关于城市产业用地地价相关规定及探讨

文/李宝玺 吉林省红石土地房地产评估咨询有限责任公司 吉林长春 130000

1、产业用地价格相关调查

作者通过网络查询及电话咨询的调查方式，共搜集到13个城市的基准地价成果资料及相关资料，经整理，其中7个城市将基准地价制定细分到了用途二级类，体现出不同产业用地价格有差异的思想，详见表1-1。其中福州市、广州市、沈阳市、青岛市等6个城市更为明显的提到新兴产业地价相关规定，部分城市产业用地规定详见表1-2至表1-4。

以上城市的对产业用地地价相关规定，不包括所有的新兴产业，对于新出现的新兴产业用地如何确定供应价格，需要进一步明确思路。

2、产业用地价格确定思路

2.1 相关文件规定

在《自然资源部办公厅关于印发产业用地政策实施工作指引（2019年度版）的通知》（自然资办发〔2019〕31号）、《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）等相关文件中已给出了指导原则。

在《自然资源部办公厅关于印发产业用地政策实施工作指引（2019年度版）的通知》（自然资办发〔2019〕31号）中指出：“（产业用地基本原则）地方各级自然资源主管部门应当遵守国家有关法律法规规章和产业用地政策规定，落实国土空间规划的管控要求，在保障产业发展用地中坚持规划确定用途、用途确定供应方式、市场确定供应价格的原则”；《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）中相关规定“（二）明确新产业、新业态用地类型。国家支持发展的新产业、新业态建设项目，属于产品加工制造、高端装备修理的项目，可按工业用途落实用地；属于研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测的项目，可按科教用途落实用地；属于水资源循环利用与节水、新能源发电运营维护、环境保护及污染治理中的排水、供电及污水、废物收集、贮存、利用、处理以及通信设施的项目，可按公用设施用途落实用地；属于下一代信息网络产业（通信设施除外）、新型信息技术服务、电子商务服务等经营服务项目，可按商服用途落实用地。新业态项目土地用途不明确的，可经县级以上城乡规划部门会同国土资源等相关部门论证，在现有国家城市用地分类的基础上制定地方标准予以明确，向社会公开后实施。”

?

?

?

?

2.2 确定思路

从上述文件规定，可以看出新兴产业用地确定供应价格，主要是依据市场确定供应价格，当然前提条件是确定好供应土地的用途，用途跟供应价格有直接关系，用途明确后在结合具体产业收益情况及土地市场情况确定供应价格。具体方式可以直接制定具体新兴产业用地的基准地价，也可以确定具体新兴产业用地地价参照用途地价，制定用途修正系数。若存在多种用途混合的新兴产业用地，则可以按照综合用地确定供应价格。