中国房地产发展问题研究

苟秀玲

摘 要：放眼整个房地产行业，从上世纪末开始，房地产行业一直处于高速发展时期。在这这一特殊时期成就很多房地产大亨，当然房地产建筑建造风格水平领域也在这一时期得到了发展提升。本文主要介绍自2002年以来，在我国房地产行业得到国家、政府，以及各大企业公司大力关注之后，中国房地产得到的种种机遇与面临的问题。的确这么多年以来，房地产行业的市场效应出现过热现象，房屋大规模建造的结果导致很多的人买房成为自己严重的经济负担，而穷着越穷，富者越富，同时拥有很多套房产的人在坐等房产的升值。作为新时期最具影响力得新兴产业之一。国家对房地产开发的态度也日以严谨，相对应的开发整治措施也相继出台。房地产行业的发展仍如破竹一般，势头不可阻挡。为保证今后房地产开发的可持续性，首先应该要给房地产开发商一种需求与供应相匹配的清楚认知。通过多方面分析造成建造地产混乱因素，并得出现阶段在房地产领域热度提升的原因及危害，进一步整理规划房地产整改新途径。

关键词：地产商品；潜力无限；生产成本；生产能力

众所周知，房地产行业实现如今发展势頭最猛的行业，种种与房地产挂钩的职业需求量也是不断提升。如果说是楼盘建设和楼盘销售的话，肯定前景不好，要知道土地的面积是有限的，如果不断建造，那么就意味着可用土地越来越少，当没地方继续建造更多楼盘的时候，自然这一行就走到尽头了。而房地产的另一个项目就是做中介，专门做房屋出租的，这个行业前景非常好，如果地盘是售前服务，那么中介就是售后服务，当楼盘买卖消失，中介就接替过来成为房地产行业的老大了。因此，我们不难看出，我国房地产面临的巨额投资金额也是飞速增长。房价自然会持续增长。这种房地产过热的原因，必然会引起房地产市场不能符合正常买房体系而出现销售待停，而房价持续上涨的情况。正是因为这一不好的表现力，我国所提倡的和谐社会氛围被打破。这种氛围不能适应于现如今的社会发展水平，极大程度上负荷了群众生活。在这种房地产开发程度度上，我们有必要为此做出专门的情况解析梳理。当然，在房地产行业过热的大趋势之下，有次针对性想法的人自然不在少数，我们可参考的的数据仍旧有很多，在这种基础上，我们加以利用不断跟进，着手放眼今后房地产发展问题。

一、房地产作为商品的供需因素分析

1.1房地产商品的供给因素详解

在短期内影响供给的主要因素是生产成本，成本的多少决定着房地产的价格走向，进一步可以控制商品的需求。众所周知，作为商品，每一件商品的价值都是可以估量的，贴切与每个客户都会根据各自的实际需要去进行购买。所以成本的问题需要具体分析，特别是生产成本中的工资成本，在房地产建造时期，房地产作为核心项目，可以分担成许多工期给各个团体，当然每个团体又各自存在互不受到影响，只是单独受众参与与开发商的生产成本当中。在长期内影响供给的主要因素是生产能力，即经济潜力的增长。这就要考虑到市场的效应，因为市场的潜力是无限大的。房地产在销售过程中几经周折，价格可以得到上涨的条件很多。因此，供给管理包括控制工资与物价的收入政策，指数化政策，改善劳动力市场状况的人力政策，以及促进经济增长的增长政策. 影响供给的主要因素的原因还有房地产商品的代替品与互补品，所谓替代品与互补品，互补品，是买了甲就必须买乙，比如没有数码相机时，买了相机，就必须买胶卷；相机与胶卷就叫互补品，现在的例子，比如打印机与墨盒。甲与乙不可分离。替代品，是买了甲就绝对不再需要乙。比如可口可乐与百事可乐。甲与乙不共戴天。如果代替品与互补品的价格可受控制，对于房地产来讲房价就可以受到控制。

