基于民法分则不动产物权变动模式的立法思考与建议

张新兰

中图分类号：D923                                                            文献标识码：A                           DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.12.240

现阶段，针对不动产交易安全以及市场经济稳定发展过程中，不动产物权变动模式起到了极为重要的作用。一般情况下，目前我国的不动产物权产生的变化便是《物权法》运用的登记生效模式和登记对抗多元变动模式，不过，按照具体现象来看，我国的《物权法》中却也明确表示了以法律条例、继承以及征收等共同影响下所产生的另外一种模式——无须登记模式，即除了登记生效和对抗外，同时出现一种并不属于二者其中任何一类的“无须登记”不动产物权变动方式。这种体系对于我国的市场经济体系以及不动产交易产生了诸多影响。

一、 简析现阶段我国三大不动产物权变动模式

据笔者调研，现阶段我国主要沿用三大不动产物权变动模式：登记生效模式、登记对抗模式以及无需登记模式。下面笔者对这三种变动模式进行分析：（1）登记生效模式。一般来说，登记生效模式通常指的是“不动产物权依法律行为的各种变动，即不动产的设立、不动产的转移、不动产的变更以及不动产的终止等等行为，在没有经过登记前不能够产生法律效应的立法模式。”（2）登记对抗模式。这种模式也常常被叫做“形式主义登记模式”，其主要内容为“登记对不动产物权变动仅仅具有确认或者证明两种作用，而不能够决定其能否生效的立法模式。”（3）无须登记模式。这种体系与上述两个登记体系有着非常大的差异，从意义的角度来看，无需登记主要指的是“部分物权不需要进行登记就可以发挥相关的法律效益”。按照目前《物权法》中的规定来看，由于法规和征收所产生的物权变化，通过继承以及受赠等方式所获得的物权，和通过其他合法行为来获得的物权，以及产生的物权变化都无需进行登记，自动产生不动产的物权变更。

二、不动产物权变动模式对《物权法》的严谨性带来影响

（一）对公示公信原则造成影响

物权公示公信原则指的是物权的产生以及变化和消失等，都需要利用可查知的方式来进行体现，如果当事人将其作为基准或依据，并按照该公示原则作为行事准则，那么就算登记的物权和现实中的物权权属发生不吻合的情况，也不会对物权变动的法律效益进行削弱。在目前的登记对抗模式背景下，不动产权变动的登记信息和物权的真实性产生相悖的现象较为普遍，显而易见，这针对我国公示公信原则也产生了严重的影响，甚至与其背道而驰。在这种条件下，等级对抗模式针对目前公示公信原则带来的负面作用和影响变得极为明显化，据笔者调研，甚至有相关研究人员出现了“等级对抗模式的存在是对于登记公示公信力的一种藐视”的看法。

（二）冲击物权、债权两分体系

实事求是的讲，目前，我国不动产物权变更模式的首要原则便是将登记生效体系作为中心，登记对抗模式则较为特殊。目前，针对土地承包经营权以及宅基地使用权等等用益物权方面的变动，一般来说都会利用等级对抗模式。不过如果根据物权主体的特征的角度来看，这些变动都在物权的范围内，同时有着相关的支配特征，也就是说是鉴别其他权利的主要条件。笔者对此的看法是，在目前的登记对抗体系条件下，土地承包经营权的变更并不能完全展现益物权所具有的支配作用，也无法体现出实行的物权特征，同时在特定意义上也无法充分发挥益物权针对其他物权的保障效果。基于此，目前不动产物权变动的登记对抗模式对当前实行的物债二分的体系产生了严重的制约。

三、分析现阶段不动产物权变动模式对具体物权的影响

（一）登记对抗模式对农村土地承包经营权流转的保护有限

《物权法》中明确规定，土地承包经营权人想要将土地承包的经营权进行交易或是其他互换过程中，若是需要进行登记，那么则必须在县级或以上的政府机构申请变动登记。若是土地承包经营权的转让未通过登记，那么则无法在受法律保护的条件下对抗善意其他人。根据该规定则能够明确一点，目前我国土地承包经营权的变更仍然利用登记对抗体系。平心而论，采用登记对抗模式具有一定化的弊端和不足。其不足之处主要展现在：首先，目前的土地承包经营权的变更一般情况下常出现在“小圈子”社会的条件下，不过多数承包人已经不单单是机体经济组织的一部分，而这种现象在三权分置情况下则更加明显。当前为了全面加快农村经济发展步伐，其变动范围已经远远超出之前的“小圈子”社会，这种情况已经导致，我们不应当继续实行登记对抗模式，因其能够导致土地承包经营权在流转过程中产生不同程度上的权属纠纷。其次来说，我国现行土地承包经营的时间为30年至70年区间，试想在如此漫长的期间范畴内，土地承包权发生变动的可能性有多大可想而知，那么继续采取登记对抗模式，承包人的权利能否得到有效保障现在来看是个未知数。综上所述，我国现阶段实行的登记对抗模式，确实对承包人权利的保护力度存在缺陷。

