北京市住房合租市场租客关注因素研究

张丽 孙洁 张洋

摘要：近年来，随着存量房的不断增加，北京等一线城市租房市场蓬勃发展。目前北京市租房市场需求旺盛，租金价格不断上涨，并且租客群体以年轻白领阶层为主，合租需求要远远高于整租需求，合租市场已经成为北京市租房市场的主体部分。研究中以北京市合租市场作为背景进行研究，发现目前合租市场上存在着忽视租客需求等诸多问题，企业并不了解租客在房源搜寻过程中关注的因素。因此研究中通过问卷调查量化分析租客在合租房源信息搜寻过程中关注的影响因素，进而以此为出发点为相关企业提出优化建议，使企业关注租客需求，进而提升合租成交量。

关键词：北京市合租市场;租客行为;量化分析;影响因子

中图分类号：F293.3 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）07-0014-23 收稿日期：2019-05-21

1引言

近年来，随着可开发土地量不断减少，北京等大城市已经由增量房市场转向了存量房市场。据中原地产统计数据显示，2018年底，北京楼市库存增加至5.66万套，相比2018年初上涨了2万套，上涨幅度高达57%，增幅为近4年之最。随着买房热度的下降，商品房租赁需求反而迅速增加。据国家统计局最新数据显示，我国目前流动人口近2.5亿，其中以租住商品房为主要居住模式的人口占总流动人口的67.3%，租房需求量大，因此商品房租赁市场近年来迅速發展。

2北京市租房市场特征

2.1住房合租模式成为北京市租房市场主要形式

北京市房屋租赁需求也在不断扩大，使得租金价格表现出明显的上升趋势。根据安居客在2019年3月发布的最新数据来看，截止到3月29日，北京市租房均价为4800元，较2月份上涨290元，环比增幅6.43%，北京市租金价格呈现波动式上升的趋势。越来越高的租金价格使得许多年轻白领阶层，尤其是应届毕业生群体逐渐抛弃整租模式，反而更加倾向于进行房屋合租，租房市场上的合租需求迅速增长。北京市租房市场也呈现出房屋租赁合租模式占比高于整租模式、合租价格高于整租价格的趋势。

据统计，北京市租房市场合租比例早在2013年就达到了60%（来源：中国经济周刊），并且近年来不断扩大，在2017年艾普大数据的最新调查中发现北京市租房市场中合租占比已经将近80%。所以，在北京市租房市场中商品房合租模式已经成为主流的房屋租赁形式。

2.2住房合租市场主要群体年轻化

此外，关于北京市住房租赁市场特征方面，通过禤文昊、张杰等学者通过网络实证调查详细分析了当前北京市租赁市场上的租客特征，发现北京租客具有以下特征：大龄青年，近90%在35岁以下;受过高等教育租客群体占93%;大多处于职业生涯的初期阶段;具有偏好合租的意愿。即受过高等教育的年轻白领阶层是当前北京市租房市场的主要客户群体，并且大部分租客会选择合租模式作为自己的租房选择。

2.3对租客需求关注不足成为合租市场重要问题

从上述资料中可以得出北京市居民租房需求旺盛，商品房合租市场迅速发展，且市场发展潜力巨大。

然而，随着近年来北京市合租市场的快速发展，合租市场上也出现了诸多问题，例如：租房市场不规范，相关法律法规仍待完善;企业经营策略同质，彼此竞争激烈等问题。其中大多问题的根源就在于租房企业不能针对租客需求来进行房源信息的传递，因而会导致企业间信息同质，只能通过夸大信息或者恶意竞争房源等方式来保持自身竞争力，进而会影响到租房市场的秩序和规则。对租客需求关注不足成为了北京市合租市场上的一个重要问题。所以，想要解决租房市场存在的种种问题，就必须使企业了解租客在合租过程中所关注的影响因素，并且以此为出发点进行信息传递方式的优化和企业策略的改进，进而满足租客个性化需求，提升自身竞争力。

