购买不动产在过户前被查封或抵押的救济途径

张晓杰

摘要：房屋是公民最重要的财产之一，在买卖过程中往往会产生很多的纠纷，因不动产登记机构的原因未能及时过户而被法院查封或者被抵押，被查封或抵押的房屋就会面临被执行的风险，这种情况下买受人的合法权益如何维护？本文将引入案例进行分析。

关键词：商品房买卖，过户，查封，抵押，执行异议，执行异议之诉

一、案情介绍

2019年5月22日，刘某与甲公司签订了商品房买卖合同，双方约定刘某购买甲公司开发的商业用房一套，合同总价款为300万元。甲公司给刘某出具了购房款收据。合同签订后甲公司向刘某交付了该房产，刘某接收房产后将房产出租，一直使用至今。房屋交付后，刘某多次找甲公司办理房产证，甲公司一直找各种理由推脱。2014年3月，乙公司接盘甲公司（承接甲公司名下所有债权债务）后将涉案房产的产权证办理到甲公司名下，甲公司向魏某借款300万元整（实际支付282万元），并于2015年5月双方签订了《借款担保合同》。6月15日，甲公司将登记在其名下的涉案房产办理了抵押登记，抵押权人为魏某。甲公司未按期偿还魏某的借款，魏某起诉到法院。法院经过审理作出判决：（一）甲公司于判决生效之日起十日内偿还魏某借款282万元，并支付利息和逾期还款违约金;（二）魏某就以上债权对抵押房产经拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。

魏某与甲公司民间借贷纠纷一案进入执行阶段以后，刘某获知自己的房产被抵押、查封等事实后，向执行法院提出了执行异议，要求停止对涉案房产的执行并解除查封。法院经过听证后裁定驳回刘某的异议请求，之后刘某向执行法院提起案外人执行异议之诉。

二、原、被告的主张

原告主张：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（以下简称“第 二十八条”）的规定，刘某在法院查封涉案房产前已经和甲公司签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款，并且已经合法占有该房产，只是由于甲公司推脱不给刘某办理产权证，刘某自身没有过错，符合第二十八条第四项的规定。因此，刘某对执行标的享有的权利足以排除强制执行，故刘某的请求应得到法院的支持。

被告主张：刘某虽已签订了商品房买卖合同，交付了房款，但并未完成登记过户，因此刘某不是该房产的所有权人。第二十八条不能做为执行异议之诉的法律依据，因为第二十八条是买受人对登记在普通被执行人名下的不动产提出异议的规定，而本案被执行人是房地产开发企业，所以本案不适用第二十八条。即便本案适用第二十八条的规定，刘某与甲公司签订商品房买卖合同并交付房款，在具备了办理房产证条件后，在开发商不配合的情况下未通過诉讼的方式办理出房产证，完全是其自身原因，不能满足第二十八条第四项的规定。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，针对的是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议而专门做的特别规定，本案情形与规定相符，但涉案房屋是商业用房，并非居住用途，因此，原告的权利不能排除执行，应驳回原告的诉讼请求。

被告认为原告应当向法院申请再审，而非提起案外人执行异议之诉。

三、本案争议的焦点

1、本案应提起审判监督程序还是提起执行异议之诉;

2、本案是否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作为法律依据;

3、本案原告未办理产权登记是否属于第二十八条第四项规定的自身原因导致的。

四、代理律师及法院的观点

1、审判监督程序针对的对象是生效的判决、裁定、调解书，目的是纠正错误的判决、裁定、调解书。案外人执行异议之诉所针对的对象是对特定标的的执行行为，而不是作为执行依据的生效判决、裁定、调解书，目的是中止或终结对特定执行标的的强制执行行为。本案法院判决甲公司偿还借款，魏某对抵押房产拍卖或变卖的价款具有优先受偿权，我方认为魏某对于普通债权享有优先受偿权无异议，但是对于我方买受人而言，魏某是不具有优先受偿权的，因此，判决第二项扩大了魏某的权利。从维护当事人的利益考虑，本案并非旨在推翻原判决，最好的解决方式是提起案外人对执行标的的异议之诉。

2、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定的适用问题，是本案的焦点之一，法院认为：第二十八条保护的是无过错的不动产买受人之物权期待权，其中的被执行人的范围包括二十九条规定的房地产开发企业，也包括其他类型的被执行人，其保护的对象是买受人，房屋的用途应当包括居住和经营两种。第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护，也叫弱者保护，是在执行程序中，应当保护处于弱势的消费者，其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。刘某购买的是经营性用房，非唯一用于居住的房屋，因此不适用第二十九条。

3、不动产在开发商完成初始登记的基础上，才能为买受人办理过户登记。开发商未办理初始登记导致房屋无法办理过户登记，或者在办理初始登记后未通知买受人办理过户登记的，都不能认为是买受人因自身的原因导致没有过户的。

五、购买不动产过户前被查封或抵押的救济途径分析

本案由于对方的抵押权仍然是合法有效的，因此刘某的房产过户问题并未最终解决，这是本案难以解决的问题。

抵押权作为担保物权不能够对抗不动产买受人的物权期待权，所以在执行程序中买受人可以据此请求中止执行，但是，这并不意味着买受人可以请求确认不动产的物权归属，因为根据《物权法》的规定，不动产的物权变动采登记对抗主义，由于抵押权的存在，房屋登记机构不会给买受人办理过户登记，这样造成了抵押权人不能实现抵押权，买受人不能获得物权的尴尬局面。从买受人的角度看，虽然不能获得物权，确实际上阻止了执行，是最好的选择，如果选择申请再审，那么就不会阻止执行程序，最后也会丧失了对房子的占有。

通过本案事实和法院的态度可以看出，购买不动产在过户前一定要采取有效保护措施，不然很可能出现类似本案情形的纠纷，双方均不能获得不动产的物权，唯一解决的方法是被执行人有了可供执行的其他财产，但是对于一个无可供执行财产、涉诉较多的公司来说，不确定的物权又会增加一个纠纷，买受人想要真正解决纠纷便会遥遥无期。

目前商品房交易市场混乱，应当尽量避免出现本案情形或者类似情形，否则解决起来非常困难，而且周期较长。最有效的方式是购买房产后及时办理网签备案和预告登记等相关手续，以防止开发商将已经出售的房屋再行抵押、二次销售或者因开发商纠纷被第三人申请查封，最大程度保护自己的合法权益。