让土地更市场，更公共

辛省志

2019年8月26日，修订后的土地管理法公布，将于2020年1月1日起实施，该法有利于形成城乡统一土地市场，更好保护农民权益。

农村集体建设用地可以直接进入市场，是本次修法最大的亮点。中国的土地权属上分为国有和集体所有。过去，除了乡镇企业、乡村公共设施和公益事业以及农民住宅之外，除了一些试点地区，经济发展中所需要的农村土地，都要先征收为国有土地再出让。政府低价征地再高价出让，土地收益已经成为大多数城市重要的财政收入来源。但许多农民土地被征收后，所得有限，而且失去土地的产权，也就失去了分享土地后续增值收入的可能。

此次修法后，农村建设用地使用权可以直接转让给用地者，农民可以获得所有的土地转让收入。而且农村集体还拥有土地的所有权，可以获得后续的土地增值收益。

除了农村建设用地直接入市，对土地征收有关规定的修改，也有利于保护农民权益。

首先是对征收条件进行了更严格的限定。法律规定国家为了公共利益的需要可以征地，但是对何为公共利益，没有明确的界定。建工厂，可以给城市税源与就业；建商品房，可以改善市民居住状况，算公共利益吗？之前，这些都是政府征地的理由。而新法则明确，只有因政府组织实施基础设施建设、公共事业、成片开发建设等六种情形需要用地的，才可以征收集体土地，旧法子行不通了。

其次规定土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。

原来的征地补偿包括土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗的补偿费，其中土地补偿费为该地被征收前三年平均年产值的六至十倍，安置补助费，每公顷最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。农民土地被征收后，所得最多是当前土地年收入的25倍。

新法则取消了土地补偿费、安置补助费与土地当前收入挂钩的规定，而由省级政府综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素制定区片综合地价，而且要每三年调整一次。此外，征地补偿还增加了农村村民住宅补偿和社会保障费两项，可以更好地保障被征地农民的生活。

再次，土地征收程序的完善，批后公告改为批前公告，必要时还要召开听证会，也让农民在征地过程中拥有了更多决策参与权和监督权。

在宅基地问题上，新法只是原则性规定鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。农民宅基地和住宅，是农民财产的重要组成部分，但是受制于政策限制，只能在本村内部转让，城市居民不能到农村购买宅基地和住宅，这大大降低了农民从住宅上获得收益的可能。在这个问题上，改革依然存在空间。