农村宅基地的现状及其闲置问题*——基于宁夏的考察

◎眭 睦 韩纪江

一、问题的提出

学术界对宅基地的关注越来越密切，现有研究聚焦于宅基地流转与农民收益保护［1］、空心村整治［2］等领域，少数文献探讨了宅基地的现状［3］。一般而言，这些研究的主旨是解决中国式人地分离［4］所造成的宅基地资源的闲置、空置、荒废与农村空心化问题。宁夏地跨黄土高原与沙漠边缘，区域内的地形与自然条件差异悬殊、分异明显，可以划分为沿黄平原区、中部干旱带、南部山区等三大类型区块。项目研究是在2016年期间，对宁夏农村进行抽样调查。涉及沿黄平原区、中部干旱区、南部山区等三个大的类型共计10 个县级区域。发放问卷700 余份，剔除不合格问卷之后，共获得有效问卷596 份。

二、宁夏农村宅基地的基本现状

1．宅基地面积

被调查者当前所居住宅基地的套均面积及房屋间数如表1所示。宁夏农村宅基地面积相对较大、差异性不大，这与宁夏地广人稀的自然环境特征相适应。

表1 当前居住宅基地套均面积及房屋间数

在三类地区之间，宅基地的套均面积、人均面积存在显著差异。在三类地区内部，宅基地套均面积的离散系数都不是很高，未超过0．8，表明宁夏三类地区内部农村宅基地面积的差异性不大。无论是套均还是人均面积，都是南部山区最少，中部干旱区最多，这与当地的自然环境特征高度一致。每套宅基地的间数，全宁夏合计平均为4．4 间，在三类地区之间存在显著性差异。中部干旱区的宅基地套均面积最大，但套均住房间数最少，说明利用较为粗放。

2．宅基地的财产性价值

因为宅基地的交易少，很难形成公正客观的宅基地交易市场，这给宅基地的估值带来了很大困难。在调查问卷的设计中，让被调查者从三个角度估计自家当前所居住宅基地的价格：当前重建成本价、市场价格自评、自愿出售报价。从表2可以看出，上述三类价格，都呈现越来越高的趋势，出售报价大幅度高于重建成本。一方面，是因为对自家宅基地付出了很多心血、有一定感情；另一方面，是因为宅基地的获得并不是花钱就能买到的这么简单，往往还需要付出额外的花费。

表2 宅基地的价值

在每套宅基地的平均价格中，重建成本、自评市价在三类地区存在差异。南部山区大幅度低于其他两类地区，原因有两个：一是南部山区平均每套宅基地的面积最少，二是南部山区的经济发展水平最低。出售报价在三类地区之间的差异非常大，以中部干旱区最高、南部山区最低。在单位面积均价中，重建成本在三类地区没有显著差异，中部干旱区每套宅基地的重建成本最高，但套均面积也最大，导致单位面积重建成本下降。自评市价具有显著差异，南部山区宅基地的单位自评市价最低，既与其经济发展程度较低有关，也受到生态移民政策下大量人口向外部迁出的影响。

表3 宅基地来源（%）

3．宅基地的来源

从全宁夏平均来看，宅基地主要来自祖传继承得来，购买也占到一定比例，这两个途径都与集体所有制性质的关联不大。通过审批获得的占1/3，只有这个途径才是得益于集体所有制的福利性质，具体见表3。三类地区之间的宅基地来源具有显著差异。通过购买交易途径获得，以沿黄平原区所占比例最高（37．1%），表明沿黄平原区的经济发展水平较高，宅基地的交易频繁。

4．宅基地的产权

调查问卷显示，宁夏平均还有近1/3 的宅基地尚未办理产权证（截止2015年）。在三类地区之间存在显著差异，南部山区的办证进度最慢（46．4%）。具体见表4。

表4 宅基地有无产权证（%）

5．宅基地上住房的建筑结构

宁夏宅基地上的住房建筑结构，绝大多数是砖瓦房（81．7%），土坯茅草房很少（5．6%）。在三类地区之间没有显著性差异，表明宁夏农村住房建筑的差异性不大，其质量要求都处于砖瓦房阶段，具体见表5。

6．宅基地的通达性

宁夏农村宅基地的门前道路，较大比例得到硬化（62．6%），但还有不少是砂石路，农村常用的四轮机动车不能通行的窄砂石土路还占一定比例（20．0%），说明新农村建设仍然任重道远。具体见表6。在三类地区之间，门前道路存在显著性差异。南部山区的硬化率显著低于其他两地区，一是因为经济发展水平较低，新农村建设投入有限；二是因为生态移民政策，要求财政转移支付应将主要财力用于促进移民外迁。

表5 宅基地上住房的建筑结构（%）

表6 宅基地的通达性——门口道路类型占比（%）

三、宁夏农村宅基地闲置现状及对统一规划的看法

1．本村宅基地闲置的客观状况

被调查者中，拥有第二套宅基地的有38 户，占总户数596 户的6．4%。第二套宅基地面积的平均值为820±825 平方米，重建成本平均为125400±112712 元，自评市价平均为258714±214470 元，但出售报价平均为235769±180645元，低于自评市价。很显然，对于第二套宅基地的态度与第一套存在较大差异。对于第一套宅基地必须以高于自评市价出售，对于第二套宅基地则愿意以低于自评市价出售。从全宁夏平均来看，宅基地闲置的原因，全家外迁至城市的占28．7%，搬迁到本村他处的占43%，只是暂时闲置的占28．3%。宅基地闲置对农户造成的损失，只有10．1%的人认为很大。与之相比，宅基地闲置对社会造成的损失，有21．5%的人认为很大。

2．本村宅基地闲置的主观认识

宅基地是否闲置，闲置率是多少才算严重，目前还没有一个公认的最低阈值标准。一般而言，宅基地闲置严重与否，在很大程度上取决于经济主体的主观看法。被调查者根据自己的主观认识做出判断，结果汇总至表7。

总的来说，被调查者主观上所认为的严重程度不是很高。在三类地区之间，在这三个方面都存在显著性差异。相比较而言，在沿黄平原区的被调查者认为最为严重，原因是沿黄平原区经济发达，农村居民外出打工者多，城市化进程较快，一些农户已经实现了在小城镇和中小城市的定居。

3．是否愿意对宅基地进行统一规划

从全宁夏平均看，较大部分的被调查者（51．5%）愿意对宅基地进行统一规划，少数人（13．6%）对此问题没有概念和想法，但还有不小比例的被调查者（34．9%）不愿意对宅基地进行统一规划。在三类地区之间的差异不具有统计学显著性。具体见表8。

四、结论

总体来看，宁夏农村宅基地的占地面积较大，闲置问题并不严重，但在经济发达的沿黄平原区，相对较为严重。鉴于农村宅基地的地区分异特征显著，相关部门在出台宅基地政策时需要因地制宜、因户制宜，切不可搞一刀切。