漫谈商品房过户登记

漆峻侨

摘 要：不动产物权的变动，须以登记为必要条件。未经登记的不动产物权，是观念中的“物权”，不是受法律保护的真正的物权。根据物权变动公示原则与公信原则，商品房产权过户登记在商品房交易中具有显而易见的重要意义，这也是商品房交易纠纷中的热点问题。

关键词：商品房;过户;交易

一、目前商品房产权过户登记的基本情况包括以下几个方面

（1）实行不动产统一登记制度。不动产登记是一种行政行为，所体现的是国家对不动产物权关系的干预，干预的目的在于明晰各种不动产物权，依法保护不动产权利人的权利。物权法第10条第2款规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”第14条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”

（2）商品房屋产权过户登记（又称转移登记）过程通常实行“三次申请、三次审查、一次通知”制度：①开发商提交不动产权属证书或者土地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料、房地产调查或者测绘报告、相关税费缴纳凭证、其他必要材料向房屋所在地的不动产权登记机构提出办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的申请;②登记机关对首次登记申请及资料进行审查，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，核准初始登记，记载于登记簿并向申请人颁发不动产权属证书;③开发商在取得不动产权属证书后应及时通知买受人，并尽快备齐办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的申请资料;④出卖人和买受人向住建部门申请办理房屋交易审核，在住建部门审核完成后对符合交易条件的申请颁发房屋交易情况告知书;⑤在取得房屋交易告知书后，出卖人和买受人向不动产权登记机关共同提交申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，并提交必要的申請材料和交纳相关税费;⑥登记机关审查后核准转移登记，记载于登记簿并向买受人颁发不动产权属证书，国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记程序完成。

（3）产权过户登记须由出卖人、买受人共同完成。根据物权法以及《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》《城市房屋权属登记管理办法》等法律、行政法规规定，过户登记很难由出卖人或者买受人单方面完成。实践中的情况是，除当事人在商品房买卖合同中有特殊约定外，买受人是办理商品房产权过户登记的主要义务人，出卖人是协助义务人。通常做法是出卖人提交商品房权利证书、有关行政机关的行政批准文书等，买受人提出房地产转移登记申请，缴纳营业税、个税、契税等相关费用。遵循意思自治原则和合同自由原则，当事人当然也可以约定由出卖人全权负责办理商品房产权过户登记。

二、出卖人在商品房产权过户登记中的义务

从上述商品房产权过户登记的流程看，出卖人在此过程中负有重要义务。该义务在实践中有两种看法。第一种意见认为是出卖人在商品房买卖合同中的主给付义务，因为不动产买卖中，出卖人除负有交付标的物的义务之外，还应当完成产权移转登记，才真正履行完给付义务，买受人才能获得商品房所有权。第二种意见认为是出卖人在商品房买卖合同中的从给付义务，因为出卖人在买卖合同中的主要义务是交付商品房，在办理商品房产权过户登记过程中只是协助义务人。笔者倾向于第二种说法，因为自法理言，主给付义务指合同关系中所固有、必备的、自始确定的并能够决定合同类型的基本义务，从给付义务指不具有独立的意义，仅具有补助主给付义务的功能的义务。当然，此二者的区分，在实践中并不带来重大影响，一者从给付义务并不意味着不重要，它同样是法定义务;二者从给付义务可以独立以诉请求义务人履行，权利救济不存在问题。总而言之，主给付义务也好，从给付义务也罢，出卖人在商品房产权过户登记中负有重要的义务，这也是产生此类纠纷并进而引起诉讼时效问题的前提和基础。

三、商品房产权逾期过户登记的诉讼时效问题

与前文所述商品房逾期交付诉讼时效问题情况不同，商品房逾期交付应当适用一般诉讼时效的争议不大，商品房产权逾期过户登记在应否适用一般诉讼时效甚或应否适用诉讼时效的问题上争议很大。主要争议意见有三：

第一种意见：请求商品房产权过户登记的权利是基于商品房买卖合同这一债权合同而产生的权利，因此这种请求权是基于买卖合同而产生的债权请求权，当然应当适用诉讼时效，且应当适用期间为两年的一般诉讼时效，诉讼时效期间起算日为合同约定期限届满之次日。

第二种意见：买受人的请求权为债权请求权，应当适用期间为两年的一般诉讼时效，超过两年诉讼时效期间的丧失胜诉权。但考虑此类纠纷绝大多数是因出卖人的原因致使过户登记长期无法办理，同时因购房人的法律意识不强而超过诉讼时效期间。按照诉讼时效处理这些问题，会使已经交足了房价款的买主遭受重大损失，且易导致社会稳定问题。因而对买受人的请求，以给予保护为宜。

第三种意见：首先需要区分不动产是否已经交付，如果出卖人已经将商品房交付给买受人，买受人亦已实现对商品房的占有的，买受人请求出卖人办理商品房所有权转移登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。其他情况则应当适用期间为两年的一般诉讼时效。

笔者不赞同“一刀切”的第一种意见，一概以诉讼时效限定之，将导致大量物权处于不确定状态，交易稳定、安全无从维护。第二种意见是“抹稀泥”的办法，骑墙于适用诉讼时效与不适用诉讼时效之间，理由并不充分。结合法律规定与社会生活实际，笔者倾向于第三种意见。

应否适用诉讼时效，涉及诉讼时效的适用范围问题，本文“概说诉讼时效”部分已作专门讨论。其基本结论是，债权请求权应当适用诉讼时效，物权请求权一般不适用诉讼时效。这样，商品房产权逾期过户登记应否适用诉讼时效的问题，就转化为商品房产权逾期过户登记相关的请求权到底是债权请求权还是物权请求权的问题。因此，该问题的解决，必须从买受人要求出卖人协助办理产权过户登记的请求权的性质入手来展开分析。

根据上述第三种意见，商品房产权逾期过户登记应否适用诉讼时效的问题，需要分商品房已交付和未交付两种情况处理。如果出卖人未将商品房交付给买受人，亦未协助完成产权过户登记手续，则说明出卖人未能履行商品房买卖合同中的主给付义务和从给付义务，买受人应当基于买卖合同主张给付之债，其请求权属于债权请求权，应当适用期间为两年的一般诉讼时效。