去杠杆趋势下广西房地产信贷风险分析与化解建议

黎秋华

摘要：自2017年中央经济工作会议提出防范化解重大金融风险重要任务以来，采取了去杠杆、控制房地产业等一系列重要措施，这对于高速发展中的房地产业产生了一定程度的影响。本文剖析了房地产业与银行信用风险的关联性，重点对广西房地产信用风险进行了评估分析，并结合广西房地产业发展现状提出相应化解风险的建议。

关键词：去杠杆 房地产信用风险 风险化解

随着广西房地产业开发投资规模的不断扩大，房地产业的贷款规模在不断增加。从2014-2018年近5年的房地产开发企业当年到位资金来看，房企贷款总额由340.03亿增加到504.84亿，增长了48.5%，平均年增长10.2%;截至2018年，个人按揭贷款总额达891.22亿元是2014年的2.5倍，平均年增长22.2%。在2018年上半年对房地产行业严格调控的趋势下，个人按揭贷款仍然增长了21. 14c7e，全年同比增长l3. l%。

由于广西房地产业的负债（包括房地产开发企业贷款、个人住房按揭贷款以及住房抵押贷款）主要来白丁银行，日益增长的房地产贷款规模，将银行业與房地产业的发展紧密的联系在一起，任何一方出现一些不利因素，将会严重影响金融资产的质量，在银行业累积的这些不良资产有可能会诱发系统性金融风险。其主要原因在丁房地产开发商、房地产建筑企业，严重依赖商业银行等金融机构的支持，拥有较高的信贷资金，而房地产业的迅速发展也极大地推进了广西金融业的发展。二者互相依存，互相促进和发展。再则，房地产的消费基本依赖银行住房按揭贷款，银行业贷款中很重要的一个部分是房地产抵押贷款。房地产业的风险将会通过贷款这一渠道转移到银行身上，房地产业贷款规模越大，银行业所面临的潜在金融风险就越大【1】。

一、广西房地产信用风险监测与评估

房地产是典型的资金密集型行业，其主要特征之一就是较高的负债水平，而房地产企业的债务风险是形成金融风险的重要原因之一。当前白上而下、全方位的政策调控，对丁房地产企业的债务风险和融资环境都带来了较大压力。2014年-2018年广西房地产业银行贷款情况如下所示：

（一）房地产企业贷款规模趋势收紧，房企偿债压力逐渐加大

在加大供给侧结构性改革的背景下，2017年开始我区缩减了对房地产开发企业的贷款比重，政策面对丁房企融资渠道有重重防火墙，大部分无法流人开发领域。从2018年全区的房地产企业到位资金来看，整体情况良好，但区域发展差异较大，一些主要城市的房企仍然存在一定程度资金到位不足的情况。例如：河池市房地产开发企业本年实际到位资金同比下降20.6%，其中，银行贷款比上年同期减少6.15亿元，缩水近几成;百色市开发企业购置土地面积严重下滑（2018年1-8月开发企业购置土地面积同比下滑68.2%），其原因主要来自丁金融机构严控房地产开发企业投资贷款，个人住房贷款放款缓慢，导致中小企业资金紧张，影响新项日的开T和在建项日的实施进度，难以形成有效投资;柳州市房地产到位资金同比下降9%等。南以上种种迹象显示，一些城市房地产下行压力大，企业存在一定的资金风险。南丁过去几年房企大规模举债快速扩张，贷款存量较大，2019年将迎来还款债高峰，信用胍险增加。

（二）房地产开发贷款占金融机构贷款总额比重整体弱偏高

房地产开发企业贷款总额/金融机构贷款余额的比值体现了金融业对房地产业的支持力度，在国际上广泛认为该比值应该低丁2%，若比值大于2%则说明金融业对房地产业的支持力度太大，会加剧房价非理性波动风险[2]。根据图l的指标数据显示，2014、2016、2017年份比值均超过了2%。虽然银行白2017年起开始收紧对房地产开发企业的贷款，2018年该比值下降到1.9%，但2018年房地产开发企业银行贷款规模仍曾正增长趋，同比增加3. 7c7e。因前期宽松信贷政策的影Ⅱ向，房地产开发贷款存量仍然很大，其带来的负面影响依旧存在，仍需要金融机构重点关注其可能带来的风险。

（三）房地产开发企业资金来源于银行贷款的比重连年上涨

房地产开发企业本年资金来源中，来源丁金融机构的贷款由2014年的29%上升到2017年的36%，2018年该比重为35%，下降了一个百分点，主要的原因在丁受到严控房地产贷款规模政策的影响，大部分的房企资金来源转向丁依赖销售楼盘的定金及预付款（2018年房企本年资金来源丁“定金及预付款”同比2017年增长了33.3%），但购房者预付的这部分款项仍有一部分源白丁银行贷款，房地产业资金来源对银行依赖程度逐渐增加的总体趋势仍未有明显转变，在宏观信贷政策收紧、房价下行压力较大的趋势下，金融机构需要关注由此可能带来的金融风险。

（四）个人按揭贷款总额持续快速增长

从我国日前居民的消费情况来看，大部分居民购买住房都是通过向银行申请住房抵押贷款，随着近些年来房价的一路走高，个人住房贷款的数额也保持着高速增长，2014-2018年平均涨幅高达22.2%，2017年在全国贷款增速放缓的趋势下，广西的个人按揭贷款总额同比增长了24.5%，高丁同期全同平均水平22. 2%，2018年继续以13.1%的涨幅保持增长。虽然在去库存压力下，扩大了住房贷款的规模，但要密切注意南此带来的金融风险隐患。由于信贷的过度支持，容易导致房地产价格持续上涨并始终保持在高位，助长了房地产投机行为，截至2018年12月，在全国加强房地产调控背景下，广西商品房平均售价同比去年增长了5.6%，即使供应充足，依然会表现为供不应求的状态，促使房地产价格出现非理性波动风险不断累积扩大，一旦房地产市场出现剧烈波动，将对整个金融系统带来重大风险。

