公允价值在投资性房地产中的应用研究——以中航善达为例

(重庆理工大学 重庆 400000)

一、引言

本文从会计政策选择的视角出发，对投资性房地产公允价值计量对提升公司资产、利润等方面的影响进行研究，并对会计政策选择的原因进行分析。

二、案例介绍

(一)企业简介

中航善达，全称中航善达股份有限公司(曾用名：中航地产股份有限公司)，成立于1985年，1994年在深交所上市(证券简称：中航善达，代码：000043)，是隶属于中国航空工业集团公司的央企上市公司。

(二)中航地产投资性房地产后续计量模式变更概况

中航善达2009年4月26日发布了公告，根据第五届董事会第二十六次会议决议，为更真实、公允地反映公司持有的投资性房地产的价值，以及真实客观的反映公司战略定位及内在价值，并使广大投资者更全面深入地了解公司的经营和资产情况，公司从2009年1月1日起对投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式。

(三)政策变更年度财务分析

1.对资产的影响

当前房地产市场上，房地产价格一直居高不下，这更使得采用公允价值模式比采用成本模式更能体现资产的价值，也使企业总资产价值上升。中航善达近十年资产变化情况见下表(单位：万元)：

表格1

由上表可知，在2009年计量模式改变后，对2009年初数进行了调整，投资性房地产的账面价值增长了33,655万元，增幅达143%。根据表中的数据，能明显看出投资性房地产、净资产、总资产金额持续上升；投资性房地产在总资产中的比重除了2009年、2010年、2013由于投资性房地产的公允价值下跌导致下降外，其余几年都是在上升,2011年涨幅更是达到了15.72%；投资性房地产在净资产中占比更高，在变更之前仅占13.49%。由此可见，计量模式的变更对于总资产和净资产的账面价值产生了比较显著的影响。

2.对利润的影响

投资性房地产后续计量采用公允价值模式计量，公允价值变动损益将会计入当期损益，最终影响企业的利润，但是这个收益却不是企业能够实实在在得到的，很多企业利用这一点来虚增净利润，粉饰财务报表。中航善达近十年的利润影响，如下表所示(单位：万元)：

表格2

从2009年变更计量模式后，企业开始产生投资性房地产公允价值变动损益，并且其对利润的影响较大。根据上表数据，投资性房地产公允价值变动损益占净利润的比例较大，对2008年追溯调整的公允价值变动损益为-2031.64万元，这是由于金融危机影响到我国的房地产行业，导致房价下跌；2009年投资性房地产公允价值变动损益有3169.13万，占当年净利润的33.9%；2013年占比突然跌至5.47%，是由于在2013年政府加强宏观调控力度，相继出台一些限购限贷等方面的调控政策，抑制房价上涨，整个房地产市场低迷，公允价值变动损益比上年下降35546.53万元。其余多个年份的占比也很高，有的甚至达到了百分之两千。除此外，投资性房地产采用公允价值计量时，不用对投资性房地产计提折旧，这在异地程度上也会影响利润。

3.对财务指标的影响

中航善达调整了计量模式，其财务状况也一定会受到影响，通过整理中航善达调整前后的年报，在调整了计量模式后，该企业的净资产收益率和每股收益都有了大幅度的上涨，2011年净资产收益率和每股收益都达到了临近几年的峰值，分别为23.22%和1.5513元，这分别是2008年调整前的11倍和12倍。两个指标的上涨，很好的说明了采用公允价值模式增强了中航善达的盈利和获利能力。

三、基于中航善达案例的讨论分析

(一)中航善达变更计量模式的原因分析

1.满足公司融资需求

在计量模式变更的前一年，中航善达为了扩大生产经营规模，加强在房产和酒店业的发展，通过股东大会决议，决定增发新股，这说明有较强的外部资金筹集需求。因此在2009年进行计量模式的变更，再凭借房地产行业的迅速发展，使得中航善达的资产负债率下降，资本结构得到改善，使得企业更容易获得外部资金，缓解了公司的资金压力。

2.提供决策有用的会计信息

在过去，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量是考虑到房地产价格波动比较平稳，而现在，房地产市场瞬息万变，价格也在不断的变化。因此，就需要采用公允价值模式计量，可以为财务报表使用者提供更高质量的会计信息，有助于其了解企业的真实情况并做出正确的决策。

3.公允价值可以获取

中航善达的投资性房地产项目大多在上海、深圳等大城市，房地产交易市场比较活跃，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计，同时对公允价值进行估计的计价模型也较为完善，所以中航善达可以获得公允价值，进而改变计量模式。

(二)案例分析启示及建议

由中航的案例可见，公允价值计量模式具有明显的优势，既符合会计准则的导向，又利于企业的长期发展。但并不是说公允价值计量模式就没有缺点，仅从该案例上我们可以发现以下几个缺点：1.获取公允价值成本较大；2.计量模式的变更对资产负债率的影响不大；3.企业过多的依靠公允价值变动损益来支撑利润的增长。

对于上述几个问题，笔者这里也提出几个相应的建议：1.聘用综合性人才、加强行业自律建设。聘用具有估价能力的会计人员，使得企业在获取真实可靠的公允价值的基础上能够降低获取成本；2.改善资本机构，降低企业负债，加速资金周转，降低资金占用；3.公允价值变动导致的资产金额增加并没有真正变现而始终只是一个账面金额，并不会给企业当期带来相应的现金流入。所以，如果想保持长期良好的财务状况，仅仅靠变更会计政策取得短期的“财务数据美化”是完全不够的