PC构件生产基地的选址与投资分析方法

龚建锋,马 健

(1. 浙江省杭州市拱墅区基础设施建设中心，浙江 杭州 310012；2. 浙江省建筑设计研究院，浙江 杭州 310006)

1 概 述

2016年9月国务院办公厅印发了《关于大力发展装配式建筑的指导意见》(国办发[2016]71号),文件提出要大力推广装配式建筑,力争用10年左右时间,使装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%。住房和城乡建设部于2017年3月制定了《“十三五”装配式建筑行动方案》,明确了以下目标:到2020年,全国装配式建筑占新建建筑的比例达到15%以上,其中重点推进地区达到20%以上,积极推进地区达到15%以上,鼓励推进地区达到10%以上。各省市也相应制定了发展政策和思路,积极推进装配式建筑的发展,我国装配式建筑由此进入了高速发展期。

然而从目前的发展情况看,很多地区,尤其是重点推进地区,由于短时间内装配式建筑建造量突增,当地现有的PC构件生产企业产能远远无法满足市场需求量,造成工地现场的预制构件无法及时供应,影响正常建设工期；同时由于供需关系的原因,PC构件的市场价格居高不下,加大了建设成本,不利于装配式建筑的健康发展。

基于上述情况,很多地方政府出台了相应的支持政策引导企业投资建厂,以缓解PC构件供需不平衡的被动局面。PC构件生产基地一般投资较大,因此企业在投资前,需要对项目进行充分的论证,其中包括很重要的两个方面：基地的选址和投资回报分析。本文在充分调研的基础上,总结了PC构件生产基地的选址原则,同时结合算例给出了基地投资回报分析的思路和方法。

2 选址分析

PC工厂的选址,需要考虑众多因素以及各因素间的相互影响。根据PC工厂特点,结合一般工厂选址需要考察的因素,将影响因素分为经济因素和环境因素两类(表1)。经济条件因素一般较环境因素具有更重要的决策顺序。

表1 PC构件基地选址影响因素

2.1 经济因素分析

2.1.1 市场供需

PC构件生产基地的规划建设主要目的是满足城市建设的需求,为了避免出现供大于求的现象,在项目建议书和可行性研究阶段,应对预制构件的市场需求进行科学准确的预判,深入分析当地的建筑市场规模,预测PC构件的需求量及需求分布,以及未来的发展趋势；同时应对拟建地区周边已有的PC工厂产能及其远期规划进行充分的调研,获取准确的数据,以便提高分析的准确性。

对于当地市场需求量的预测,主要结合新开工建筑面积、装配式建筑相关政策文件以及专项规划等进行估算。计算公式如下：

Q=S×a×b×c

(1)

式中：Q为预制构件年需求量，m3；

S为年建筑面积规模，m2,主要通过政府文件和报告获取；

a为混凝土用量系数，根据统计一般建筑的混凝土用量系数为0.3～0.4,可取0.35，m3/ m2；

b为装配式建筑的应用比例；

c为装配率。

以杭州市为例,根据最新的政策文件,2017年1月1日起,杭州市中心城区出让或划拨土地上的新建项目,全部实施装配式建造；到2020年,杭州市(中心城区和其他所属县市均包含在内)装配式建筑占最新建筑的比例达到30%以上[1-2]。目前杭州市的装配式建筑预制率为20%,新的浙江省《装配式建筑评价标准(GBT 51129—2007)》正式实施后,根据测算,预制率将会提高到25%～30%；另据统计,杭州市每年开工总建筑面积为10 000万m2左右,且未来几年基本维持该水平,因此杭州市未来三年的预制构件需求量预测见表2。

表2 杭州市预制构件年需求量预测表

2.1.2 土地成本

基地建设所需土地根据当地土地价格水平和企业资金等情况, 通常有土地租赁或直接购置两种方式。有时对于同一地区不同城市,甚至同一城市不同区域和位置,土地的租赁和购置费用也有较大差别,因此在投资与回报分析时,土地成本对其影响较大,应进行多方案比较。

2.1.3 建安成本

对于建安成本的影响主要取决于土地和厂房的投资形式,通常有两种：直接投资建厂和既有厂区的租赁。厂区租赁方式可有效降低投资风险,拟租赁厂区一般应符合下列条件：1)既有厂房跨度宜为25.0 m,当条件有限时,不应小于20.0 m；厂房长度宜为150.0 m以上,不应小于145.0 m；厂房檐口高度不应低于10.0 m；厂房的跨度应根据PC线的规模确定,最小应为四跨厂房(3+1生产模式)；2)厂房原有结构行车设计吨位不小于10.0 t,起吊高度不小于7.2 m,当吊车吨位无法满足上述条件时,需对既有厂房进行改造加固；3)厂区还应有材料堆场和成品堆场的面积,一般应为厂房面积的1.5～2.0倍。项目可研阶段,可结合上述要素对建安方案和成本进行比对分析。

