共享经济时代背景下城中村空间的重塑——以深圳水围柠盟人才公寓为例

广东省城乡规划设计研究院 宋彦杰

0 引言

城中村是特定历史条件下出现的具有中国特色的城市化现象[1]。从字面上看，城中村是被城市包围的村落；从更深层次看，城中村是改革开放后我国工业化和城市化快速发展所带来的城市用地扩张与现行城乡二元土地制度共同作用的结果，是快速城市化下急功近利式的空间拓展政策使然[2]。从最初原住村民的家园，到世纪之初农民工的聚居地，再到如今初入职场人员的临时住所，城中村变化的是建筑密度和高度，不变的是为使用者提供居住空间的本质属性。然而，随着居住者素质不断提高及共享经济对人们生活方式的改变，传统城中村的空间已难以满足使用者需求。鉴于城中村难以或几无可能在短时间内拆除的现实背景，探索城中村空间重塑的必要性。

1 城中村再认识

1.1 对城中村现状的客观认识

1.1.1 城中村将与城市长期并存

我国城镇化被认为是21世纪影响人类的“两件大事”之一。城镇化导致城市人口增加和用地扩张，城市外围村庄逐渐被城市建设用地包围。在现行土地制度和拆改政策下，城中村土地被征收为国有用地并进行全面改造的成本越来越高，难度越来越大。可以预见，对于我国多数城市尤其是大城市来说，城中村将与城市长期共存。

1.1.2 城中村是外来人口市民化的过渡地带

改革开放以来，我国城镇化快速发展，大批农村劳动力进入城市，特别是大城市。凭借低廉的租金价格，城中村成为外来务工人员的首选，解决了相当一部分外来人口的临时住房问题，减轻了城市压力，为城市经济发展提供重要支撑。在未来相当长的时期，仍将有大批农村剩余劳动力进入城市，在高房价压力下，城中村依然是外来务工人员的重要选择。

1.1.3 城中村是原住居民重要的收入来源

对于城中村内的原住居民来说，快速城镇化使其失去了农用地，固守仅有的宅基地获取租金收益已成为保障生活的筹码。可见，城中村对城市经济发展及维系社会稳定具有积极作用。

综上，城中村虽然在空间品质和治安环境方面不尽人意，也给城市现代化建设造成负面影响，但其将长期存在的事实无法规避，其为城市发展带来的支撑作用不容忽视。

1.2 对城中村未来改造方式的研判

过去很长时间，城中村改造一直以拆除重建为主，其优势在于能彻底改变现状村庄的破旧面貌，增加土地单位价值，进而提升城市整体收益和运营效率；其劣势在于拆迁成本昂贵，利益分配难以平衡且易引发社会矛盾。以广东省为例，经初步核算，全省城村行政范围内村集体及村民物业建筑量已超过9亿m2，其中珠三角地区的城中村高达8亿m2，如果全部按征地拆迁模式改造，改造成本极高。

区别于传统大拆大建，近年来兴起的“微改造”模式逐渐成为城中村改造的另一种思路，已取得良好效果。其通过采用“政府引导+社区参与”运作机制，对城中村内外部环境和设施进行综合整治与更新，达到提升物质空间品质的目的。相对于拆除重建，“微改造”模式下政府投入较少，基本不涉及拆迁，对原住居民和租客影响较小，更易被村民接受。从广东省城中村治理政策看，已由原来的刚性控制逐渐转变为柔性引导和刚性管控相结合的方式，从顶层设计角度开始扭转城中村的改造思路，“微改造”将是未来城中村改造的重要方式。广东省城中村治理政策变化及治理效果如图1所示。

图1 广东省城中村治理政策变化

2 共享经济时代背景下使用者对城中村空间的新需求

2.1 城中村空间供给的新要求

2.1.1 何为共享经济

目前学界对于共享经济尚无明确定义，相关文献研究较少，主要集中于共享经济应用案例[3]、共享经济对经济增长的作用[4]及共享经济发展与困难[5]3方面。“十八届五中全会”确立“创新、协调、绿色、开放、共享”的“十三五”时期发展理念，“共享”发展首次被官方提升至国家战略高度。笔者认为，相较传统商业模式，“共享经济”的内涵在于产品和服务平均分配，实现商品价值的最大利用，形成新的供需产业链，其核心是提高商品和服务的效用价值[6]。