本研究以了解租客在合租过程中关注的因素为主要出发点进行研究，设计了李克特量表对租客合租关注因素进行了量化分析，将租客在合租中关注的因素进行了评分和相对排序，从而引导和帮助企业了解租客在合租中关注的因素。

3数据收集与研究方法

租客是否进行合租的决策是由内因和外因的共同作用决定的，在合租决策中内因主要是由于租客自身的特征所决定，而外因主要是由被租赁房屋的条件所组成。本研究从内外因两方面考虑进行了问卷的设计，问卷内容分为三大部分：第一部分是租客基本情况调查;第二部分是合租行为与意愿调查;第三部分是合租影响因素调查。问卷于北京地区进行随机发放，主要通过线上问卷的方式进行发放和回收统计。于2018年11月-2019年2月期间累计发放问卷218份，其中有效问卷为208份，回收有效率达到95%以上。问卷回收后根据答题时间来进行数据筛选，答题时间小于100秒的问卷一律删除，不计入计算，共删除问卷结果10份。

3.1从租客特征出发的内部关注因素分析

数据回收后，为研究租客自身特征对住房合租决策的影响，本研究对租客特征进行了频率描述分析，观察回收样本的基本特征，结果如表1。

在频率分析表中，我们可以明显看出被调查者在性别、年龄、学历、职业、月薪、婚姻与家庭状况以及租房经验上都具有显著差异，并且各细分部分占比不均，为了解各项因素对被调查者的租房决策是否具有影响，研究中进一步进行了独立样本T检验和相关性检验。

研究中对被调查者的性别、年龄、学历、职业、月薪、婚姻与家庭状况与是否有租房经验分别进行了独立样本T检验，结果表示：被调查者的性别、年龄、学历和租房经历等因素对租房者的租房偏好没有显著性影响，而被调查者的职业、月薪水平和婚姻与家庭状况则对租房者是否选择合租模式有显著性影响。即对租客进行合租决策具有显著影响的内部因素为：租客职业、租客月薪水平和租客家庭与婚姻状况。

为进一步验证影响租客合租决策的租客特征相关因素，研究中进一步对各因素间相关性进行了验证，结果如表2。

在相关性检验中，当显著性水平P<0.05时，我们则认为两个变量具有显著性相关关系。在对租客特征的相关因素进行相关性检验时，我们可以明显看出租客的职业、租客的月薪水平、租客的婚姻与家庭状况均与租客的租房偏好之间具有显著的相关关系，即租客的职业、月薪水平、婚姻与家庭状况会对租客合租决策产生显著性影响。

3.2从房屋条件出发的外部关注因素分析

在针对租客在互联网合租中关注的影响因素的调查中，本研究根据文献调研以及预调研的结果，将影响因素分为五大类别，并在问卷调查中以李克特量表的形式进行呈现，让被调查者对相关因素进行打分，并以此为依据进行数据分析，得到关于互联网合租中租客关注因素的相对排序。影响因素细分表，如表3。

并且，本研究为保证问卷结果的准确性和可用性，针对此项表格进行了信度和效度的检验，从而保证外部影响因素细分表的可靠性和合理性。在信度检验中，克朗巴哈系数为a=0.926，结果良好，表格具有可靠性;在效度检验中，KMO系数为B=0.852，结果可接受，表格具有合理性。因此，本研究所设计的影响因素细分表通过信效度检验，其结果可以可靠地反映租客在合租中关注的影响因素。

在表格通过信度效度检验后，对所获得数据进行进一步研究，对租客在合租中所关注因素的相关量表进行了描述性统计，描述内容为：个案数、最小值、最大值、平均值、标准差和以平均值为依据的相对排序。通过李克特量表评级打分结果获得各项细分指标的平均值，进而以平均值为参考进行相对排序。表格赋值情况为“1=非常不重要，2=不重要，3=一般，4=重要，5=非常重要”，结果如表4。

在描述性统计表中，我们可以看出每项因素个案数均为208个，均有最大值5和最小值1。并且从表4中，我们可以根据相对排序看出，租客在合租中最为关注的前十位因素分别为：交通便利程度、空房与入住情况、房屋所处地理位置、租金价格、房屋基本设施、合租人情况、合租人性别、租房时长、房屋功能、租金走势和预测。