2.1.4 运输成本

运输成本主要包含生产原材料和PC成品构件两方面。结合市场和产品价格构成,通常认为PC构件的经济运输距离为：150～200 km,宜控制在150 km范围以内,因此选址的供货辐射范围应按此距离考虑。

2.1.5 政府政策

当地政府政策主要包括税收政策和其他优惠政策,建筑工业化是国家鼓励的产业,市场需求大,投资见效快,利税总量高,很多地方政府已经出台了相应的引资建厂支持政策,因此投资时可与地方政府积极进行沟通,在土地价格、大小、位置、出让金(或租金)的缴纳时间、政府补助、扶持政策等方面进行磋商,争取最优政策,以提高项目的盈利水平和抗风险能力。

2.2 环境因素分析

2.2.1 地理交通条件

预制构件的生产需要大量的钢筋、水泥以及砂石等原材料,因此地基选址时,应充分考虑当地及周边地区原材料的供应情况,以利于成本的降低。同时原材料的输入以及成品PC构件的输出均需要便利可靠的交通做保障。尤其对于成品预制构件,在尺寸、重量等方面均属于超大型产品,许多干道、高架桥、桥梁存在限宽、限高和限重等情况,有些城市还对工业运输车进入城区道路的时间上也进行了一定限制,因此在进行预制构件生产基地规划选址时,应充分考虑交通条件。

以浙江省嘉兴市锦萧建筑科技有限公司基地为例。基地地处嘉兴市海盐县,距杭浦高速公路海盐出口约1.2 km,且位于沪、杭、苏、甬四大城市的区位中心,至四地的运输距离均为90 km左右,优越的地理位置为锦萧建筑提供了庞大的市场,因此其一次性规划建设规模达10条PC生产线,实际最大年产能可达30万m3。同时基地紧临一条Ⅲ级航道(杭平申线),大批的砂石原材料可通过基地码头直接进入基地,交通十分便利。见图1。

图1 锦萧科技基地地理区位图

2.2.2 场地地质情况

预制构件加工成型后,一般无法直接外运,需要在堆场进行存放,因此要求场地有较高的地基承载力,减少地基不均匀沉降,防止PC构件在堆放存储过程中产生裂缝,影响产品质量。同时好的地质条件,能降低厂房的基础成本,减少投资。

2.2.3 供水、供电情况

PC构件的制作需要大量的水进行混凝土搅拌和养护,因此工厂用水量大,应有充足的水源保障；同时还应有稳定的供电保证工厂的正常运行。项目建议书阶段可参照表3对基地的用水、用电量进行估算。

表3 PC构件生产基地用水、用电指标表

2.2.4 三废处理及噪声控制

生产废水主要为车间产生的含油含尘废水,经厂区工业废水管网排入污水处理站处理,达标后排放；生活污水直接接入市区生活污水管网,由市区污水处理站处理。污水的排放均需达到《污水综合排放标准(GB 8978—1996)》中对应的标准要求。

废气及粉尘的排放均应达到《大气污染物排放标准(GB 16297—1996)》中的相应标准。

固体废物主要有生活垃圾、金属边角余料及外购零部件的包装物等,主要防治方法包括：资源的回收、无害化处理以及减量化处理,排放应符合《一般工业固体废物贮存、处置场污染控制标准(GB 18599—2001)》的要求。

噪声一般应通过声源控制、隔声处理等方式控制厂界处昼间噪声值小于50db(A),夜间噪声值小于40db(A),同时应符合《工业企业厂界噪声标准(GB 12348—1990)》的相关要求。

三废和噪声的处理和控制除应符合上述国家标准的相关规定外,还应根据当地的地方标准和地基的实际情况确定综合处理方案。

2.2.5 远期发展空间

采取分期投资的方式,可大大提高企业的财务生存率和利润率,因此企业往往结合供需关系的变化进行分期建设,此时为提高资源使用率,降低生产成本,应优先考虑就近发展,需要预留远期发展的用地可能。

3 投资与回报分析

本文以初期常见建设规模(3+1+1生产线模式,设计年产能为15万m3)为例,对预制构件基地建设的投资与回报进行分析和计算。所谓3+1+1生产线模式,即3条PC构件生产线,1条钢筋加工线,并预留后期为进一步提高产能而增加一条PC生产线的厂房空间。

