如何做好房地产企业预算管理工作

左玲

摘 要：在现代经济社会中，“现金为王”才是硬道理。凡事预则立，不预则废。做好房地产企业的预算管理，从根源上规划好资金流向，全员参与、全方位管理、全过程控制，方能使一切成为可行。本文基于房地产企业预算管理的重要性论述，对管理中存在的问题展开分析，并提出解决办法的建议。

关键词：房地产企业；预算管理；风险识别；战略规划

预算管理是一项综合性、系统性的管理活动，其本质是以预算为标准的管理控制系统，是企业实施内部管理控制的方法和工具。涉及企业经济活动的全方位，是实现战略规划和经营目标的有效方法和工具。如何做好房地产企业预算管理工作是房地产企业管理工作的重心。房地产企业本身具有投资风险大、建设周期长、耗用资金量大的特征，准确的测算整体项目的成本费用及投资用量，以便更好的衡量与评价项目的可行性及盈利能力，充分做好预算管理工作显得成为重要。

房地产企业预算应以企业战略规划和市场大环境为导向，将预算期内的经营目标具体化、细分化，它应囊括了企业的所有经济业务活动，包括经营、投资、融资三大板块，细致到企业的人力、财力、物资等方方面面，应作为房地产企业整个预算期内一切经济活动的统筹安排和行动纲领。

一、预算管理在房地产企业的作用

（1）提高房地产企业整体管理水平

房地产开发企业通过加强业务学习并借鉴其他企业的管理经验，对经营活动、市场环境等变化进行全面分析，通过编制预算事前规划好框架，并将预算目标和计划与各部门交流，使全体员工在对预算编制的参与中得到共识。在开发经营过程中打破传统管理模式的局限性，将经营活动与房地产开发活动视作是一个整体，将所属单位的经营活动与各职能部门的管理行为有效的结合起来，从而使得经营者的管理行为以及投资者的决策方向能够始终保持一致，使整个企业达到提高经济效益以及管理效率的目的。

（2）有效风险识别，降低企业损失

房地产企业最大的风险就是来自于资金的管理，编制、实施全面预算，充分考虑企业的发展状况和市场的实际情况，加强企业各项经济活动的管理水平；在开发经营过程中需运营大量的资金，同时应对政策和市场环境变化带来的挑战所面临较多的经营风险。在预算管理过程收集各部门的专业建议，综合分析预测，规避可控风险，尽早给出整改意见，将损失降到最低。

（3）与企业发展战略保持同步，实现企业经营目标

预算管理围绕企业制定发展战略目标，在合理的预测和科学的经营的前提下对一段时期预算期内所有经济活动的综合筹划。企业发展战略使企业的经济活动更有目标性，预算管理应同企业的长期发展战略相结合，同时充分了解企业各个部门的实际运转情况，从更高的层次对预算管理工作进行规划，共同促进企业的长远发展。确保战略规划和经营目标的如期实现才是房地产企业实施预算管理的目的。

二、房地产企业实施预算管理中存在的问题

（1）未能树立预算管理的意识，预算管理形式化

对预算管理的认识不足，是目前房地产行业发展中最最重要的问题之一。企业预算活动大都是前瞻性预测，本身存在一定的主观因素影响。某一阶段甚至分解至一年预算数据的准确性，对当期会计期间预算成本管理有着决定性的作用。目前我国的房地产行业，存在不稳定因素比较多：整体预算管理程序不严密；管理人员“应付公事“的心态；预算与项目各环节关联不紧密；大部分企业对于预算的认识还仅仅停留在节流创收的层面，缺乏整体价值的宏观视角以及预算系统管理概念。对于预算管理的认识不足，预算编制过程中信息共享化程度太低，使部门与部门之间缺乏交流，导致各项信息沟通不顺畅，造成各个部门报送的数据因口径不一致导致没有内在的勾稽关系，失去了预算管理的真正意图。

（2）预算管理缺乏监督管理机制，执行力不够

在一部分的房地产的开发中，虽然有了预算管理，但是没有相关专业职能部门负责对其预算管理进行协调、核算、考核，预算管理系統仅仅包括管理部门，而没有全员参与，预算信息收集不完整、滞后、片面，导致整个预算体制虎头蛇尾。另外没有制定相关赏罚机制，使得预算管理人员的工作得不到及时反馈，影响其积极性，这对预算管理工作全面展开造成了一定阻碍。

（3）房地产企业预算的准确率与科学性有待提高

部分房地产开发企业的预算执行差异率较大，其主要原因是对内在编制预算时，没有结合房地产企业其运营模式、工程施工节点、投融资计划时点等进行科学分解；对外未结合市场活跃度、经济政策变化以及上下游市场波动等原因，使整个目标分解与实际经营情况存在偏离，不可避免导致预算与实际执行情况相差较大。此外，预算管理是系统性的工作，涉及整个房地产企业相关部门，执行程序时间较长，市场、政策及导向等原因变化快，使预算目标与实际执行存在较大差异。

三、加强房地产企业预算管理的对策

（1）提高预算管理水平，加强全过程预算管理意识

房地产开发企业在项目实施之前，首先需要收集大量资料，包括现行政策、市场环境，人群消费水平等，并对其进行分析整理，要将整体项目情况进行全方位的考虑进行可行性论证，通过科学的方法合理编制项目总预算；在项目实施过程中，预算管理应根据房地产开发企业的特点分解测算整体项目收入、成本的时点，分阶段规划好现金预算，并做好筹划资金准备工作，编制与协调统筹各项目的预算管理。从项目采购进料、工程管理、营销等各环节及项目投资及融资各个节点，层层分解预算目标，严格执行预算管理，及时反馈预算与实际差异及原因；在项目结束时，总结各环节预算管理差异原因，具体分析内部外部因素，及时调整内部预算流程管理的缺陷和企业顺应时代发展经营方向，提高房地产开发企业整体管理水平。

（2）建立健全预算管理监督审查制度，形成全员参与预算管理

房地产开发企业在构建预算管理体系的过程中，应建立各环节点的实际考核标准以及绩效奖励制度。同时，应赋予预算管理应有充分的执行权力，公司上下都应遵守相关的预算目标，全员都应意识到资金预算管理的必要性和高效性，使预算管理真正落实到实处。在项目实施前，对公司发展目标进行全员普及宣传，对各项预算环节控制点全员覆盖。在项目实施过程中，由财务或专职部门负责落实监督管理工作，及时发现预算执行过程中存在的问题并召集相关部门协调提出解决办法，共同将预算控制在目标范围内。在项目实施后，通过绩效考核对全员各预算分解点进行公正、客观的评价及反馈，并分析预算差异问题的原因，总结经验。

（3）全方位预算管理，落实各环节预算责任目标

房地产企业明确当年预算目标，调集各部门强化信息沟通力度，由财务或专业部门进行主导，由全公司各部门统一协同配合，整合所有汇集数据。再集合各个部门共同参与，一起协商企业预算管理指标的可行性，做到权责分明。通过自上而下、自下而上的指标分解、层层落实各环节预算责任目标，确定各部门管理人员的职责范围、管理权限以及相应的奖惩制度，使各个部门的方向明确，责任清晰。

四、结语

企业战略制定的再好，如果没有得到有效的执行，企业的愿景和蓝图将成为一场空谈，甚至可能偏离战略方向而导致经营失败。预算管理为房地产开发企业提供了经营的一个整体架构，根据其发展战略制定的企业经营目标进行层层分解，细细落实，使具体运营与发展战略方向保持一致，为企业发展提供更广阔的生存空间。

参考文献

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