不动产抵押担保范围登记不明确的优先受偿范围问题

摘 要 不动产抵押是十分常见的金融交易担保方式，不动产抵押权的取得需要办理抵押登记。然而在实务操作中，因相关部门法规并不详尽，抵押登记信息不明确的现象已成常态。“抵押担保范围”作为《物权法》与《担保法》规定的抵押合同应有内容，却并非不动产登记簿必须记载的事项。一般来说，不动产抵押登记仅会记载被担保主债权数额，在部分地区甚至有将债权数额与担保范围等同记载的情况。在如此登记现状下，抵押权人利益与其他债权人信赖利益之间的冲突日趋激烈，如何认定抵押权人的优先受偿范围，抵押权人主张就抵押物价值超出抵押登记的部分优先受偿是否能得到支持，成为了各地司法裁判部门不断研究的课题。本文将结合各高院对该长期存在的争议问题的态度，从平衡各方利益及促进登记记载问题解决的角度出发，来说明优先受偿范围应以登记记载内容为限。

关键词 不动产抵押 登记公示 意思自治 担保范围 优先受偿

作者简介：吴怡辰，江苏瑞莱律师事务所，研究方向：公司法、行政法。

中图分类号：D920.4                                                        文献标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.07.263

一、 问题的提出

不动产抵押登记中，除登记机关自身原因致使登记簿记载错误，现实中很少发生债权数额登记错误的情况。造成抵押权人会超出抵押登记数额主张就抵押物价值优先受偿的原因，主要是不动产抵押登记中缺失“担保范围”这一登记项目。

“债权数额”与“担保范围”在《物权法》与《担保法》的相关规定中，皆为抵押合同中应包含的内容，且分列于不同条款作以规定。 以此可见，两者并非同一概念，更无法相互替代。然而《房屋登记办法》及《房屋权属证书、登记证明填写说明》并未将“担保范围”列为登记机关应于登记簿上记载的项目 ，虽然《房屋登记簿管理试行办法》将“担保范围”列入应记载事项 ，但绝大部分地区的不动产登记机关并未遵循该规定，且该办法现已失效 ，不再具有参考适用价值。

故抵押权人办理抵押登记时，登记信息页中往往仅有“担保数额”一栏，而并无“担保范围”的栏目。即使部分地区设有“担保范围”一栏，其所填写的内容也难以详尽、明确地记载“担保范围”，并不能反映债权的真实情况。

由于我国采用不动产物权登记公示制度，抵押登记中“担保范围”的缺失，使得各地司法部门在抵押权优先受偿范围的认定中存有很大差异，比如江苏省高级人民法院便以登记记载的“债权数额”为限认定优先受偿范围，而上海市高级人民法院、重庆市高级人民法院、浙江省高级人民法院、四川省高级人民法院则以抵押合同记载的“担保范围”为准认定优先受偿范围。

二、问题解决各路径的形成解析与评价

（一） 以登记记载的“债权数额”为限认定优先受偿范围

江苏省高级人民法院在2013年07月31日发布的《关于当前商事审判若干问题的解答》第6问中答复，不动产抵押权系物权，根据《物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属及内容的根据，除有证据表明登记错误，抵押权人不得主张超出登记部分优先受偿。

江苏高院严格遵守“物权法定”及“物权登记公示”原则，笔者认为，该司法态度与《物权法》之立法本意最为接近。江苏高院并未在解答中将“债权数额”与“担保范围”作概念混同，更未否认《物权法》对一般抵押中担保范围的规定，未存在与现行法相冲突之处。其解答仅是在强调登记的公信力，即承认公示物权的正确性推定原则 ，并依此作出裁判指引。

出于对抵押权人利益的保护，江苏高院在解答中预留了一个“出口”，即“除非有证据表明登记簿的记载错误”。该“出口”的存在，使得整条解答所欲表达的裁判指引方向难言明确。如何定性“登记簿的记载错误”，将会直接影响到优先受偿范围的认定。登记簿记载过程中存在数额错误自应属于“记载错误”，而登记簿记载有缺漏或不明确的是否属于“记载错误”呢？或者说，登记机关已严格按照行政法规、部门规定办理登记手续，该行为能否被定性为“错误”呢？