3.1 用地和土建面积分析

经调研,3+1生产线模式预制构件基地占地面积需10 hm2(约150亩),主要为3个功能分区：办公区、生产区、生活区,对应土建建设项目主要包括1栋办公楼，1座生产厂房，1座成品构件室内堆场厂房(可与生产厂房合并建设)，1栋员工宿舍楼以及厂区室外工程等。

PC基地标准厂房一般为每跨宽度25 m,厂房长度160 m,按照3+1+1模式进行配置,厂房跨数为5跨,生产厂房面积为2.0万m2； PC构件堆场面积一般应为生产车间的1.5～2.0倍左右,本文分析时考虑1.0万m2室内堆场；办公楼和员工宿舍楼总建筑面积约为8 000 m2,其中土地采用租赁方式,租金按照3万元/亩·年,现付2年计算,采用新建厂房方式进行建设,见表4。

3.2 设备分析

设备应根据工厂的生产工艺确定, 图2给出了预制混凝土构件的生产工艺图。结合工艺和厂房建设面积,生产线主要包括：1条流水线、1条固定模台线、1条异型构件生产线以及一条钢筋加工线,后期根据企业发展的需要和市场情况,可考虑增设1条固定模台线或流水线(本分析暂不考虑)。基地主要设备及投资金额,见表5。

图2 预制构件生产工艺图

表4 土地与基建初始投资表

表5 主要设备投资表

3.3 投资回报分析

财务分析一般分为融资前分析和融资后分析,一般宜先进行融资前分析,在融资前分析结论满足要求的情况下,可初步设定融资方案,进一步进行融资后分析。一般项目建议书阶段,可只进行融资前分析[3]。

3.3.1 项目总投资估算

项目资金全部采用企业自有资金,建设及生产调试期为2年,总投资15 600万元,资金投资使用情况见表6。

3.3.2 财务分析与评价

1)营业收入估算。

按设计产能70%进行分析计算。首年销售额：12万m3/年×70%×3 000元/m3=25 200万元/年,

以后考虑预制构件售价按每年6%的幅度递增,因此企业销售额也以相同幅度增长。

表6 固定资产投资明细表

2)营运成本估算(均按年考虑6%增幅)。

本项目定员人数按生产开展情况为120人左右,包括生产人员100人(三条PC生产线,每条30人左右；钢筋生产线按10人计),中高层管理人员10人,行政、财务及服务人员10人。

各类人员首年工资初定为：生产人员人均约7万元/年,中高层管理人员人均收入25万元/年,行政、财务人员人均12万元/年,总计1 070万元。

管理费用投产第一年按200万元/年预估。

生产费用按销售额的70%计。

3.3.3 盈利能力分析

一般通过财务内部收益率、财务净现值、投资回收期和总投资收益率等指标对项目的盈利能力进行分析。表7给出了本项目预测的利润和现金流量表,其中：固定资产按两年平均分期投资；折现率按6%计；固定资产按进入生产期15年按照年限平均法进行折旧。

据上述数据算得：到投资开始12年末(生产运营10年末)时,财务内部收益率FIRR=23.93%；财务净现值NPV=19 457万元；总投资收益率ROI=42.68%；项目投资回收期P=6年。

3.3.4 不确定性分析

不确定性分析主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析,应采用定性和定量相结合的方法。

盈亏平衡分析主要指通过计算项目达产年的盈亏平衡点(BEP),分析项目成本和收入的平衡关系,可采用生产能力利用率或产量按下式计算。当采用增值税价格时,式中分母还应扣除增值税[3]。

影响企业效益的主要因素有建设投资、生产成本、经营收入等,针对投资财务内部收益率和投资回收期等指标进行敏感性分析, 表8给出本项目敏感性分析部分数据。同时应进一步计算各影响因素的敏感度系数SAF和临界点(可通过敏感性分析图或试算法得到近似值)。

SAF=(ΔA/A)/(ΔF/F)

(1)

式中：F为不确定性因素；

A为评价指标。

表8 敏感性分析表

4 结 语

装配式建筑是我国未来建筑的重要发展方向,当前正处于快速发展期,在PC构件的高需求量的市场环境下,必将吸引大批的企业投资建设PC构件基地,在项目审批和设立过程中,政府部门应充分发挥引导作用,对投资资金进行合理调配,避免出现产能过剩现象,不利于地区产业结构的健康发展；同时企业在投资建厂前,应进行充分的调研,对基地的选址、项目的经济指标等方面进行科学、详细的分析,以提升企业投资效益。