菜鸟律师办案实录：倾心相助的闺蜜来抢拆迁款

菜鸟律师接案，闺蜜要抢她的拆迁款

我叫罗丽丽，今年23岁，在天津市一家知名律师事务所实习。带我的师傅姓贾，39岁，律所的合伙人，人称“一部行走的法典”。由于师傅不用坐班，常年在外办公，所以，律所接待来访者的任务基本就归我了。

5月17日早上，我像往常一样坐在办公室翻法条，进来一位将近50岁的中年妇女，容貌中上，但气质绝佳，看着是个外柔内刚，通情达理型的知识女性。

经了解，她叫高敏，今年46岁，在北塘中心城区开了一家养老院，今年那一片区要拆迁了。听说补偿款将近900万元。万万没想到，在这个节骨眼儿上，高敏的闺蜜居然来跟她抢拆迁款了。

高敏的闺蜜叫张小玲，13年前丈夫患癌症去世，此前为了给丈夫治病，欠了一屁股债，一个人拉扯着两个孩子挣扎求生，生活苦极了。无奈之下，她打算把渔村的五间房都卖了，自己背上孩子到东郊区的大棚里给人家种菜去。

张小玲走了之后，高敏打越洋电话跟在日本打工的丈夫王宝泉商量，能不能先借些钱给张小玲母子度日。王宝泉说救急不救穷，不如先把她的五间房买了，等老了之后就在渔村那边安度晚年。

于是，高敏把丈夫多年打工攒下来的32万块钱给了张小玲。王宝泉怕她不仔细，还特意从日本回来，签了一张详细的购房合同。当时张小玲对高敏夫妇千恩万谢。按当时的市价，6万多块钱买一间渔村小平房是够贵的！但是高敏可怜她，无亲无故还要拉扯俩孩子，就豪爽地买下了。

接下来的13年里，他们陆陆续续投进去51万块钱，把100多平方米的三间小房扩建成了将近400平方米、拥有15间房的养老院。13年间，陆陆续续住进来100多位老人。

由于双方都太忙，张小玲去了大棚后，闺蜜之间也渐渐没了往来。没想到，今年5月份的一天，得知房子要拆迁的张小玲，突然带着两个孩子打上门来，一上来就说，要高敏还她的房。

叙述完，高敏满眼期待地望着我！随即掏出了四五页纸递给我，这是一份手写的合同，因为年代久远，纸张都发黄发脆了，但上面的字迹却清晰可辨。合同构成的要件一点儿都不缺，从字面上看不出任何的问题。

我又把那张合同翻过来调过去地看了好几遍，也没看出问题。于是试探地问高敏：“您在订立合同的时候出现过什么问题？有什么争议？房款是否当时就付清了？有没有付清房款的证据呢？”

在她思索的当口，我觉得这个案子标的太大，也怕有自己看漏的地方，于是就借口给她倒水，起身到别的房间给师傅打电话去了。师傅听完我的话，在电话里说：“嗯，知道了。你先问她诉求，我这就赶回来。”

可等我挂了电话返身回到接待室的时候，发现高敏已经不在了。她居然没有留下任何的联络方式。待师傅回到所里，皱着眉听完我的陈述，看了两眼合同复印件，鼻子里哼了一声说：“这不明摆着的事实嘛，这个合同不成立。双方都有过失。”

我大吃一惊，翻来覆去地看合同，半天也没找到线索，问师傅到底怎么看出來的。她敲着我的头说：“等她来你自己问她，还有看看合同法，动动脑袋瓜子。”说完，她迈开长腿又走了。

没过几天，如师傅所说高敏又来了。她带着几分歉意，解释说当日丈夫心脏病突发，请我千万别介意。根据经验，我推测合同可能涉及什么个人隐私，而慢热型的人，是不会一开始就和陌生人吐露太多个人信息，哪怕是自己的律师。

我换个方式问她：“是不是张小玲又来闹了？”她点点头。我趁热打铁地问她知不知道那女人为何如此嚣张？她没有回答，避开了我的目光问：“是不是有规定城市里的人不能买农村的房子？”