然而，根据《担保法司法解释》 第六十一条，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。故即使发生“登记簿的记载错误”，法院也无法支持抵押权人超出登记价值部分优先受偿的主张。最高院在大庆市庆莎商城有限责任公司等与中国建设银行大庆市分行借款抵押合同纠纷上诉案判决中，也表达出了同样的裁判思路 。

实务中，江苏省内各级法院并未完全依照省高院关于抵押债权优先受偿范围以抵押登记簿上或者他项权证上记载的债权数额为准的规定，来进行裁判。2015年11月24日，江苏高院发《江苏省高级人民法院执行局关于抵押债权优先受偿范围的补充解答》再次强调，鉴于权证登记的公示效力，应以登记的内容确定具体数额，但也明确了执行法院的执行依据是生效判决书、调解书、裁定书等，无需审查抵押债权人在他项权证上或登记簿上记载的优先受偿债权数额。

笔者基本认同江苏高院的司法态度，不动产抵押登记系可由外部辨认的表征，是物权变动的公示方法 ，即使抵押登记与当事人约定的担保权利不符，对于信赖该登记之人，法律仍然承认其具有与真实物权状态相同的法律效果，以为保护。 登记部门擅自规定登记期限或者不合理的收费标准等现象，妨碍了抵押担保行为的开展 ，因此《担保法司法解释》第五十九条规定了因登记部门原因未办理抵押登记的抵押合同仅对合同双方有效。同样受制于不规范登记行为，担保范围登记不明确的情形，未尝不可适用该条司法解释。江苏高院的解答中，还透露着一种解决问题的原则，即“谁污染谁治理”，不应将不同阶段的问题混淆在一起解决。法律问题的处理，应权责分明，具有连续、明晰的逻辑性，行政部门的不规范登记行为不应在民事审判阶段予以评价，审判阶段的认定偏差不应在执行階段予以解决。

（二） 以抵押合同记载的“担保范围”为准认定优先受偿范围

浙江省高级人民法院与江苏高院持有截然不同的司法态度，其在《关于审理实现担保物权案件若干问题的解答》 第11问中倾向性认为，根据《物权法》第一百七十三条规定，担保范围不仅包括主债权（本金），不能因行政行为不规范而使当事人实现权益受有影响，抵押登记效力理应及于合理的利息、违约金等费用，债权人有权以登记的担保合同约定的范围内享有优先受偿权。无独有偶，重庆市高级人民法院有着完全相同的裁判思路，其同样将行政行为的规范性作为以担保合同认定优先受偿范围的前提。

四川省高级人民法院与浙江、重庆高院有着相似的裁判思路，其于《关于审理实现担保物权案件若干问题的意见》 第19条中明确表述，仅登记主债权，担保物权的范围以当事人约定为准。省高院民二庭王玥法官在对前述《意见》的解读中对当事人约定作出了进一步规范，根据《物权法》第一百七十三条及《担保法司法解释》第七十四条 ，可得出只要没有明确约定担保范围不包括利息等其他费用，担保物权当然及于主债权利息等其他费用，主债权本金已合法登记的情况下，登记效力应及于担保合同约定的利息及其他费用，抵押权人可在登记的担保合同约定范围内优先受偿。

笔者认为，浙江、重庆、四川高院依据登记的担保合同认定优先受偿范围，是不合理的。三高院为保障抵押权人权益的实现不受影响，将登记的担保合同约定范围认定为优先受偿范围，不仅突破了“物权公示原则”，还损害了后顺位债权人、一般债权人等其它交易相对人的信赖利益。担保合同的“登记”仅是得到了行政机关的固定，其内容并未在登记簿中予以体现，不具有可由外部辨认的表征，无法产生公示效力，更无从形成公信力，违反“物权公示公信”原则。直接以担保合同确定优先受偿范围，会使登记簿登记制度与他项权证制度流于形式。虽然浙江、重庆高院在各解答中指出了问题产生的原由，即登记部门作出了不规范的行政行为，但都未从根源处解决问题，反而使行政部门得以逃脱自身的责任。这种转嫁行政部门责任的裁判指引，会向社会传达着一种“登记机关可以作出不规范行政行为”及“交易相对人应自行审慎选择是否要发生法律关系”的司法态度，不仅于健全登记制度无益，还会使得交易市场因保守而变得缺乏活力。