政府对房地产开发的税收与补贴政策

我国住房制度在近些年以来经常受到改革后，政府的管理控制己经基本消失，退出了房地产为大众供给的市场，缘由也有很多，更注重于房地产商自身已经能够根据市场行情做出自身判断来决定房地产供给量。房地产作为开发商品，它的供给影响因素有很多，主要有：土地供给，土地是任何房地改造的最初状态，也是房地产开发起源，土地供应总量也时时刻刻决定着房地产开发的规模。及其结构自然也能做到直接决定房地产的走向、开发资金，要知道房地产本身就属于开发建设规模较大的工程、投入大、周期也很长，在投资方面动辄就要投入上千万。同时也受到预期的影响，想必工期的拖延都会对价格造成一定的影响。

1.2房地产商品的需求影响因素分析

就目前来讲，从我国目前的市场经济发展趋势来看，房地产市场的情况也受到不断地波动，将房地产商品作为炒作的对象，迫使房地产价格持续暴涨，这种需求区分于来自消费自身的需求和购房意图。需求影响因素如下，人口作为具有购买生产力的生物，对住房需求的影响最大，人口的年龄层次不同，购房地也不同。第二是可支配的收入，购房的需求在于便利，收入高的家庭对便利的要求高。当然信贷成本，房地产价格也是需求的有力影响因素，因为房地产属于耐用品，价值的定义不容置疑。过高的房价对于信贷的偿还力度始终是一种极大的负担。因为信贷本身就具有利息成分，成本上升，只要投资，资金通过加工就可以获得收益，投资者在这种条件下也会选择购房，而消费需求者就不会那么直接。

二、房地产概述

在现代社会中，房地产的具体操作最早应该起源于西方国家，也就是说房地产的概念是从西开始的，到如今发展成为现在这个样子，自然是受到人类赖以生存条件的影响。房屋是人类进行起居吃穿住行等生活方式的基础，是人类智慧得以寄存的结晶，同样是社会体系进步的生动性的体态特征。房地产又名不动资产，通过名字我们就能看出，房产是对资金的一种固定，不动产在经济学有独特的定义，就是指土地和在地表的定着物，这里当然包括各种房产开发的建筑物，另一层面，房产又指房屋及其周围附带的一些构筑物，同土地及其地下各种设施的结合。众所周知，房地产行业也可以细分到很多支流，细分为工业区的建设地产、商业房屋的建设地产，当然也有我们要居住的地方和生活区。

作为一种大金额的特殊价值商品，房地产也自然而然的拥有几大特征：一是房产的移动能力受到限制，不可移动性，而且房产的替代性也即差。其他工业产品往往具有可移动性，但房地产产品却做不到这点。房地产所讲述的这些上述特点，使得房地产行业的发展状况对我国速度快离开国民经济的发展以看见人头及对融资投资、房价、消费还房贷、资金运动都有着巨大的不可预测影响力，其产业相关系数难度大，带动性也是时时刻刻处于失灵的状态。

三、发展状况

中国房地产行业众多特点之一，就是造就大量的可以持续就业机会。特点之二的原因是城市濒临着大规模的改造与拆迁工作，这种世界化趋势极大影响着房地产的城镇居民生活可以提高性的稳定和社会政治的持续和谐稳定。中国房地产业在各个市场经济领域的过热发展现状与问题已经连续可以出台，相应的一系列政策和措施，规范房地产市场，抑制部分地区房地产投资过快增长，控制房价。

四、结束语：

房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容，很多专家学者对此进行了探讨。评价指标体系大都从人民生活、经济、环境三个方面进行综合。根据胡学锋（2000）提出的评价指标，人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用，包括人均居住面积、居民住房成套率、居民居住面积、住房价格收入比、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等7项指标。有房地产业增加值房地产企业环保全员劳动生产率、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数、房地产银行贷款偿还率等8项指标。

参考文献：

[1]李晶. 中国房地产税收制度改革研究[D].东北财经大学，2011.

[2]程红梅. 中国当代房地产金融思想发展研究（1978-2005）[D].复旦大学，2007.