（五）房地产企业资产负债率、不良贷款率不断提升，银行信用风险增加

近些年来，随着房地产业的持续升温，房地产开发企业从银行贷款规模不断扩大，我区房地产企业的资产负债率也呈现逐年上升趋势，白2015年-2017年三年间由74.5%上升到77.5%，在整体去杠杆的背景下，2017年大部分行业的杠杆率都有所降低，但从日前上市公司的负债情况看，房地产行业仍然属丁高杠杆模式。2018年第一季度末全国房企资产负债率上升至79.42%，房企负债率创下13年新高。资产负债率超过85%的A股上市房企近20家，其中就包括了在广西投资的一些上市房企，例如：绿地控股（88.67%）、阳光城（86_8%）、金科股份（86.22%）等。随着房地产调控的加深，房企融资难度加大，融资成本大幅上升，令房企的资金链深度承压，一旦销售状况不理想，企业周转能力受阻，在房企总体负债率高企，资金集中兑付压力加大的背景下，楼市大幅波动会影响企业资金链安全，进而给金融机构带来信用风险。

（六）部分消费贷款违规进入房地产市场，加剧市场金融风险的脆弱性

2016年广西短期消费贷款283.40亿元，比年初增加25.69亿元，同比增长10%。2017年1月短期消费贷款余額为285.5亿，同比增速为0.7%，至12月则上升至555亿元，比年初增加271.6亿元，同比增速高达95.8%，短期消费贷款增速异常。其中主要的原因归结丁银行白2017年开始的收紧房贷授信政策，一些购房者开始通过各种渠道违规加杠杠，而短期消费贷款就是主要的渠道之一，南此绕过首付比例的限制，导致房地产市场在短期内流人大量短期消费贷款，使得房地产市场的投机行为、房价涨幅过快等问题更为突出。2018年短期消费贷款增速有所下降，涨幅为41.4%，但仍大幅高丁全国同期平均涨幅18.7%，对丁消费贷款的去向仍然需要密切关注。

（七）去库存趋势总体向好，但仍存在结构性、区域失衡问题

我区自2015年开始在去库存周期有缩短化的趋势，供给侧结构性改革相关政策的作用开始显现，但部分城市在去库存方面仍存在结构性、区域性失衡问题。一方面，住宅商品房去化周期缩小成果显著，但非住宅商品房去库存压力仍然较大。例如2018年，百色市虽然非住宅去库存效果显现，但商品非住宅库存基数较大，消化周期仍然较长，目前百色市商品非住宅库存约占商品房总库存量的47.6%;河池市商品房销售面积和销售额双双下滑，房地产去库存压力大。截止2018年8月，全市商品房待售面积同比增长105.5%，其中非住宅商品房库存同比增长58.3%。较大库存导致房地产商资金周转压力大，南丁由于导致房地产商难以应付到期的债务成本、甚至利息，最终可能带来债务违约风险。 通过以上分析，白2017年中央提出了去杠杆、控制房地产业等一系列政策措施以来，房地产企业出现不同程度的资金紧张情况，房地产企业资产负债率偏高，随着贷款规模趋势收紧，房企偿债压力加大;个人按揭贷款总额持续快速增长，以及部分消费贷款违规进入房地产市场，易助涨房价非理性波动风险、增加金融风险隐患。但以上提到的资金信用风险依然可控，总体发展趋势向好，不过在规模化竞争格局下，房地产企业对资金的需求仍然迫切。2019年楼市调控仍是大基调，房地产项目面临销售压力和亏损风险，因此，在房地产企业到期负债规模逐步扩大、资金周转压力加大以及不断上涨的融资需求趋势下，有关部门应警惕各种不可控因素带来的房企债务风险。

二、风险化解建议

（一）继续落实好“因城施策”的差别化住房信贷政策

坚持实施稳定、连续的房地产金融政策，加强对个人住房按揭贷款增长的管控，并强化对其审慎监管，支持住房刚性需求，抑制房地产市场的投机炒作行为。对消费贷款进行严格管理，避免经营贷款、消费贷款等资金非法流人房地产市场，抑制居民部门杠杆继续过快增长。

（二）防范房地产领域的不当和过度融资

遏制资金过度流向房地产领域，限制高负债率以及具有市场投机炒作行为的房企融资，加强房企购地资金来源审查，严格控制购地等加杠杆行为。对丁资金紧张情况比较严重的房地产企业，主要金融机构要引导设立企业债券融资支持工具，积极采取措施拓宽其融资途径，引导房地产企业通过正规渠道融资，减少房地产企业由于资金链断裂带来的金融系统风险隐患。

（三）完善宏观审慎管理制度，加强房地产抵押品监管

银行及相关金融机构要将个人住房按揭贷款、房地产开发企业贷款及以房产为抵押品的贷款、房地产开发企业债券等各种形式的房地产融资纳入监管范围，建立建全房地产抵押品动态监测机制和风险监测机制，建立与房地产金融风险相关的基础数据库，定期开展房地产压力测试，及时发布内部预警信息并针对性地采取有效应对措施。

参考文献：

[1]邹小芳，姜学勤房地产泡沫与银行信贷风险研究 [J]经济研究导刊2013.29：163-166

[2]周学东，匡小红等中国金融稳定报告（2018） [R] .2018-11：42-45