中央再提“房住不炒”意在确保楼市健康发展

● 蕊 红

5月18日，住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。根据住建部的预警提示，哪个城市的房价涨幅高于GDP涨幅，哪个城市就要升级调控，反之，哪个城市的房价过快下跌，就要给政策刺激稳定房价。业内分析人士认为，住建部此举一方面旨在进一步落实房地产市场调控城市主体责任，另一方面，也表明我国对房地产市场的调控力度仍将维持之前的“高温”状态。

调控政策未转向 “预警提示”呈常态化

4月19日，中共中央政治局在召开会议分析研究经济形势时，针对房地产发展再一次强调：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。值得关注的是，2018年12月13日召开的中央政治局会议并未提及房地产内容，而这一次再次提及，意味着调控有可能再次收紧。

就在政治局召开会议的当天，住建部对6个城市进行了预警提示。业内分析人士认为，住建部再次明确要求“房住不炒”，代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态。同时也预示着住建部的预警系统已经建立完成，并开始常态化运行。未来，房地产调控将以地方为主导，住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。未来不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。

今年以来，伴随着楼市交易回暖，房地产市场各种不实消息和虚假传闻不胫而走，并广泛扩散。楼市“噪音”会危害到房地产市场的健康稳定运行。历史和实践都已经充分证明，房地产市场很容易形成“羊群效应”，每一次房价泡沫的形成，都是各种楼市“噪音”不断催化市场非理性的结果。而这种催化过程建立在房地产市场严重信息不对称的基础之上。

普通商品市场虽然也存在信息不对称的情况，但因为交易便利，由信息不对称所形成的交易价格对价值的偏离态势，通常可以通过连续交易进行修正。即使可能存在各种噪音，也会因为连续交易的证伪机制，导致各种谣言“不攻自破”。房地产市场却不同，住宅价值过于高昂容易引发交易心理剧烈波动，在各种楼市“噪音”的催化下，楼市供求信息的正常传递机制可能会被严重扭曲和放大，反过来又会通过预期自我实现机制被循环强化。

而楼市“噪音”催化“羊群效应”的作用，往往始于房地产市场运行到关键节点。在房地产市场刚性需求累积释放的过程中，市场成交逐渐回暖，此时各种楼市“噪音”不胫而走。诸如“房地产开发商疯狂举牌拿地”“二手房成交太猛了”“多地楼盘预谋涨价”等，频频见诸微信朋友圈、互联网；房地产中介各种不固定、非预期的电话骚扰也是让人不胜其烦。这些都会潜移默化地影响到房地产市场的交易心理，营造出“不买就买不上了”“房价即将上涨”的紧张气氛，推动住宅交易价格上升，反过来又会“证实”先前楼市“噪音”，导致房价上涨预期不断循环强化。

楼市调控“一城一策”仍以稳定为重

据国家统计局5月16日发布的2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，4月有67个城市新建商品住宅价格环比上涨，3月为65个城市。其中，涨幅居首的城市是秦皇岛，涨幅达1.8%；北上广深涨幅分别为0.5%、0.3%、1.1%、0.4%。除秦皇岛之外，广州、昆明、西安、济南、武汉、杭州、洛阳、重庆、北海的涨幅也超过1%。数据发布后不到三天，银保监会、住建部相继“喊话”，对房地产市场给予提示预警。

2019年以来，随着贷款利率下行和多地楼市政策微调，市场预期较2018年年底有所改善，特别是3月以来多地出现一波“小阳春”的行情。步入4月，苏州、杭州、南京、天津等地的销售势头持续回暖。在土地市场，随着流动性改善和销售的回暖，加上国家对大型城市落户政策的放松，使得开发商对后市预期改善，并加快对强二线城市的布局。近期，包括合肥、杭州、苏州、武汉、西安、天津等多个城市的土地升温明显。

一些城市住宅销售市场和土地市场的“双升温”引起了政府的重视。5月11日，苏州出台相关调控政策来稳定地价，并对部分重点区域实施限制转让措施来抑制投机，稳定楼市预期。而此前已有国管公积金实行认房又认贷的收紧政策；此外，西安、合肥、长沙、丹东等热点城市的楼市政策均有所微调收紧。有关人士分析，近期的楼市政策变化表明，在坚持中央有关“房住不炒”的基调下，各地政府继续针对自身市场特点“因地制宜”地对当地政策进行调整。而后期地方政策也将继续围绕“稳地价、稳房价、稳预期”来引导住宅市场健康、稳定运行。

当前，我国楼市又运行到关键节点，需要理性认识房地产市场的新变化。一是市场刚性需求累积和季节惯性叠加。经历两年严厉调控后，市场刚性需求有所累积。二是房价渐趋稳定也增强了刚性需求入市意愿。2017年以来的严厉房地产调控措施，令热点城市二手房价格回落并趋稳，合理交易的窗口已经打开。三是房住不炒政策定位为楼市稳健运行进行了坚强背书。

实际上，近两年来，我国房地产市场所实施的都是“因城施策”调控措施，所坚持的也是“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，在这样的调控措施下，市场的投机炒作动能已基本消退，楼市迈出了回归居住属性的坚实步伐。这些新变化表明，房地产市场交易回暖存在合理性，牵强地将各种稳增长政策与房地产市场进行绑架缺乏合理性。目前看，人口、金融和家庭杠杆等基本面都决定了我国房价上涨空间已经非常狭小。近期的楼市“小阳春”是房地产市场正常运行的结果，各方人士应该以平常心对待。面对各种楼市“噪音”，要切实提高自身的鉴别力，既不信谣，也不传谣。