与上述高院裁判思路略有不同的是，上海市高级人民法院在2018年7月25日发布的《关于行使担保物权所得价款优先受偿范围的统一裁判和执行尺度的操作意见指引》第2、3条中阐述，如登记机关登记了明确的担保范围，则优先受偿范围以登记范围为准;如担保范围登记不明确或仅是形式上登记债权本金数额，优先受偿范围以当事人约定为准，未约定的按《物权法》第一百七十三条确定担保范围并优先受偿。

笔者认为，该裁判指引同样存在着不当之处。首先，登记担保范围是否“明确”未有一个清晰、客观的标准。上海高院将“形式上登记债权本金数额”与“担保范围登记不明确”作相同处理，这对担保合同外的第三人是不公平的，外部人员无从得知“仅登记债权本金额”是否为“形式上登记”。如对抵押登记内容理解存在歧义，应从不知情的社会第三人视角出发，来评价登记内容是否明确，而不能以抵押权人如何理解为标准。 不动产抵押登记制度的设立，目的在于提示他人防范权利风险，谨慎选择与标的物的所有人发生法律关系。 如从担保当事人的视角，来判断登记是否“明确”及“仅登记债权本金额”是否属于“形式上登记”，那便是与登记制度设立的目的相背离。其次，上海高院以当事人约定来认定优先受偿范围，未有约定的按法定担保范围认定优先受偿范围。担保范围条款非抵押合同的必备条款 ，前述约定或法定范围，无须记载于抵押合同向行政机关登记，就能直接产生担保物权法律效力，是对“物权法定”原则的直接违反，将会击破不动产抵押登记制度，使得不动产抵押丧失一切公示方式。

三、 问题出路的新探索

（一） 从源头探寻问题解决路径，倒逼行政机关规范登记内容

解决问题，不能仅探讨怎么“治标”，而不考虑如何“治本”。优先受偿范围难以认定的问题，源于抵押登记内容的不规范，此已不用赘述。故想要“一劳永逸”地解决该问题，便应从如何能加速完善不动产抵押登记制度的层面出发。

法院一概以当事人约定为准认定优先受偿范围，会使得不动产抵押登记制度的发展放缓脚步甚至倒退。登记事项不明确，登记行为不规范，其责任理应由登记部门承担。若抵押权人的利益得以充分保障，其便丧失了再向行政部门追究不规范登记责任的动机。行政部门未在该问题中受到影响，自然就缺乏了推动制度改革的动力。在该裁判思路的指引下，不动产抵押登记甚至可能沦为形式登记，即仅需登记“已抵押”，而不用公示任何抵押信息。这显然与健全登记制度、要求登记机关谨慎尽职的思路是背道而驰的。

从行政诉讼的视角来看，抵押权人是唯一合理、适格的诉讼主体，其既有要求行政部门规范行政行為的诉权，也有要求行政部分赔偿其损失的诉权。对行政行为的评价，还是应该回归到行政诉讼中去，这样才能促进问题从源头处解决。

（二） 应优先保障其他交易相对人的利益

优先受偿范围的认定，直接影响的是抵押权人与其他交易相对人的利益分配，未有其他交易相对人主张抵押物价值，抵押权人利益便不会受优先受偿范围的影响。故探寻问题的解决方式，还需从利益衡量的层面出发。

其他交易相对人分为两类，后登记抵押权人及一般债权人。

后登记抵押权人在明知抵押物价值受限的情况下，选择是否作出交易行为，需要对抵押物剩余价值作出评价。评价的主要信息来源，通常仅是国家机关的登记信息，登记抵押权人出于对公示制度的信任，会认为登记内容便是全部的抵押信息。如法院一概以当事人约定为准认定优先受偿范围，便会加大后登记抵押权人的风险审查难度。此种要求后登记抵押权人审慎选择、注意风险的态度，也使后登记抵押权人丧失了向行政部门追责的立场。法律允许当事人对担保范围进行约定，也允许当事人在担保合同缺失担保范围时进行事后补正，第三人无从知晓与预判约定的担保范围，故根本无法对抵押物价值作出评价。

