房地产开发企业成本核算相关问题分析

摘 要：成本核算要在国家制定的会计制度的基础下，全方位地考虑税收、会计、内部管理等相关要求，同时也要尽量参考税收文件，提升纳税申报的效率。房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。如何进行成本核算，显得尤为重要。

关键词：核算对象；成本项目；归集与分配

成本核算要在符合国家制定的会计制度的基础下，满足企业内部的管理要求，并且遵循税务部门的规定。由于认定和计算成本的方法常常会出现差异，以及成本核算人员很难去理解工程费用的概念这两个方面的因素，导致在房地产开发企业中，经常出现成本核算不系统全面的现象。所以本文将探析房地产开发企业成本的项目、核算对象、归集和分配等。

一、确定成本核算对象

（1）确定开发项目

房地产开发的过程中，需要经历立项、前期开发、工程建设、营销四个阶段。相关的手续办理是前期开发中必不可少的流程，并且许可证照也要必须取得。我们知道成本核算时的单位要与土地增值税的一致。往往在一项比较常规的开发业务项目中，应先取得许可证照，确认房地产开发项目的核算单位。并且该项目如果想要具有法定意义，那么就需拥有独立的许可证照。而且具有法定意义的项目才能最终作为土地增值税清算单位的划分对象。

（2）开发项目分期以及产品类型划分

开发项目分期的划分标准没有具体的规定，所以税务局的执行标准在不同的地方也不统一。而产品分类可以根据《土地增值税纳税申报表》，分为普通型住宅、非普通型住宅和其他类型房地产。并且在同一个开发的项目中需要进一步将产品类型进行分类。这些规定反映了房地产企业中的分类和归集的原则，以及定价差异和成本差异。除此之外，上述所得税处理办法中还提出了一项比较特殊的规定，即在停车场所使用了基础设施的情况下，它则是一个公共配套设施。企业如果是单独建造的情况下，则应将作为成本对象单独核算。

二、成本项目的确定

对组成成本的各费用通过经济用途来分类即为成本项目。在房地产开发企业中，成本项目包括前期工程、房屋拆迁补偿、安装工程、公共配套设施、基础设施建设、借款、开发间接费等费用。并且税收在具体的费用种类中的规定在开发间接费用与前期工程费用中存在着一定的差异。如果一项费用要计入成本，则要符合企业会计准则，且某些预提费用及借款费用要满足资本化条件。同时在取得的土地使用权的相关金额，由于土地增值税法中有规定，所以应从“土地征用及拆迁补偿费”中进行分离单独列出来。而在对其它具体的费用种类进行纳税申报时再根据其差别进行纳税调整。

由于安装工程的费用、管理项目的费用以及基础设施的费用在消防、水、电等方面的具体核算中十分混乱，导致在实际工作的过程中，很多房地产开发企业确定成本项目时比较混淆。所以我们需要根据该工程费用是否属于主体之外还是主体之内进行划分，如果该工程费用属于过程的主体之外，则属于基础设施费。相反，则属于安装工程费。

三、成本归集与分配方法

房地产企业应以生产能力的水平为基础，结合生产经营特点，根据耗费资源的方式确定分配标准。企业相关费用如果要确定核算成本对象，则需要根据成本的核算对象所负担的数量。如果成本的核算对象负担只有一个，则就可以直接计入。而有几个成本对象共同负担时，则需根据预算造价、建筑面积、占地面积等比例确定合理分配标准。其分配方法和会计规定与两个税收文件基本一致。由于在实际应用中测量占地面积数据的方式不同，有的使用基地面积，有的默认为提交的占地面积的数据，最终导致每个地方的税务局的标准并不完全相同。

四、结束语

房地产开发企业的成本核算是一件比较困难的工作，因为税务成本受限于土地增值税与企业所得税的规定，并且这个过程和最终的产品都具有一定的复杂性和特殊性。同时对成本核算人员也有一定的要求，其必须对行业特点和工程开发的内容熟悉，积极参加工程部门的预算、规划及签订合同等相关工作，需及时向相关部门交流工作中遇到的不明确的问题。深入了解税收和会计方面的规定，并且在会计核算时应合理采用，使纳税申报工作效率提高。企业内部需要管理时，须按照内部的要求来核算。所以成本核算应全面满足各方要求，并且成本项目以及成本对象一定要清楚详细，合理运用分配方法，系统、全面、地呈现企业成本。

参考文献

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[3]张芳锐.房地产开发企业成本核算存在的问题及对策分析[J].中外企业家，2016（19）：81.

作者简介：金俊红（1973.11），性别：女，民族：汉，籍贯：浙江龙泉，职务/职称：副总经理，职称：中级会计师，学历：本科，单位：嘉兴市永电房地产有限公司，研究方向：房地产企业成本及税收。