在描述性统计结果的基础上，为进一步归纳和精简租客在合租中关注的因素，研究对所得数据进行了因子分析，从而归纳出其主成分。经过对量表的因子分析，在总方差解释表格中我们可以看出：前七位因素特征值较大，可以较好地解释表格，因此可以将量表因素总结为7个公因子，结果如表5。

如总方差解释表格所示，7个公因子方差百分比累计达到65%，可以较大程度地解释表格内因素。其中，公因子1的特征值最大，方差占比达到约32%，表明租客在合租中对公因子1中的因素最为关注，其次是公因子2和公因子3。为进一步分析公因子内部的解释因素，研究中对成分矩阵进行了旋转，旋转后得到新的旋转后的成分矩阵，结果如表6。

通常，当旋转后的成分的系数绝对值大于0.6时，我们就认为其可以解释该公因子。

因此，公因子1的解释变量为：合租人学历，合租人工作情况，合租人婚姻与子女情况，合租人年龄，合租人经济状况;公因子2的解释变量为：交通便利程度，所处地理位置，房屋基础设施，空房与入住情况，租金价格;成分3的解释变量为：房屋局势与户型，房屋面积，房屋所处位置，房屋设计与装修;成分4的解释变量为：押金价格，租金走势与预测，租房时长，付款方式;成分5的解释变量为：周围绿地、公园分布状况，周围是否有健身场所，周围学校、教育机构分布状况;成分6的解释变量为：小区口碑与知名度，郊區物业服务水平，开盘时间与房龄;成分7的解释变量为：周围是否有大型购物中心。

从因子分析的结果中，我们可以看出，租客在住房合租对房源信息的搜寻中重点关注的几项因素为：合租人基本情况，包括合租人的年龄、学历、工作、婚姻、经济状况等;房屋租金价格;交通便利程度;房屋功能与配套，包括所处地理位置、房屋基础设施、空房与入住情况、户型、面积、房屋设计与装修。这些因素是影响租客合租决策的外部性因素。

4研究结论及建议

租客进行合租决策是由内外部因素共同作用的结果，本研究中通过问卷调查得到了对租客合租决策影响较大的内外部因素。内部因素主要为租客自身特征：租客职业、租客月薪水平和租客家庭与婚姻状况。外部因素主要为房源条件：合租人基本情况;房屋租金价格;交通便利程度;房屋所处地理位置;房屋功能与配套。企业可以从本文中了解租客在合租中关注的因素，以此为出发点进行相关业务的优化与管理。

此外，研究结合调研中发现的目前合租市场上的问题及调研所得的影响租客合租决策因素的相关结论，对目前合租市场的问题提出相关建议：

第一，国家及行业内应加强对租房市场的监督和管理，完善相应法律法规，遏止市场内的恶意竞争现象，使得交易过程更加透明化。

第二，行业内进行市场细分，企业可针对合租市场走专业化道路，增强自身竞争力。目前合租市场迅速扩张的市场已经呼吁专门化的住房合租企业的出现，目前租房市场上的企业间竞争市场同质，企业竞争策略同质，专业化的道路更有利于企业提升自身竞争力，获得独特的市场地位。

第三，企业应该加强对租客需求的关注，针对租客不同的特征提供个性化服务。企业在提供住房合租业务服务时，尤其要注意区别租客职业、租客月薪水平和租客家庭与婚姻状况，针对租客不同的情况提供具有差异化的服务，使得租客需求得到更好的满足。

第四，企业应当对房源信息展示方式和内容进行进一步优化。企业在房源信息的展示中应当重点关注合租人基本情况、房屋租金价格、交通便利程度、房屋所处地理位置和房屋功能与配套方面的表达，使得房源信息内容展示上具有完整性和科学性;并且在房源展示过程中可以尝试多种形式的宣传方式，采用多种新媒体手段进行展示，例如采用互联网合租网页展示等。