房地产项目开发工程管理优化措施探究

单雅娟

摘要：房地产行业正处于快速发展态势，但常会出现房地产项目工程质量、成本等管理问题，这对房地产企业项目开发工程管理提出了新的难题。通过全面优化房地产项目开发工程管理策略，从源头上控制房地产工程的质量隐患，并做好成本管控。开发行业涉及多个专业，问题无法在此赘述。本文通过具体分析房地产项目开发工程管理过程中存在的部分问题，并根据实际情况提出工程管理优化策略，为提升地产项目开发工程管理水平提供可参考资料。

关键词：房地产 项目开发 工程管理

在现代社会经济不断发展的过程中，对企业实施科学有效管理的作用越来越凸显出来。通过充分发挥科学管理工具，有利于优化资源配置。在房地产项目的开发过程中，如果所采取的管理策略不合理，便会在一定程度上增加项目投资，降低项目开发收益。因此，要最大限度地发挥房地产项目开发的管理能力，全面了解房地产项目的开发和建设情况，全面管控项目全开发周期，并对工程中所遇到的各类问題进行明确指导，切实保证项目质量，有效降低项目成本，全面提升项目管理水平。

一、房地产项目开发工程管理存在的问题

（一）前期对市场研究不充分

主观上，在房地产项目开发之前，应充分开展项目前期阶段的可行性研究分析。如果在项目前期规划及可研性研究的过程中，对市场调研不充分，对所需信息掌握不准确，对后期预判有误差，它将在一定程度上延长项目开发时间，影响项目开发效率，增加不必要的项目开发成本。同时，客观上讲，由于房地产市场的发展迅速，部分开发项目在拿地时取得的控制性规划过于严格，也会严重增加房地产项目开发工程的管理难度。

（二）项目施工过程中的质量管理问题

质量问题一直是房地产开发项目工程现场管理过程中的主要问题，也是制约项目现场管理的重要影响因素。主要体现在以下方面：（1）开发企业施工监理的监督管理职能不能得到有效发挥，施工材料不严格把关，偷工减料现象及建材质量问题普遍存在;（2）在实际施工过程中，施工人员未遵循施工图设计要求或国家建筑规范标准要求施工，因此，项目竣工验收及后期使用运营均存在严重的质量隐患：（3）施工人员自身施工技术水平和安全意识参差不齐，“一人一岗”和“一人一证”等上岗制度未按要求落实，未对基层员工和关键环节施工人员定期组织培训，存在施工工序混乱现象，最终影响项目整体的工程施工质量。

（三）项目管理体系不健全

房地产开发项目工程非常复杂，具有工程量大、施工工艺设备多、管理难度大的特点。然而，在房地产项目开发工程的管理过程中，制定的管理体系不健全，分包项目的工作范围不明确，分包队伍选择把关不严，所以常常会出现工作界面划分不科学的现象，如一些分包商的工作因专业能力不足，不能达到工程实际要求，这为该项工程增加了质量风险及管理漏洞。

二、房地产项目开发工程管理优化措施

（一）加强项目风险管理

为有效提升房地产项目开发工程管理的水平，有必要加强房地产项目的风险管理能力。其中，风险防范主要是利用先进的技术手段和管理方法，以此来合理的规避项目开发过程中可能存在的风险，有效降低房地产项目开发企业的经济损失，有效保障房地产项目开发企业的经济效益。但是，在房地产项目开发工程的风险防范过程中，需要全面进行风险识别。尽可能采取风险转移的方法，通过充分利用一定的方法将特定的风险以其他的形式转移到无形，如加强合同管理水平，降低法律风险，或采取购买保险的形式，尝试将房地产项目开发工程管理过程中的风险转移给保险公司，为提高项目效益奠定坚实的基础。

（二）全面完善成本管理

项目成本管理是提高房地产项目开发工程管理水平的重要环节。为有效提升房地产项目开发工程的管理效能，应加强各部门之间的联系，专注于房地产项目的成本管理与控制，并贯穿于开发全周期。项目成本管理的所有环节都是相互关联和协调的，如果出现某一个环节管理不恰当，都会在一定程度上增加房地产项目开发工程的成本，严重影响房地产项目开发企业的经济收益，故有必要加强房地产项目开发工程施工全过程的成本管理，坚持在房地产开发项目的投资决策阶段中从定性和定量两个方面控制开发成本。首先，定性分析，主要从项目整体收益角度，注重资金投入与投资收益比，深入研究整个房地产项目开发工程的价值趋势：其次，定量分析，则主要是对房地产项目开发施工的各个环节进行造价控制，在设计环节做好充分论证及技术交底，全面确定房地产项目开发的施工量;最后，要加强房地产项目开发工程的施工现场管理，充分发挥施工现场监理人员的作用，在各个层面控制成本，为房地产项目开发工程管理水平的提升提供充足的资金支持。

（二）项目质量管理

房地产项目开发工程与其他行业的产品不同。能够影响房地产项目开发工程的质量因素较多，不管是人工及材料市场波动，还是机械设备、建材、施工工艺的发展变革，都直接影响房地产项目开发工程的质量及成本。因此，为有效提升房地产项目开发工程的管理能力，有必要在前期可行性研究论证阶段开始，发挥设计功能，提升工程管理全过程管控，严抓成本控制，通过各项管理手段，有效提升房地产项目开发人才的综合素质，强化房地产项目监督管理水平等管理措施，有效保障房地产项目综合管理水平。

三、结论

总之，在当前房地产项目开发工程的管理过程中存在着诸多问题，需要创新房地产项目开发工程的管理理念，尝试站在房地产项目管理的战略高度，从强化组织管理，到全方位全过程有效控制，切实提高房地产开发项目管理水平，促使房地产开发企业实现更加稳定健康的发展。