原来如此！师傅说这个合同是无效合同，关键就在这里了。《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》当中第二条明文规定，农民的住宅不得向城市居民出售。张小玲家的5间小平房，属于农村宅基地的性质。高敏是城镇居民，这样一来，她确实根本没有资格购买张小玲家的住宅。根据《合同法》第52条中的相关规定，违反法律行政法规强制性规定的合同，属无效合同。

听完我的解释，高敏难过地绕着手指头说：“我走了几家律师行，大家都这么说，说这官司打不赢。”顿了一会，她眼圈泛红地说：“难道我十几年的经营真的就这样没了吗？那养老院的老人怎么办呢？”我心里也是一阵悲凉，起身打电话问师傅，这个案件接不接？师傅回答说：“你傻啊！这么大标的，你问我接不接？”听这口气，我就知道师傅有必胜的把握，期待看看贾大律师如何逆天改命。

开局不利，合同无效我方败诉

接了案子后，我被师傅指使去了一趟养老院，刚进村，我就看到大红色的拆字在院墙上格外醒目，很多人家在家门上贴了喜字，挂了灯笼盘了地龙（花炮），兴奋的情绪笼罩在村子的上空，而高敏家养老院，则显得有些格格不入。

这是个两层的小楼，刷了素白墙面，特别干净，为了方便车辆的出入，他家还用青砖铺了一条通向村口的路。看得出，高敏和丈夫把所有的心血都花在这家养老院上了。

高敏带着我在养老院逛了一圈。一路上高敏热情地和看见的每一位老人打招呼，向我介绍着他们的情况：这是位老师，去过西藏支教，因为高原反应，被学生背到医院，后来他得了老年痴呆症，什么都不记得了，却清楚地记得自己的学生;这是位医生，曾经是援非的专家，可惜他无儿无女，总说自己在等待末日的审判……

她突然停下脚步说：“小罗你知道，人都会老，老了会嚼不动想吃的东西，不记得回家的路，会尿裤子，会祈求去得平静而有尊严。我想做的就是让这些老人平静、没有痛苦地走完剩下的路，也希望自己能有这样的终点。"

“我把他们当做自己的父母，或者未来的自己，我总觉得这些老人和自己的命运息息相关，所以一个也不愿意舍弃。要是没了拆迁补偿款我该怎么办？要怎么再建一所养老院？这些老人会被送去哪里，经历什么样的命运？”然后，她转过头哽咽起来。

走出养老院，我突然明白了师傅的用意，她是要用事实告诉我，这不是一场简单的合同纠纷官司，这是一场必须赢的硬仗。可是，到底有什么办法让事情反转呢？

还没等到我们起诉，6月26日，张小玲一纸诉状，将高敏告上法庭，请求判令原告与被告签订的房屋及宅基地买卖合同无效，判令被告返还原房屋宅基地相关证件，对拆迁补偿款的价值依法及事实予以分割。民事一庭受理了该案件。

我心里早有预感，这个案子平静不了。却没有想到，庭审的那天就出事儿了。庭审那天，我提早到了民事一庭和高敏会合，她紧张得不停追问官司输了怎么办。合同不成立的话，房子算谁的？拆迁补偿款是不是全要飞了？我一边心里敲鼓，一边佯装镇定地安慰她。

快开庭的时候，师傅突然打电话说，自己上吐下泻不能出庭了。我问她要不要向法院申请择日开庭。她却说：“你来吧！教了你那么久，这场官司你来打吧。”就这样，我坐到了被告律師席位上。

在既无法律、法规支持，也无师傅坐镇的情况下，我咬紧牙关上场了。尽管我在整整两个小时的庭审中，据理力争，但那些证据、资料薄弱到根本站不住脚。原告的代理律师一直带着笑容俯视我，神色间带着怜悯和温柔，只有我能体会到，那根本就是逗弄家里猫狗的神情。

主审法官当庭宣判，依据《土地管理法》相关规定，以及相关的国家政策，确认原被告之间签订的这份房屋买卖合同无效。高敏当庭痛哭失声，被丈夫搀扶走了。

我垂头丧气地回到律所，居然看见师傅正在一边打电话一边给绿萝浇水。我顶着一脑门子官司问她为什么不肯出庭。师傅头都没抬，轻描淡写地说：“本来就是打算让你输的。”然后挥挥手，叫我去准备其他的案子了。

