浅析房地产企业财务管理运行机制及优化

马小涛

[摘 要]近年来，我国房地产行业发展迅猛，为国民经济发展贡献力量的同时，房地产行业也经历数次调控，且行业竞争日益加剧，这让房地产行业的从业者备受压力以及挑战，凸显出财务管理工作对房地产行业发展的重要价值。本文从房地产企业实施财务管理的重要性出发，分析了房地产企业财务管理运行中存在的问题，并提出了优化策略，旨在为相关研究提供借鉴。

[关键词]房地产企业;财务管理;运行机制

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2019.12.005

[中图分类号]F275[文献标识码]A[文章编号]1673-0194（2019）12-00-02

0     引 言

时代变革使国内经济发生了巨大改变，经济形势变化给各行各业带来了挑战以及机遇，但房地产这个行业相对特殊，资金密集、规模大、周期长。房地产行业的快速发展，使越来越多的人开始关注这个行业。财务管理工作对于房地产行业的运营来讲是不可或缺的，是房地产行业长远稳定发展的后盾。财务管理工作一直以来都在企业发展中扮演着重要角色，资深的行业管理工作者需要意识到财务管理工作的重要性，结合当今的经济发展形势以及战略发展目标适时、适度地调整财务管理工作，保障财务管理工作能够保障房地产行业的资金稳定，并获取更多的投资收益。

1     房地产企业财务管理的现状

1.1   财务管理较为被动

目前，我国一部分房地产企业财务人员的主要工作就是日常会计核算、审批报账、做账、出报表、报税，很少涉及财务预测、财务分析、管理建议等方面的工作，采用这种被动式财务管理模式的房地产企业不在少数。完整的财务管理体系应包括日常核算、财务预算、财务分析、财务控制等内容。良好的财务管理工作离不开一个系统的体系，不单要进行会计核算以及会计分析，还需要对财务活动进行控制以及预估。现阶段，行业在大环境中存在很多不确定性，不得不适时进行调整，当前的房地产行业缺乏财务工作意识，无法发挥出财务管理的预测功能。

1.2   资金管控缺少预算或者预算执行不严格

房地产企业所需资金量巨大，拿地、拿项目、开发建设、支付管理费用、销售费用和缴纳税金等都需要数量巨大的资金。目前，房地产企业资金使用存在很多难题：第一，国家限制资金流入房地产行业，银行对房地产行业的贷款审批严格、使用限制较多;第二，在房地产行业销售过程中，按揭客户占比较大，银行按揭放款审核严格，受按揭总额度的影响，按揭放款进度放缓，会直接影响房地产企业的回款速度;第三，房地产行业实行预售资金监管政策，监管政策对房地产企业的资金做出了很多限制;第四，部分房地产企业没有严格执行资金预算制度，资金使用随意，或者没有严格考核资金计划的执行结果;第五，一些房地产企业盲目扩张、盲目拿地、盲目拿项目，造成资金链紧张，可能导致开发项目烂尾，抵押项目被银行收回，无法按时交房，给业主造成巨大损失，给社会带来很大的不稳定性，开发商名誉丧尽、血本无归。

1.3   开发成本管理方面及营销费用管控方面有待加强

房地产企业开展开发管理成本工作，是为了获取更大的效益。一个开发项目包括方案设计、工程招标、施工、工程变更、工程验收和工程维修等环节，每个环节都涉及成本，需要支付大量资金。成本管理需要房地产企业对开发项目实施全过程进行有效控制和规划。然而，目前一部分房地产企业在设计方案时，没有考虑可行性及成本，造成后期出面大规模工程变更，反而会增加成本;拿地拿项目过程大费周折，楼面价居高不下;工程施工过程中，控制不严格，极易造成工程进度滞后，增加成本。

房地产企业投入的营销费用会直接影响销售业绩。目前，大多数房地产企业在营销费用管控方面存在很多不合理的现象。第一，未根据销售阶段调整营销费用比例，造成总额超标，房地产企业一般将营销费用控制在销售总额的3%以内，对房地产销售的3个阶段——开盘前、正常销售期、尾盘阶段未进行营销费用的针对性管理，开盘前为了提高项目知名度大力宣传正常销售期，为了完成销售计划，广告投入、分销投入居高不下，尾盘销售阶段为了清盘，经常举办赠送活动，造成营销费用超标。第二，营销费用报账时，在地铁公交广告、分销、大众经纪人、老带新等方面，未根据营销手段调整签约过程，没有及时调整营销政策。

