建筑施工图设计项目管理分析——暨房地产高周转开发节奏下施工图最经济配合方式

孙蓉

（上海建旗建筑工程设计有限公司，上海 200232）

1 引言

土地规划决定了地产开发的产能上限，关系重大。而建筑设计决定了小区的美观和品质以及具体可售面积等细节部分，施工图设计作为建筑设计承上启下的部分，在政府管控愈发严格的时代，施工图还涉及开发取证的部分工作流程。然而，施工图本身的质量和设计施工图从业人员的劳动越来越受轻视，从而使得施工图设计工作一直处于劣势地位。比如，在设计招标阶段，开发商只重视效果图而轻视施工图的图纸质量，设计竞标时只关注报价而对图纸质量没有要求，实际开始项目设计时，开发商又一味压缩设计时间，而不顾合理地安排设计周期，这些现象阻碍了建筑设计行业的健康发展。

2 行业现状

在实际项目设计推进过程中，主要存在两种类型的甲方，分别为政府和地产开发商，两者对应的住宅性质分别为安置房（或公租房）和商品房。

政府作为甲方开发项目时，主要注重的是程序，每一步都需有理有据，对程序的先后要求严格，过程有条不紊。所以政府开发项目一般时间跨度较长，给设计方较充分时间自我完善。但是在设计过程中，作为甲方提出的要求较少，甚至没有，在图纸已通过审图之后，再提出需求往往比较难以落实，且极易受到政府换届或人事调度的影响。而且在设计初期，政府不能确定任何生产厂家，致使需要为有些设备的选型或电梯的选型等，预留较大的可选范围，在面积控制等方面，不能做到最经济合理[1]。

作为地产开发商的甲方，在设计初期已可以预选一些产品品牌厂家来对接项目，相对来说自由度较大，所以可以在施工图设计甚至方案设计时，就将厂家规格与设计深度融合，相当于量体裁衣，可以压缩公摊面积，提高得房率，压缩成本。

以本人主持的上海松江叶榭安置房项目为例，该项目从立项开始，前后历时六年，方案做了五年，这其中历经几任项目主管政府部门领导换届。过长的方案设计时间，在商业地产开发过程中是难以接受的。从初步设计到通过审图大约历时八个月，而后再过了一年才开工，开始施工图交底。得益于施工过程中领导班子架构基本稳定，对项目的整体把控可以做到前后一致、有始有终。这中间甲方对成本的管控不太严格，对地库指标概念也不明确，而作为具有工匠精神的设计师，想追求地库指标极致时却得不到甲方的理解，甚至得不到同行的赞同。解决的办法是引导甲方，同时规避上级对此项目的参与，而后建立与甲方的信任，便于工作推进。

开发商项目则以利益为第一主导要素，能够快速迎合市场才是王道。红星金华项目可谓是速度战的典范。从2016年11月初，接收到方案公司的第一版平面图（没有立面），到2017年4月初，完成审图回复并同时拿到审图证，仅历时不到半年时间。期间同步完成报规、报建、成本、销售、室内配合、景观配合等工作，2017年7月底即完成示范区开放，同年12月完成二期开盘，2018年4月又完成别墅开盘，经过两个月后基本售罄，2019年6月将近交付。短短两年半的时间内，总建筑面积将近15万m2的项目，从绘制第一稿方案到交付，高周转理念发挥得淋漓尽致。关于民营开发商追求的高周转理念，一般是1个月开工，5个月开盘，7个月首期投入回正，11个月整盘投入回正，简称“15711”。其中以房产巨头碧桂园为代表，各大小开发商纷纷效仿。由此，住房真正变成流水线上的产品，由一套标准化的流程，标准化的模板批量生产。这就是高周转模式的根本，形成体系的开发商所形成其特定的风格。但导致的结果便是全国各大小楼盘千篇一律，失去了其独特的地域建筑风格和文脉[2]。这其中，商品房对设计方的态度便是穷极压迫设计的时间，尽可能地前置一切前置条件，设计作为土地开发的前端，受到了高周转对于时间的压力。

施工图的设计，一般与方案设计同时启动，某种意义上初步设计施工图变成了方案设计的绘图仪，同时也是人工规范纠察器。作为施工图设计的项目经理最好的办法便是及时与甲方沟通，明确设计界限，同时又前瞻性地不断提醒甲方知晓方案设计应该规避的规范要求。