神反转，为代理人争取最大利益

接下来，整整半个月我都沉浸在输了官司的悲痛中。高敏到律师事务所来了一次，告诉我们张小玲天天闹着让她搬家。有的老人被家属接走了，有的因为惊吓生了病，养老院被搅得人心惶惶。

我认为打输官司自己也有责任，开始帮着高敏他们找民政局和街道解决问题，希望至少不让老人们无家可归。终于，我们一起如坐针毡地等到了好消息，多家养老院愿意接收老人。

就在这时，拆迁办的熟人给我们律所打来电话，说拆迁款具体数额定下来了。

那天，一贯懒洋洋的师傅，突然一跃而起，甩了披着的外套，拍着手叫道：“罗小菜，给高敏打电话，把案卷翻出来，拿证据、拿法条、拿计算器，振作起来，真正的庭审开始了！”

其实，在一审之中，法官只判定了房屋购买合同无效，却对房屋拆迁补偿款没有做出任何的分割，理由很简单——

当时拆迁只是一个意向，并没有达成相关协议，房屋拆迁补偿款的具体金额没有确定。所以，张小玲的这部分诉请，被予以驳回。

很快，高敏向区法院，提交了分割拆迁补偿款的诉状。这次，师傅亲自出庭。法庭上，她先是拿出房屋改建前后的建造图纸，还有当年张小玲实际交付的五间破败不堪的房屋照片，以及高敏扩建后的养老院的照片做对比。

她还拿出高敏为了改建扩建房屋所花的费用清单，证明他们夫妇在这13年中所花费的心血。师傅还在现场展示了我在养老院所拍摄的大量照片，并且煽情地讲述了高敏和老人们的故事。

师傅拿出当年购房价格的图文信息，证明高敏购房时付给张小玲的钱，远远超过市面价格，证明其交易的诚实守信。同时与现在的房价做对比，提出当时高敏如果不是出于同情购买张小玲的房屋，而是出于投资的目的，购买别处房产，应该得到多少利益，预估高敏的实际损失。

最后，她以刚刚判决合同无效的判决书为依据，慷慨激昂地说：“该购房合同生效于13年前，房屋实际交付买受人使用整整13年之久。从维护社会公平的角度，请求法官酌情分割拆迁款。”

与师傅在法庭上的神采飞扬不同，对方的律师却显出了异样。虽然他也是寸步不让，但却反复在房屋购买合同上兜圈子，到了拆迁款分割的问题上时，他就开始顾左右而言他。

由于事实明确，证据充分，所有的有利条件开始向着高敏倾斜。经过整整5个小时的庭审，最终法院做出了如下判定：

首先，将房屋拆迁补偿款和团签奖励按房屋的数量分为两部分，一部分是张小玲的5间房屋，面积共计116.5平方米的款项，一部分是高敏翻建、改建、扩建的10间房屋，面积共计283.5平方米的款项。

关于283.5平方米房屋的这部分拆迁补偿款和团签奖励，和张小玲没有任何关系，全归高敏所得，共计6265350元。而张小玲的5间房产，因为和高敏存在实际的购买关系，也不能全部归张小玲所有，需要按照对错比例划分。

主审法官认定，双方在签订房屋买卖协议时，都存在过失，都违反了国家相关规定。按照主次责任，张小玲分得30%份额，而高敏享有70%的份额。张小玲共得到67万元左右，高敏共计得到130万左右。

最后，高敏共得到拆迁补偿款818万元左右。张小玲不服，提起上诉，二审法院驳回，维持原判。

一场由拆迁补偿引起的官司，终于尘埃落定。而法官划分拆迁补偿款的依据，就是张小玲自以为打赢了的那场，有违诚实守信原则的官司。

后来，高敏夫妇得到了街道的大力支持，在新区购买了一栋无争议的楼房，新开了一家设施完备的养老院，老人们陆陆续续地回来了。

张小玲这几个月以来光顾打官司，好好的大棚也荒废了，而且她的那些客户，听说了她的为人，再也不敢和她有生意往来了。

法律未必能够百分百惩恶扬善。但在法律条文之外，你确实还是能够感受到它的温度。或许，这正是法律的魅力所在吧！

编辑/徐艳