的财务管理中还有一个重要的组成部分，即房地产企业成本管理，因此房地产企业必须根据“营改增”的内容和要求进行调整和规划。例如，可以根据“营改增”制度及时补充和改进，以防止资金链断裂。在管理方面，严格控制业务执行标准，规范管理，以确保成本管理工作的质量和效率，从而提高房地产企业经营发展的效益。

（四）加强与税务部门的沟通，及时了解“营改增”最新政策

实施“营改增”在降低房地产企业的税收负担方面发挥了非常重要的作用。这是中国当前税收改革的关键问题。国家为房地产企业减少了税负负担，房地产企业应积极关注和学习新政策和政策调整内容，不断提高内部控制和管理工作，根据企业实际情况做好人力储备。更重要的是，建立联络机制，及时与当地税务部门沟通了解“营改增”的所有信息与政策改革后的税收内容，以便迅速有效地根据市场规则解决有关税收管理问题，在总体政策框架内为企业创造了良好的利益。

四、结语

“营改增”是中国税收改革的重要组成部分，旨在减轻税收负担，提高资金回报率，解决旧税问题。任何新的和旧的税收在改革过程中都会遇到不同的问题。税收改革对房地产财务管理的影响尤其明显，因为它涉及房地产行业内较大范围的税收金额。作为一名房地产财务管理人员，必须及时关注国家财政政策的及时调整，并支持房地产企业降低税收负担，提高资金回流和企业快速发展。

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