房地产行业财务风险防范

谢长玉

近些年，随着我国房地产公司的急速增加，房地产市场的规模变得越来越规范，但一些房地产公司的经营状况和以前相比却越来越不容乐观，甚至有的公司出现了亏损并有更严重的趋势。在这样的社会经济环境下，为了能良好地评价房地产公司的经营效益，及时地预测房地产公司的财务风险，如遇财务风险时，公司的管理者能够实施恰当的有效措施来避开，我认为完全有必要对房地产公司的财务风险进行分析防范，来供其进行参考。

近几年，房地产市场的发展势头如日中天，但由于我国房地产起步较晚，我国对于房地产企业财务风险的研究仍然有些欠缺。存在企业普遍对财务风险意识不够关注，认识不足，并且现有的风险的预警及防范措施不够严密等缺点，仍需要对这一行业深入分析。

一、我国房地产企业财务风险的成因分析

（一）企业资本结构不合理，盲目举债

一方面，由于房地产行业的项目投资需要大批资金，绝大多数房地产企业为使项目顺利运行，想方设法地向各大银行贷款或向其他知名企业借款，因此这种举债具有极大的盲目性，并没有谨慎考虑企业是否本身具有一定的偿债能力。另一方面，财务杠杆效应伴随负债经营而出现。在其他条件不变的情况下，负债越多，利息支出越大，财务杠杆系数也就相应越大，即财务杠杆效应越明显，这便是企业财务风险的直接因素。虽然负债带来的杠杆效应可以在一定程度上给企业带来较好的经济效应，但是负债比率过高，企业的债务风险便会因此加大。

（二）财务管理环境的复杂性

企业内部在资金管理、资金使用和利润分配方面存在管理不当等现象，资金的使用效率不断降低，使得整个企业资金的安全性和完整性沒法得到良好的保障。在企业财务管理过程中经常会有这种情况：不同财务分析方法得出来的结论不同，甚至相差甚远。这时就需要决策人员进行判断看哪一个方案较可行和哪个方法更科学，所以财务风险的另一成因是企业内部大量财务人员的判断导致了复杂的财务管理环境。

（三）宏观经济环境及政策因素

我国经济保持快速发展，但各项法律制度、经济政策并没有跟上当今高速发展的经济形势。房地产行业是我国重点调控的几大行业之一，几乎每年都会出台一些有关房地产行业的调控政策，这时候很多企业都会感觉无从下手，到最后就只能消极被动地接受结果。另外一些偶然因素的巨大破坏，例如：地震、台风、沙尘暴、火灾、安全事故等自然灾害和突发事件会对企业的项目工程建设带来不可估量的损失。所以在这种不确定因素太多的条件下，与宏观经济环境政策密切相关的房地产行业便会因此受到较大的冲击。

（四）房地产开发企业风险意识淡薄，盲目投资

受2009年政策利好、信心恢复等因素的影响，只要是进入房地产行业在很长的一段时间里都盈利了不少，对此一些管理者认为我国房地产行业是一个净赚不赔的领域，这从侧面说明房地产企业相关人员对财务风险存在的客观性认识存在偏差。房地产开发企业管理人员的风险意识淡薄是财务风险产生的另一个重要原因，一些房地产开发企业没有在事前从项目规模、市场需求、投资报酬率、国家法律政策各方面进行全方位科学的系统分析，也没有进行大样本大范围的市场调研，导致最终决策缺乏可靠的依据，加大了企业的财务风险。

二、房地产企业财务风险规避策略

（一）强化成本控制，提高盈利能力

在开发产品时，结合产品特点明确上下级分级的成本费用，将成本核算对象划分为若干类型。在策划与监督方面，房地产企业要理顺自身与各个客户之间的关系，筛选优质客户，并与之维持长期、稳定的合作关系，梳理工作流程，实行成本责任制。房地产企业财务部门要定期抽查各个项目的资金使用状况与项目进度，及时发现和解决项目建设中的问题。重视经营质量，保持企业健康稳健发展，慎重投资，以免资金链因企业扩展速度过快而断裂，进而出现资金缺口，这样才能将资金真正用于能够创造利润的项目上。

（二）强化应收账款管理，提高资产质量状况

应收账款作为企业的资产，是企业增加销售和盈利的投资，比如坏账成本、管理成本、机会成本等等。企业资金中有很大一部分都是应收账款，这会严重影响企业投资其他项目的计划和进度。所以，房地产企业要充分意识到管理应收账款的重要性，保持敏锐的市场洞察力;另外，还要注重管理货款回收，适当增加预收账款在回收资金中的占比。

（三）控制资金预算，改善偿债能力

资金预算能够对房地产企业各个部门的资金分配进行协调和合理规划，使资金用于该用的地方，以免出现资金冗余的现象。房地产企业要对这项财务工作保持高度重视，并建立相应的应对风险措施，使资金在采购环节尽可能实现间接融资。受金融危机影响，银行收缩房贷，银行信贷为主的融资手段受到一定制约。房地产企业要把握好时机，挖掘潜在融资渠道，采用多元融资手段。对于房地产企业融资规模、资本结构、融资方式等实现计划统筹安排，增强企业的融资能力，降低企业短期资金短缺的风险。

（四）提高财务人员素质，培养核心管理团队

房地产企业财务人员的素质高低将影响企业财务管理的效率。要解决财务问题，首先就要引进一批优秀的财务人员，这些人才也是企业强化自身竞争力的关键，引进之后，企业还要针对他们开展培训活动，使其能在变化的环境下能胜任企业财务风险管理工作，为良好的财务评价管理打下坚实的基础。在房地产企业利润逐年下降的环境下，只有通过科学的现代企业管理制度、集体主义的团队精神和专业化的职业经理人，房地产企业才能盈利和发展。

三、结语

综上所述，在房地产市场欣欣向荣的表象之下，仍然有很多潜在的风险危机存在。如果企业仍然不给予足够的重视，市场中的矛盾扩大到一定的程度，可能会给整个房地产市场带来不可逆转的危害，甚至会影响到整个社会经济的大环境。（作者单位：徐州珍宝岛房地产有限公司）