1.4   管理层及财务人员素质有待提升

近年来，房地产企业发展迅速，然而一些房地产企业的管理者缺乏管理理念，管理企业像管理“小作坊”，财务人员中有很多关系户，缺少制度约束，即使有制度，也无法有效执行。此外，管理层对会计定位不正确，认为会计只不过是报销、记账、报税，财务制度不明确，执行不严格，造成财务人员流失。

2     房地产财务管理优化策略

2.1   構建完善的财务管理工作体系，强化财务管理统一性

财务管理工作对房地产行业来说是至关重要。构建一个完善的财务管理工作体系对于工作运行来讲，不单单是依托，更是一个规范，完善房地产财务管理工作体系关系房地产企业的发展方向以及投资重点。房地产企业必须构建一个完善的财务管理体系，明确预算分析流程，每一个环节都要环环相扣，从而需要理顺财务管理工作的结构，加强财务管理工作的统一性，实现财务管理效用最大化。此外，房地产企业应立足当前经济形势，优化与更新财务管理模式，彻底破除过去被动的财务管理模式，积极主动地发挥财务管理控制以及预算功能，将现代化的财务管理理念应用在具体工作中，真正提升财务工作的效能水平。

2.2   增强财务管理工作意识，开展全方位的预算管理

房地产行业具备自己的特征，特别是对房地产企业来讲，都有各自的发展战略目标。房地产企业要立足于财务管理角度，首先要增强财务管理工作意识，明晰财务管理开展与实施的重要性，将财务管理工作放在一个重要的位置。其次，在开展财务管理工作的过程中，需要将企业发展战略与财务管理工作融合起来，制定每一个年度、每一个季度以及每个月度的财务管理目标。在财务管理工作者与房地产企业的整体发展目标相一致的情况下，要做好财务管理不同环节中的预算工作，进而从上到下、从里到外相互联动，从而有效实现发展目标。此外，房地产企业要加大预算管理宣传力度，调动各部门、各岗位的积极性，编制可执行的预算，分析预算的执行差异，并对预算执行率进行考核。

2.3   优化成本管理工作

房地产企业应不断优化成本管理工作，在预定质量标准、预定工期的前提下，不断分析、调节、挖掘降低成本的潜力，及时纠正将要发生或已经发生的偏差。工程成本是动态的、非静态的，影响工程成本的因素有很多，如工程设计、设备价格、材料价格、工资标准以及费率、利率和汇率变化等，这些因素变动必然会导致工程成本相应变动。因此，工程成本在整个建设过程中，始终处于不确定状态，直至竣工结算后才能最终落地。在分析建筑成本控制的影响因素及其采取相应的控制方法时，要充分考虑各工程的现状，针对工程项目的具体情况进行具体分析，要循序渐进，不能急于生成，更不能生搬硬套。

房地产企业应根据营销计划制定营销费用预算，并考评执行结果，将营销费用与职工个人考评及晋升挂钩，表彰营销费用管控较好的项目及人员，复制及推广营销经验;对营销费用执行偏差率大且没有充分理由的项目及个人，限制其奖金及晋升，情节严重的可以直接进行通报批评。同时，财务人员应真正发挥出财务监管的作用，真实准确记录每笔报销业务，并运用分析、甄别、纵向分析、横向比较等方法，及时发现营销问题，避免出现虚报、伪造业务，为加强销售费用管理提供决策依据。

2.4   完善财务制度，加强财务人员管理

房地产企业应不断完善并严格执行財务制度，加强财务人员职业道德建设，树立严谨的工作作风，努力提高工作效率和工作质量，不断提升财务管理人员的工作素质，让他们定期接受培训，不断吸取新知识。同时，房地产企业应建立财务人员业绩考核机制和财务人员述职制度，反映一年来的工作情况及对明年工作的思路、打算和想法，年终组织所有财务人员进行年度个人述职，并由公司对每一财务人员做出正确评价。

3     结 语

房地产行业小到关乎社会大众的生活起居，大到关乎国家的经济发展态势，财务管理工作对房地产行业来讲是核心要素，从而需要房地产行业从业人员注重并做好财务管理工作，真正将现代化的财务管理理念融入实际工作中，充分发挥财务管理工作的效用，促进房地产行业长久稳定发展。

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