2.1.2 共享经济之于城中村空间供给

城中村原是村民宅基聚集地，除村里公共场地和设施外，其他空间私密性较强，共享范围和价值较小。随着城中村内大量房屋的出租，城中村空间已从“固定资产”变为“流动商品”，其共享范围和价值增加，且高度的包容性和超强的流动性使城中村更易也更应实现共享。当前我国大力推进供给侧结构性改革，共享经济之于城中村空间供给，就是要从传统遮风挡雨的单一居住空间转变为促进居民交往、提供创新动力的复合共享空间，改造后的城中村空间应包含以下3种类型。

1）居住空间 增加房屋“供应池”，促进房地产企业与村民合作共建高品质共享长租型公寓。

2）创新空间 实行“双创”改造，依托集体物业，建立众创空间及众创社区，释放创新创业“成本洼地”效应，支持“草根”创业群体。

3）特色空间 依托城中村内分散的“日租房”，通过系统改造，建立分散式酒店，将提供的客房和服务分散在不同建筑内，分享不同地点的公共设施。

2.2 新生代外来务工人员对城中村空间的新需求

20世纪90年代，我国开始大规模的人口流动，主要表现为中西部地区农村剩余劳动人口向东南沿海城市尤其是大城市转移，大多数人进入城市后选择在城中村租住。经过20多年的打拼，老一代外来务工人员多已外迁或返乡，城中村正迎来新生代外来务工人员，他们大多是80，90后，对居住空间有新的期望和要求。

2.2.1 城中村1.0版：Shelter

鉴于当时极度短缺的物质生活条件，老一辈外来务工人员进城的根本动机是工作和赚钱，他们选择城中村是为了节省开支，此时城中村只是Shelter（意为遮风避雨之物），因此提供尽可能多的住宿空间是城中村的最大需求。其结果是，从村庄整体看，建筑密度极高，出现大量“握手楼”，村庄内几无空地；从单个建筑看，尽量压缩附属用房，最大程度分隔出可供出租的空间，以收取更多租金。

2.2.2 城中村2.0版：Residence

相比父辈一代，新生代外来务工人员从小生活条件较好，对生活品质有着更高追求。他们中大多数人接受了长期教育，耳濡目染地受到经济全球化和信息化影响，更开放且富有创新和探索精神，对居住空间的环境品质及相关服务配套更看重。工作已不再是生活的全部，工作之余的休闲娱乐必不可少。因此，对于新生代外来务工人员，其需要的不再只是遮风避雨的Shelter，而是既满足基本住宿需求，又能提供会客起居及休闲娱乐且更具人情味与归属感的Residence（见图2）。他们选择城中村大多因工作初期“囊中羞涩”，收入有一定积累后便会选择更能满足需求的居所。对于新生代外来务工人员，房租价格已不再是单一考量要素，其更在意性价比。因此，城中村必须与时俱进，实现空间自我更新，以满足使用者的新要求，避免成为愈发消极的“失落空间”。

综上，共享经济时代的新影响及新生代外来务工人员的新需求对城中村提出新的要求，也为其更新改造带来新机遇。

3 城中村空间重塑：以深圳市水围村柠盟人才公寓改造为例

3.1 项目背景

改革开放后，深圳快速发展，短短几十年，已从原来的小渔村成长为国际化大都市，其房价让人望而却步，成为深圳吸引劳动力尤其是新生劳动力的瓶颈。为此，深圳市政府启动人才保障性住房计划。然而，受制于稀缺的土地资源和昂贵的旧区拆迁成本，政府很难在短时间内为外来人口提供充足且廉价的保障性住房。

在此背景下，深圳市水围村柠盟人才公寓成为深圳市首个由城中村“握手楼”改造为人才保障房社区的试点。项目改造后统一由政府返租补贴，以低于市场的价格租给企业人才，补贴金额即整治改造的成本，形成一举多赢的局面。

