博弈视角下社区会所租值消散问题研究

解嘉高娃 段慧敏 刘鑫杨

【摘要】面对现今商品房社区共有资源——社区会所使用价值折损、商业化后普遍经营惨淡的现状，本文基于租值消散理论对其普遍绩效不佳的原因进行探究，并纳入了博弈中学习演进的条件。研究发现：社区共有资源租值消散问题的根本原因是相关法律法规将其产权确定的权力下放到双方的“约定”中导致的产权不清;社区共有资源的现有商业化模式存在逻辑缺陷;业主和开发商通过学习会产生新的博弈。

【关键词】租值消散 社区会所 博弈

一、引言

“社区会所”是源于香港的概念，指经规划部门审批之后同意在商业配套用房当中存在，且具有娱乐功能的场所，在未作额外约定的情况下属于社区业主共有，属于社区共有资源。而法律法规将社区共有资源的产权确定的权力下放到双方的“约定”中，刺激了开发商与购房者对共有资源权利的争夺，花费大量成本探索形成瓜分这份权利的新的制度安排，形成了租值消散问题。

二、一个理论分析框架

租值消散理论意在说明的是：本来有价值的资源或财产，由于产权安排方面的原因，其价值 （或租金）下降，乃至完全消失（张卫东、童睿，2005）。社区会所租值消散现象普遍出现在现实生活中却被忽视或简单归因，下文将对其产生原因提供一个理论分析框架。

（一）开发商与业主的博弈

上文提到的社区会所产权归属基于约定的情况导致了开发商与购房者的竞争博弈，作为信息优势的强权一方的开发商想要尽力占有其产权所产生的收益，一部分掌握“小区会所的产权可以带来收益”知识的购房者想要尽力争夺，另一部分没有认识到产权会带来利益的购房者放弃争夺。未达成共识的购房者由于对此场景的熟悉程度不比开发商，可能会处于弱势地位，需要消耗更多的交易成本进行谈判或选择妥协或“出局”。在此过程中，社区会所难以迅速投入使用，二者的谈判成本也附加在其之上。

如果经过博弈，双方签订契约将社区会所产权归业主共有（包括按所缴纳房价组成结构分配产权的情况），那么社区会所就属于共有产权，在业主之间是非排他的。根据张五常先生的解释，由于没有排他性使用权（张五常，2000），每个业主若想要争得更多的权利，必然需要投入更多的谈判精力、甚至协调费用，他需要收集信息、承担合约未来的不确定性、维护新合约，这些成本在一定程度上消散了他所赢得的权利，这些成本均未创造产品，也没有增加产品的效用，反而会使会所本身在闲置过程中设施老化、价值缩水。

反之，如果博弈结果是像大多是现实情况那样产权归开发商所有，那么开发商的成本为事前的谈判成本、经营成本（包括税收）、维护成本，除此之外，由于本社区业主消费能力有限，会所可能会选择对外开放，这会带来更加高昂的社区管理成本和由于会所嵌入社区内部而带来的较高的搜寻顾客成本。收益方面，社区内业主会存在社区有义务为自己提供优惠服务的心理，从而愿意为此支付的价格较低，留给开发商的定价空间较小;而对于社区外消费者，社区会所相较于独立会所缺乏区位优势，竞争力低下。二者协力导致社区会所成本远大于收益，利润低、风险大，于是或空置成为沉没成本，或被低价转卖价值折损。

（二）博弈的演进

需要注意的是，业主和开发商具备学习的能力，会随着学习以及共同知识形成而改变自己的行为预期。

在之前的博弈中那一部分没有掌握“小区会所的产权可以带来收益”知识的购房者通过相互沟通或自我学习接收到该信号后选择复制其他购房者行为，参与到与开发商的博弈之中，甚至可能由于触发策略产生更加强烈的竞争激励。而原本就具备该知识的购房者也愿意将此信号传递给其他购房者以扩大影响、提高己方的谈判地位，博弈的规模进一步扩大。已经无法更改合约的业主也会因此进一步降低在会所消费的预期价格，使社区会所收益能力降低，价值进一步贬损。

与此同时，开发商也随社区业主的行为变化调整自己的知识结构，即使在己经缔结公共资源的产权归属的契约之后，由于双方在通过学习了解上述过程后，具备了降低租值消散的行为激励，从而试图寻找新的合约安排：如开发商占有会所产权之后发现其利润空间小，于是提出将其转为业主共有资源重新分配成本收益;或是业主共有之后发现沟通成本高难以实现会所产权人格化，将其管理经营权重新让渡给开发商或物业。于是进入了新契约的确定阶段，又开始了新一轮的博弈。在前期博弈的经验下，双方也许会消耗资源选择某种仲裁方式，以便发生不测事件、双方出现分歧时合理地加以解决，而这必然增加交易成本，会所租值被进一步瓜分、继续耗散。

三、结论

（一）社区共有资源租值消散问题的根本原因是产权不清

法律法规对社区共有资源产权的界定是在业主共有的基础上按照合约执行，此时其“共有”的性质被弱化，反而成为了靠开发商和业主双方缔结合约确定的“无主”资源。从而引发双方对其产权的争夺，甚至引入第三方仲裁，租值被瓜分和纯粹消散。

（二）社区共有资源商业化模式存在缺陷

根据租值消散产生原因的理论分析，我们发现以社区会所为例的社区共有资源商业化后无论产权归属于哪一方，都会产生新的租值消散的问题。开发商所有，其利润空间小导致开发商趋利避害放弃经营选择低价转租或转卖，价值折损，形成恶性循环;业主共有，业主间存在沟通成本，控制力难以集中，甚至产生业主间博弈，又陷入了共有产权“租值消散”的困境。

（三）业主和开发商通过学习过程会产生新的博弈

业主和开发商具备学习的能力，并逐渐会通过学习以及重复博弈促进共同知识的形成而改变自己的行为预期。业主会通过相互沟通或自我学习选择复制其他人的竞争行为，甚至可能由于触发策略产生更加强烈的競争激励。双方也都会在重复博弈后“突变”，为了降低租值消散，试图拟定新的合约安排。

参考文献：

[1]张卫东，童睿.租值消散理论述评[J].江西师范大学学报，2005（03）：44-48.

[2]刘正.浅议小区会所经营管理[J].金融经济，2006（02）：69-70.

[3]张五常.经济解释—张五常经济论文选[M].北京：商务印书馆， 2000.428.