3 项目开发流程

如果想进行合理有效地项目管理，需要对项目开发流程非常熟悉，并对中间时间节点具有职业敏感度，在相应时间节点懂得抓住此阶段重要事项，懂得抓大放小，才能指挥项目有条不紊地向预期目标迈进。

地产项目开发的流程大致按以下步骤进行。首先，项目部进行内部立项，之后提出项目定位报告，按定位报告的定位进行概念方案设计。概念方案的确立可进行三项工作的推进：①项目投资决策；②规划方案完成（预沟通版）；③示范区选址、定位。在确定投资决策并完成方案规划之后即可拿地。一般界外人士会以为拿地之后再进行立项、方案设计等工作，其实这些工作需要在拿地之前就悄悄开展了，就像买东西之前对这件商品要有所了解，确定符合自己需求的时候才会决定成交。

上海的开发项目，拿地之后就可以正式立项了。一般立项之后，主要有两个部门对项目进行审批，一个市建委，一个是规土局。但是如果土地是政府划拨并出资建设的则需要增加一个部门——发改委来审批。下图为项目审批流程及各流程需报备的部门。

图1 项目审批流程图

如图1所示，在正式立项之后进行方案报建工作，规土局批准方案之后即可到建委进行报总体设计（总体设计不是所有城市都有，需要根据当地建委要求提供），之后提交施工图获得施工图合格证，即可到规土局申领工程规划许可证（简称工规证）。工规证的获取时间是项目管理中比较重要的时间节点，只有获得工规证才能申请施工许可证，才可以正式开始施工。

以下介绍一下各个部门的区别：

首先，各部门的职能不同。发改委主要是审核项目与社会的关系，即为什么要建、建成后有什么用？规土局则是审核项目与土地的关系，即项目要建多大、建成什么样子？此控制方向因地块性质不同而异。而建委则是对项目建设过程的全程管理。

其次，各部门的关注点不同。发改委关注的是投资，即需要多少钱来办这个事儿。规土局关注的是面积。而建委关注的是质量和安全。以下主要对后两个部门进行说明。

由于职能和关注点不同，各部门的审批依据也不一样。规土局是根据规划要求（国有土地划拨意见书、用地出让合同、选址意见书、规划设计要求通知书）和设计方案来进行审核。而建委则是根据各实施单位的资质，勘察、设计、施工、监理等设计文件来进行审核。因此，各部门的批准文件也不同。规土局的批准文件是土地出让合同（四种：招拍挂、协议出让、协议租赁、土地划拨）、两证一书（用地规划许可证、工程规划许可证、选址意见书）、规划设计要求及告知承诺书（免方案才有）、方案批文、竣工合格证及测绘报告。招拍挂范围一般包含的是商品住宅、金融、办公、商业、娱乐、旅游服务六类经营性项目或工业用地项目。建委的批准文件主要是报建表、总体审查意见汇总、施工许可证、竣工备案证书。报建表很重要，其中需要关注的信息是报建编号和甲方的全部信息。

了解了各部门的职能特点，熟悉了各阶段的报建流程，对我们后期的设计推进工作起到了清晰的指导作用。

4 服务意识

在充分了解工作流程的同时，施工图团队还需充分了解客户的需求，提供建筑全生命周期的设计服务。项目的开展一般由项目经理与客户进行沟通，而其他设计人员的市场意识相对比较薄弱。设计单位需对各部门进行市场服务意识培训。设计单位还需合理建立企业人才储备库和管理机制，避免供过于求和人浮于事的现象发生。同时，在招聘和培训方面把关，积极学习先进企业的管理模式，实现扩大优势、降低成本的目标。设计项目管理者在管理项目过程中，也要注意不断充实自己在多个专业领域的知识，从而保证设计各部门之间高效衔接，减少摩擦，整体提高设计团队技术水平，有效发挥团队每个成员的优势[3]。

总之，作为施工图设计的项目经理或项目负责人，首要原则还是服务意识，配合甲方及方案设计方又好又快地推进项目落地，求同存异，综合各方意见。在时间压力和各方不断变化的情况下，以最少的设计成本完成施工图设计，前瞻性地预见后期服务内容，减少后期变动，实现设计效率最大化。