（二）登记对抗模式未能充分保护地役权

从意义上来说，地役权指的是：为了自身土地的便利而利用所属于他人的土地，进而提升不动产效益的权益。在《物权法》有着明文规定，地役权利用登记对抗体系。而地役权运用登记对抗体系的主要原因，从客观上分析有两大原因：第一个原因是，一般情况下，地役权的产生会出现于两方的權益中，并不会与第三方权益相关，所以即使出现第三方人员侵犯土地权益的现象，也只是作为侵犯了土地使用权，并不会对其地役权产生实质性的侵犯，因此即便没有登记地役权，也不会对当事人维护自身地役权产生危害。第二个原因是，众所周知，现阶段的农村地役权登记特点决定，地役权一般来说因其手续较为繁琐并不强制性登记，这么做可以在一定程度上减轻群众的负担，方便百姓。实事求是的讲，这种做法在一定程度上存在诸多弊端和隐患。《物权法》中明确规定“地役权未经登记不能对抗第三人”，那么从客观上分析，未进行登记的地役权并不能针对第三方主张物上请求权，这类现象实际上也不能明确的保障地役权所有人的合法权利。某种意义上来说就是地役权和债权方与同时站在一个地位上，并不会受到用益物权而受到特殊的保障，这明显和构建用益物权的立法的初衷相背离。因此，登记对抗模式实际上无法充分保障地役权所有人的合法权益。

（三） 宅基地使用权强制登记制度缺失不利明确权属

众所周知，现阶段我国的宅基地实行的是“一户一宅”制，這种制度导致其仅限于在本集体经济组织成员进行变动，而不可以向外流转。如果宅基地所有权被转卖，或是外租，那么这时候在进行宅基地使用权的申请则会被驳回。此外，《物权法》第155条也明确规定，宅基地使用权的变更需要有一定的登记流程，因此，目前我国农村区域宅基地所有权的生成以及变动等方面的手续实际上也无需以强硬的手段使其办理变更手续。根据相关调查结果显示，目前我国针对宅基地所有权的转让机制进行了约束，不过却仍旧会出现各种隐形交易的现象，直接致使找基地使用权不经过登记便进行转让，并且这种现象也较为多发。此外，我国当前的农村土地纠纷各类案件中，因宅基地使用权而产生矛盾或是纠纷时，由于宅基地使用权进行私下流转所导致的现象最为普遍，这种现象完全可以归结为未办理登记。

四、现行民法分则不动产物权变动模式的立法建议

（一）总体思路建议：应采用登记生效单一模式

客观而言，我国现行的《物权法》针对不动产物权变更而开展的为登记生效模式，等级对抗模式是一种例外模式。除此之外还存在一些基于法律文书、继承、征收等发生的多元模式。等级对抗模式明显会针对目前的公示公信原则以及物债两分体系和变动善意取得体系的应用都造成了严重的影响。除此之外，地役权和土地承包经营权也受等级对抗模式而导致无强制登记制度的变化，与我国现阶段农村改革精神明显不符。因此，我国民法分则不动产物权变更模式需要运用和目前的物债二分体系所契合并起到一定辅助作用的登记生效单一模式。

（二）具体修改建议：三权修改过程应注重细节

1. 对土地承包经营权物权变动提出的建议

我国《物权法》中明确规定了：土地承包经营权所有方在进行土地承包经营权转让过程中，需要在县级或以上政府机构进行变动登记，若未登记，则不可对抗善意第三人。按照相关调研以及分析，《物权法》的这两条规定在某种程度上并不利于土地承包经营权的保护，可以进行一定修改，笔者建议，民法分则物权编中应该变更为：农村土地承包经营权从登记并生效起便为生成，登记单位需要给予承包方《农村土地承包经营权证》。登记单位在办理登记业务过程中，只能适当的收取一定的工本费，其他任何费用不得进行收取。

2. 针对地役权物权变动的优化建议

在《物权法》第158条提出规定，地役权实行登记对抗模式，而实事求是的讲，地役权的登记对抗某种意义上会导致地役权和债券容易混为一谈，同时也不能针对地役权的物权有进行保障，因而无法满足物权法的立法要求。通过调查与分析，笔者提出建议：地役权物权变动模式在民法分则物权编中可以更改为“当事人通过签里合同等法律流程来变更地役权的，能够通过书面形式进行，若当事人需要办理登记，则生效时间设定为地役权登记当日生效”。

3.针对宅基地使用权的优化建议

目前，我国《物权法》中指明，农村宅基地所有权的生成以及变动都无需以强制性措施使其进行登记办理，这也会针对目前农村宅基地所有权的确立以及现阶段农村经济发展造成较大冲击。基于此，可以选择性实施房地一体化的等级体系，将宅基地的使用权和农村住所使用权的登记进行融合，则能够进一步贯彻宅基地使用权的登记业务。宅基地试用期间所产生的变动模式，在民法分则物权编中也可以改动为：农村宅基地使用权及住所使用权的生成及流转都需要经过登记才能够发挥法律效益，若未进行登记，则不会产生法律效益。

综上所述，在目前的经济发展趋向背景下，通过把土地承包经营权以及地役权、宅基地使用权等方面的变更模式一同归纳如不动产统一登记是一种行之有效的方法，不仅能够满足目前的农村改革精神和目标，又能充分满足各区域发展的需求。因此，在国民法典分则编撰时，需要适当的以相关法律行为所产生的不动物产变更模式作为基准，进行合理的统一化编制，让未来的整体工作效率和工作水平“更上一层楼”。

参考文献：

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