如此，因再抵押的风险难以评估，不动产的抵押价值便会被限制于仅能进行一次抵押，这与抵押制度促进交易发生的理念是相违背的。

实务界对此问题的探讨，往往忽略了一般债权人所受到的影响。

首先，以当事人约定为准认定优先受偿范围，会影响一般债权人对债务人清偿能力的判断。

其次，一般债权人通过诉讼主张权利，对债务人进行财产保全，便会涉及是否超额查封的问题。法院对不动产价值的判断，仅能根据登记簿所记载的“债权金额”信息，如扣除“债权金额”不动产价值已能满足债权人诉请，那法院为避免查封便不会对债务人其他财产再行使保全措施。然而，优先受偿范围可能远大于登记记载的金额，便会使得一般债权人的利益无法得到保障。

抵押权人可以通过要求行政部门补正登记手续来避免问题的发生，也可以主张抵押人在抵押物价值的范围内对债务承担连带责任，来体现担保合同当事人之合意。 除前文第（一）点所述，抵押权人尚有其他权利主张路径，而其他交易相对人的利益却很难得到保障，故应侧重保护其他交易相对人，以平衡各方利益。

四、 结语

不动产抵押登记制度的设计，目的是使抵押行为外化出公示公信力，以促进金融交易的发生。不动产抵押登记信息的缺漏，使得登记债权与债权人真实债权产生了差异，从而影响了登记的公示公信效力。司法裁判者虽能通过解释法律，行使主观能动性，对优先受偿范围作出认定，来追求个案中的公正。但这仅仅是缺漏产生的弥补措施，而非问题的解决之道。公示原则虽对交易安全起到一定保护作用，但也可能会对真实权利人利益有所损害，如登记制度尚无法规范，法律总体制度的平衡便会受到影响，故应对登记手续持慎重态度。 欲从根本处改变不动产抵押登记的现状，还应从行政机关入手，完善相关登记制度，加快法规出台。

注释：

《中华人民共和国物权法》（主席令〔2007〕第62号）第一百七十三条、第一百八十五条;《中华人民共和国担保法》（主席令第50号）第四十六条、第三十九条。

《房屋登记办法》（建设部令第168号）第四十四条;《房屋权属证书、登记证明填写说明》（建办住房〔2008〕36號）第二条《房屋他项权证》填写说明。

《房屋登记簿管理试行办法》（建住房〔2008〕84号）第九条第三款。

《关于宣布失效一批住房城乡建设部文件的公告》（住房和城乡建设部公告第1765号）序号93。

崔建远.物权法（第三版）.中国人民大学出版社，2014年版，第50-54页，第450页.

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（法释〔2000〕44号），于2000年9月29日由最高人民法院审判委员会第1133次会议通过，2000年12月08日公布，自2000年12月13日起施行。

最高人民法院民事审判第二庭编.《民事商事审判指导》2005年第1辑（总第7辑）.人民法院出版社，2005年版，第213页.

王泽鉴.民法物权·通则·所有权（总第1册）.三民书局，2003年8月增补版，第92页.

谢在全.民法物权论（上册）.北京：中国政法大学出版社，1999年修订2版，第85页.

曹士兵.中国担保制度与担保方法（第三版），中国法制出版社，2015年版，第227页，第250页.

浙高法〔2013〕152号，浙江省高级人民法院于2013年7月3日发布。

重庆市高级人民法院持有相同的裁判观点，参见《重庆市高级人民法院关于办理实现担保物权案件若干问题的解答》（渝高法〔2015〕164号）第13问。

2017年2月23日四川省高级人民法院审判委员会第7次会议讨论通过。

“抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：（一）实现抵押权的费用;（二）主债权的利息;（三）主债权。”

最高人民法院（2017）最高法民申2274号民事裁定书。

最高人民法院（2015）民申字第3299号民事裁定书、最高人民法院（2015）民申字第2354号民事裁定书。

[日]我妻荣.日本物权法[M].有泉亨修订.李宜芬校订.五南图书出版公司，1999年版，第42-43页.