3.2 空间现状

项目共涉及35栋楼宇，由村委统一规划建设，宅基地面积基本一致，其中29栋改造为504间人才公寓。楼宇间距2．5～4．0m，空间狭窄，是标准的“握手楼”，基本没有室外公共活动和绿化空间。每栋建筑为7层，1～2层为商业，3层以上为住宅，无电梯。由于建设缺乏管控且市政设施与后期物业缺位，现状空间“脏乱差”，存在消防安全隐患。

3.3 空间重塑

3.3.1 改造思路

项目主要从交通流线优化、公共空间营造和户型优化设计3方面进行改造（见图3）。

3.3.2 改造方法

3.3.2.1 交通流线优化

1）将楼宇间的街巷分为商业街和小横街，并将所有住户入口归纳为9个庭院，形成商业及住户流线互不干扰的格局。整个社区没有围墙，与村里的商业街、古井遗迹、市集脉脉相连，是完全开放的社区。

图2 使用者对城中村空间需求变化

图3 水围村柠盟人才公寓空间重塑思路

2）在楼宇间选择合适位置架设电梯和钢结构连廊。电梯共7座，每座入口处均设置电梯庭院，形成公寓入口。空中连廊和室内连廊相互串联，形成三维立体交通，连接电梯庭院、住户、青年之家和屋顶花园，形成四通八达的交通网络。

3）由于整栋楼交通流线较复杂，且存在不参与改造的单元，为避免流线交叉，将7部电梯、电梯院子及相关联的楼栋赋予不同颜色，为住户提供视觉引导（见图4）。

图4 交通流线优化

3.3.2.2 公共空间营造

水围村柠盟人才公寓公共空间包括空中连廊、屋顶花园和青年之家3类。

1）空中连廊 不仅具有交通功能，而且是重要的公共空间，为居民提供休憩、交流的场所，营造出立体的生活街区。

2）屋顶花园 29个屋顶根据各自所在的色系形成色彩缤纷的屋顶空间，包括洗衣房、菜园和休憩花园，为拥挤的城中村提供宽敞的室外空间。

3）青年之家 位于5层的青年之家是社区最重要的公共空间。该空间通过钢结构连接2栋握手楼，以环状串联的形式布置7种不同功能，包括阅读室、茶室、多功能厅、社区厨房、社区餐厅、健身房及天井庭院（见图5，6）。

图5 水围村柠盟人才公寓公共空间

图6 公共空间实景

3.3.2.3 套型优化设计

根据每栋楼现有套型条件，通过设计简化及调整，归纳出18种不同套型，面积为15～55m2，能满足不同住户需求（见图7）。

图7 套型平面

3.4 改造效果

经过1年的改造，水围村同步升级村民楼内部和外部环境，创新性地增配电梯及空中连廊，彻底消除城中村脏乱差现状，营造适合青年人才的现代化、国际化生活社区；全面完善消防、安防、监控、供电、供水等基础设施，重新敷设房屋内部管线，增加烟感、灭火器等设备，显著提高城中村安全系数；融入“互联网”“物联网”理念，启用智能化社区管理系统及APP，通过专业化管理团队，营造“生活+居住+休闲+汇聚人才+创业”五位一体的社区空间；倾力打造集聚会、会客、健身、影视、主题活动于一体的“青年之家”，从邻里文化、共享互动和创新创业等方面为水围村注入更多青年创业、共享元素。

水围村柠盟人才公寓不仅较好满足了广大青年租客对居住空间的要求，而且也顺应了共享经济时代新趋势，使原住居民、政府和租户3方实现共赢，充分发挥示范引领作用，成为深圳城中村综合治理的福田标杆，推动更多城中村统租改造项目落地。

4 结语

城中村是具有中国特色的物质空间，它并非中国的“平民窟”，而是富有人情味且蕴含特殊价值的场所。随着共享经济的推动和新生代外来务工人员新的需求，以往只提供狭小居住空间的城中村难以满足使用者需求，如不进行空间改造和重塑，将逐渐被时代和使用者抛弃。本文理论结合实践，阐释共享经济时代背景下城中村空间重塑的成功案例，以期为城中村空间的治理提供借鉴。